Ситуация на рынке вторичного жилья вызывает растущую тревогу. В последние годы в России участились случаи, когда граждане, добросовестно приобретая квартиры, в результате мошеннических схем остаются и без жилья, и без денег, а иногда — с многомиллионной ипотекой. Парадокс в том, что суды зачастую усугубляют их положение, удовлетворяя иски первоначальных владельцев. Разберемся в причинах этой системной проблемы.
Механизм мошенничества: «Эффект Долиной»
Мошенническая схема, которую в профессиональной среде уже окрестили «эффектом Долиной» (по аналогии с нашумевшим делом певицы), отработана до мелочей. Злоумышленники, представляясь сотрудниками правоохранительных органов или Центробанка, убеждают собственника квартиры (часто пожилого, но не всегда), что на его имущество готовится покушение. Под предлогом участия в «секретной операции» владельца вынуждают оформить реальную сделку купли-продажи.
Покупатель, действуя в полном соответствии с законом, регистрирует сделку, переводит деньги, а спустя несколько месяцев сталкивается с иском от продавца. Тот заявляет, что действовал под влиянием обмана и давления. И суд, как правило, признает сделку недействительной, обязывая вернуть квартиру прежнему владельцу. Добросовестный же покупатель оказывается в роли потерпевшего, которого не защищает ни закон, ни суд.
Почему судебная практика складывается против покупателей?
Сложившаяся за последние два года судебная практика демонстрирует явный перекос. Суды массово встают на сторону продавцов, принимая за основу довод о том, что их воля при заключении сделки была сломлена. При этом стандартные меры предосторожности, которые предпринимают покупатели, теряют свою силу:
- Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вменяемость продавца на момент сделки, может быть опровергнута последующей судебной экспертизой, которая, например, обнаружит признаки возрастной деменции.
- Нотариальное удостоверение сделки и даже видеозапись, где продавец добровольно подтверждает свои намерения, не являются для суда безусловной гарантией.
Истцами по таким делам все чаще становятся не только престарелые граждане, но и люди 40-50 лет. Это говорит о том, что проблема кроется не только в возрасте и здоровье продавцов, а в самой системе оценки доказательств.
Выводы и рекомендации для покупателей
- Системный сбой. Сложившаяся ситуация — это системный сбой, при котором принцип защиты добросовестного участника гражданского оборота (ст. 10 ГК РФ) фактически игнорируется в угоду формальному установлению «истинной воли» продавца. Покупатель оказывается самым незащищенным звеном, несущим все риски.
- Необходимость вмешательства ВС РФ. Разрешить этот правовой тупик может только Верховный Суд РФ, дав четкие разъяснения о распределении бремени доказывания. Если покупатель действовал добросовестно и не был в сговоре с мошенниками, вся ответственность за правовую неграмотность и доверчивость продавца должна ложиться на самого продавца.
Что делать покупателю для минимизации рисков уже сегодня?
Пока на уровне ВС РФ не выработана единая позиция, риски необходимо минимизировать на стадии заключения договора. Юристы рекомендуют:
- Включать в договор купли-продажи специальные защитные условия. Например, положение о том, что продавец гарантирует отсутствие какого-либо давления со стороны третьих лиц и взаимодействия с правоохранительными органами по вопросам, связанным с данной сделкой.
- Прописывать жесткие штрафные санкции. На случай, если сделка будет оспорена по заявлению продавца, в договоре должна быть предусмотрена его обязанность возместить покупателю не только стоимость квартиры, но и все сопутствующие убытки (например, затраты на ипотечные проценты, услуги риелторов, переезд), а также уплатить крупную неустойку.
Рынок вторичного жилья становится все более рискованным. В такой ситуации только максимально проработанный с профессиональным юристом договор и активная позиция юридического сообщества, направленная на изменение судебной практики, могут хоть как-то защитить права добросовестных покупателей.
Кроме того, стоит обращать внимание на поведение продавца: беспокоит ли его что-то, есть ли у него второе жилье, для каких целей ему нужны деньги с продажи квартиры. Любые признаки и сомнения однозначно играют не в пользу данной сделки, независимо от ее срочности, или привлекательной цены.