Снижение ключевой ставки может негативно сказаться на продажах новых квартир. Однако рынок быстро придет к равновесию, считают эксперты.
В октябре 2025 года застройщики, по данным ДОМ.РФ, вывели на рынок 4,7 млн кв. м новых проектов - на 15% больше, чем месяцем ранее, и на 2% больше год к году. Объем строящегося жилья в России превысил 120 млн кв. м, из которых порядка 54 млн кв. м остаются непроданными.
В целом рынок недвижимости очень ждет существенного снижения ключевой ставки, а вслед за этим - снижения ставок ипотеки и активизации продаж. Однако для застройщиков, по мнению ряда экспертов, это может стать непростым временем.
Читайте также:
Хуснуллин раскрыл, когда ипотека станет массовой
Ситуацию на рынке новостроек можно с уверенностью называть затовариванием, говорит директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. И это важно при построении прогнозов.
Читайте "Российскую газету" в Max - подписаться
"В целом баланс на рынке недвижимости сейчас достаточно хрупкий. Так, во многих регионах квартиры на вторичном рынке дешевле на 10-15% в сравнении с аналогичным жильем в новостройках, - говорит Чернокульский. - Более высокий спрос на первичное жилье сохраняется благодаря льготной ипотеке, с одной стороны, и недоступности рыночной ипотеки для большинства потенциальных покупателей - с другой. Этот баланс сейчас поддерживается ставкой рефинансирования. Если ставку снизить резко - например, на 2 процентных пункта или больше, банки скорректируют ипотечные ставки и вторичное жилье резко станет гораздо более привлекательным за счет более низких цен. Плюс - зачем вкладываться в новостройку, переплачивать и ждать завершения строительства, если можно купить готовое жилье и жить в нем уже сегодня? Выбор достаточно очевиден".
Около 54 миллионов из 120 миллионов квадратных метров строящегося жилья в России остаются непроданными
Эффект от резкого снижения ключевой ставки в первую очередь увидят застройщики, и это будет негативный эффект: покупательская активность резко сместится в сторону вторичного жилья, говорит Чернокульский.
"Разумеется, такая ситуация не будет держаться долго, рынок придет в баланс: цены на готовое жилье в результате активного спроса, скорее всего, пойдут вверх, и достаточно резко, - считает Чернокульский. - Мы пока не можем даже предположить, на каких значениях они остановятся, они сдерживались ставками уже не один год". При этом падение спроса на новостройки, если произойдет, будет кратковременным, и ситуация выровняется уже в течение пары месяцев, считает эксперт. Но для некоторых застройщиков провал спроса даже на один-два месяца может оказаться критичным, так как многие работают на минимальной марже и равномерные денежные поступления важны для поддержания ликвидности проектов, отмечает Чернокульский.
Читайте также:
Новостройки бизнес-класса становятся самыми распространенными в Москве
Сразу после снижения ключевой ставки спрос, конечно, в первую очередь уйдет на вторичный рынок, который сейчас на фоне недоступной ипотеки показывает невероятный разрыв в ценах с первичным рынком в 20-30%, говорит руководитель Tymy.Realty Александр Перевозников. Из-за низкого спроса рост цен на готовое жилье уже второй год минимальный, при этом многие готовы продавать с существенным дисконтом, лишь бы найти покупателя. Однако этот тренд из-за накопленного спроса при снижении ключевой ставки до приемлемого уровня - например, в 10% - уйдет в историю в течение самого короткого времени. "Думаю, наиболее недорогие варианты на рынке закончатся за месяц, а за два-три месяца из экспозиции пропадут и те, что мы сейчас считаем вариантами по средним ценам", - считает он.
При этом снижение рыночных ставок до уровня, сопоставимого с льготными ипотечными программами, будет на руку и застройщикам - количество людей, у которых появится возможность приобрести квартиру, на первичном рынке кратно вырастет. Накопленный спрос со стороны потенциальных покупателей, кто не может сегодня претендовать на субсидированную ипотеку, а рыночную позволить себе не может, - уже колоссальный, говорит Перевозников.
Центробанк такое развитие событий предусматривает, считает эксперт, и отчасти поэтому не делает резких шагов к снижению ставки рефинансирования - чтобы изменения происходили не лавинообразно, а баланс восстанавливался постепенно. При этом вслед за снижением ключевой ставки снизится и стоимость обслуживания кредитов для самих застройщиков, так что будет возможность немного скорректировать цены, чтобы привлечь покупателей.
Читайте также:
В России появились новые обманутые дольщики
При снижении ставок часть покупателей перейдет с новостроек на вторичку, но подобные циклы рынок переживал и раньше, говорит основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина. "Я не вижу причин для тотального пессимизма. Будет временный отток, который через пару месяцев остановится. Это связано, во-первых, с тем, что даже при перетоке спроса мы никогда не будем наблюдать полного замещения одного рынка другим. Во-вторых, общее снижение ключевой ставки удешевит ипотеку для всех. Это активизирует отложенный спрос, и покупатели вернутся в том числе и в сегмент новостроек. И в-третьих, продавцы на вторичном рынке, получив денежные средства, сами становятся источником спроса. Часто они направляют эти средства на покупку жилья в новостройках, тем самым восполняя объем рынка", - отмечает Пинигина.
Снижение ключевой ставки и последующий интерес к вторичному рынку может оказать и положительное влияние на рынок новостроек, уверен коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов. Многие из продавцов "вторички" планируют переезд в новостройку для улучшения жилищных условий. Это может стать дополнительным источником спроса для застройщиков. "Кроме того, общее снижение ставок положительно влияет на настроения покупателей и доступность ипотеки в целом. Это сигнал о том, что кредитная нагрузка становится более предсказуемой и управляемой в долгосрочной перспективе. Повышается уверенность в завтрашнем дне, люди начинают активнее рассматривать возможности для крупных покупок, каковой и является приобретение жилья. Это оживление потребительских настроений благотворно для всего рынка в целом", - говорит Софронов.
Читайте также:
Минстрой: До 2030 года расселят 6 млн квадратных метров аварийного жилья
Автор: Марина Трубилина