За последние два года рынок столкнулся с новым типом мошенничества.
Продавцов вводят в заблуждение «социальные инженеры»: они продают квартиру, передают деньги мошенникам, а потом обращаются в суд и добиваются отмены сделки по ст. 177 или 178 ГК РФ — «не осознавал значение действий» или «заблуждение».
Итог: квартира возвращается продавцу, а покупатель часто остаётся без денег и без жилья.
По данным МВД, в 41% таких дел покупатель теряет всё.
Но впервые ситуация может измениться
Проблема вышла на уровень федеральной повестки. На круглом столе 20 ноября обсуждали механизмы защиты покупателей.
Участвовали депутаты Госдумы, Росреестр, МВД, Нотариальная палата Москвы, ДомКлик, ВТБ, Гильдия риэлторов, ВШЭ, судебные психиатры, юридические компании».
Это уже не дискуссия «в узком кругу» — начинается подготовка законодательных решений.
Какие меры обсуждают
1. Принцип «сначала деньги — потом имущество»
Запись в ЕГРН будет меняться только после подтверждённого получения продавцом денег.
А в случае возврата — наоборот: сначала деньги, потом квартира.
2. Период охлаждения (7 дней)
Деньги продавцу не выдаются сразу, а «замораживаются» в банке. Это снижает влияние мошенников и риск оспаривания.
3. Ответственность нотариусов и обязательная видеофиксация
Минюст продвигает обязательную видеозапись и обсуждает усиленную ответственность нотариусов.
4. Компенсационный фонд и страхование сделок
Возврат к идее компенсаций в сложных случаях — чтобы покупатель не оставался без защиты.
5. Чёткие критерии «ведомого продавца»
МВД предлагает закрепить признаки заблуждения, давления, обмана и психического расстройства, чтобы суды не принимали решения «на глазок».
Громкие дела могут стать точкой перелома
По ряду дел (включая дело известной певицы) уже анализируется практика:
во многих решениях не были учтены добросовестность покупателя, чистота сделки и законность происхождения средств.
Есть вероятность, что такие решения будут пересмотрены.
Если это произойдёт, это станет прецедентом для корректировки других дел — и сигналом, что покупателя нужно защищать.
Но важно понимать: абсолютной защиты не будет
Суды продолжат защищать:
– пожилых и слабозащищённых;
– людей, реально не осознававших действия;
– ситуации с подделками, наследниками и классическими рисками.
Нововведения не отменят необходимость внимательной проверки.
В чём опасность для неопытных покупателей
Когда люди пугаются историй про «телефонных» мошенников, они начинают проверять только одно — не находится ли продавец под чьим-то давлением.
И если видят, что продавец вменяем, у него есть семья, родственники готовы присутствовать на сделке, есть другое жильё, — покупатель успокаивается.
Ему кажется, что раз «мошенников нет», значит, квартира безопасна.
Но это ложное чувство безопасности.
На фоне громких новостей покупатель просто забывает, что существуют классические риски, иногда не менее опасные.
Например:
продавец действительно адекватный и не связан с телефонными мошенниками, но сама квартира в прошлом прошла через мошенническую цепочку.
Первоначального собственника когда-то обманули, вывезли или принудили к продаже, а квартиру продали через подставных лиц. Сейчас родственники обманутого собственника начали судиться за её возврат.
В такой ситуации нынешний покупатель всё равно может потерять квартиру, хотя его продавец ни при чём.
Почему так происходит?
Потому что покупатель сосредоточился только на проверке наиболее известного риска и не проверил историю квартиры. Он не обратил внимание на подозрительные быстрые перепродажи и на то, что исходный собственник был пожилым.
Что реально изменится для рынка
Появится шанс защищать добросовестного покупателя, который:
– глубоко проверил объект,
– оформил сделку грамотно,
– использовал прозрачный безналичный расчёт,
– не нарушал ничьих прав.
Один из обсуждаемых вариантов:
если сделка признаётся недействительной, квартира остаётся у покупателя, но накладывается обременение, пока продавец не вернёт деньги.
Вернул — получил квартиру обратно.
Не вернул — фактически остаётся без жилья.
Да, покупатель ограничен, но это несравнимо лучше, чем сегодняшняя практика, где он теряет всё.
Вывод
Рынок впервые за многие годы начал вырабатывать системный механизм защиты покупателя.
Возможно, решения не будут приняты мгновенно.
Но факт, что вопросом занимаются Госдума, МВД, Росреестр, нотариат и крупнейшие банки — уже большой шаг.
Если реформы примут, добросовестные покупатели могут перестать быть “крайними” в схемах, которые они никак не могут предотвратить.
Читайте так же в Телеграм: Что нужно знать покупателям сейчас
Автор канала Сергей Заводских.
Эксперт по недвижимости. Специалист в области права.
● Подписывайтесь на канал: в Телеграм https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE
сайт https://trustcodex.ru/