Разбор типичных ловушек договоров, штрафов и скрытых платежей, советы по защите бизнеса.
В настоящее время практически любой бизнес сталкивается с необходимостью приобретения в пользование нежилого помещения, отвечающее требованиям бизнеса по площади, месторасположению, стоимости ежемесячных платежей. Аренда помещения является важным шаг для такого бизнеса, требующим тщательной подготовки и внимательного подхода. Ошибки на этом этапе могут привести к значительным финансовым потерям и юридическим проблемам, поэтому хотим кратко осветить основные проблемы, с которыми сталкивались в своей практике и на какие именно условия договора аренды нужно обратить внимание.
Способы расторжения договора.
Расторжение договора аренды регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 619 ГК РФ, арендатор может расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если помещение не предоставляется или находится в состоянии, не пригодном для использования. Также, по статье 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон при существенном нарушении условий. Важно прописывать в договоре отдельный пункт, регламентирующий порядок и основания для расторжения, иначе расторжение договора и выселение из помещения могут стать неприятной неожиданностью.
Пожарная безопасность.
Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с требованиями пожарной безопасности.
Расторжение договора в случае выявления данных нарушений может стать не самым неприятным открытием, т.к. за нарушение требований пожарной безопасности ответственность несет не только собственник помещения, но и арендатор, что прямо указано в ст. 38 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» .
Нарушение этих требований может привести к штрафам и досрочному расторжению договору, поэтому рекомендуем ознакомиться с действующими нормами противопожарной безопасности в зависимости от назначения и фактического использования помещения.
Условия возврата обеспечительного платежа.
Обеспечительный платёж — гарантия исполнения обязательств по договору аренды (ст. 381.1 ГК РФ). Крайне важно четко зафиксировать в договоре условия возврата суммы: сроки, порядок возврата после окончания аренды, возможные удержания за причинённый ущерб.
Необходимо предусмотреть возврат обеспечительного платежа в полном объеме при отсутствии задолженности и повреждений.
Повышение арендной платы.
Арендатор может по желанию индексировать арендую плату, увеличивая затраты бизнеса на аренду. Возможность изменения арендной платы регулируется ст. 614 ГК РФ. Повышение возможно только в порядке и сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Рекомендуется закреплять фиксированный размер индексации или ограничения на изменение суммы аренды в течение определённого срока для защиты от резких увеличений платежей.
Согласование перепланировки с ДГИ.
Любая перепланировка арендуемого помещения должна согласовываться с арендодателем и, в отдельных случаях, с Департаментом городского имущества (ДГИ). Согласно ст. 616 ГК РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
- нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору самостоятельно провести капитальный ремонт;
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Кроме того, если речь идет о помещениях, принадлежащих городу, то в случае расторжения договора аренды, можно потребовать город возместить затраты на ремонт, разумеется, если он был согласован с Департаментом.
Согласно ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.