ДОМ.РФ: в ожидании IPO
10 ноября компания объявила о своем намерении провести IPO, вчера получила листинг на Московской Бирже. Акции ДОМ.РФ будут включены в первый уровень списка ценных бумаг.
Детали размещения
- Сделка пройдет в формате cash-in, все средства, полученные в результате допэмиссии, пойдут на развитие компании.
- Локап период, в течение которого компания обязуется не отчуждать акции, составляет 180 дней.
- Основной акционер - Российская Федерация - не будет продавать принадлежащие ей акции в рамках размещения и сохранит мажоритарную долю.
Финансы
По итогам 9 месяцев 2025 картина такая:
— Собственный капитал — 416 млрд рублей. Среднегодовой темп роста с 2023 года составил 15%, и уже +10% с начала года.
— Чистая прибыль — 62,3 млрд (+7% год к году). Компания стабильно платит дивиденды с 2010 года и планирует распределять 50% чистой прибыли по МСФО.
— Чистая процентная маржа — 3,7%.
— COR (стоимость риска) — 0,6%, что ниже среднего по рынку.
— CIR (отношение операционных расходов к операционным доходам) без учета амортизации снизился до 25,4% против 26,4% по итогам 2024 года. Компания таргетирует сохранение CIR с учетом амортизации на уровне менее 30% по итогам 2025 года.
— ROE устойчиво растет год-к-году и по итогам 9 месяцев 2025 достиг 21,0%.
Чем занимается компания?
Чтобы понять бизнес-модель, нужно узнать, на чем зарабатывает компания. Бизнес ДОМ.РФ делится на две части: банковский и небанковский.
На банковский бизнес приходится 60% операционного дохода за 2024. Более подробная разбивка по источникам дохода:
- Корпоративный банковский бизнес (39%). Проектное финансирование и прочие кредиты.
- Ипотека и розница (11%). 82% ипотечного портфеля — кредиты с господдержкой.
- Деятельность на финансовых рынках (10%).
И источники дохода по небанковскому бизнесу:
- Секьюритизация (15%). Компания выпускает ипотечные облигации и продает их в рынок.
- Арендный бизнес (11%). ДОМ.РФ владеет фондом из 22,8 тысяч квартир в Москве, на Дальнем Востоке и в других регионах России, получая стабильный арендный доход.
- Вовлечение земель (11%) — ДОМ.РФ готовит проекты по комплексному развитию территории, договаривается с государством и девелоперами и получает агентское вознаграждение при продаже ранее неиспользуемых земельных участков на торгах. Пример — территория Крестов в Питере.
Как отраслевые и кредитные риски могут повлиять на бизнес ДОМ.РФ?
• Рынок жилья и ипотеки
Спрос на жилье цикличен и зависит от доходов населения, ставок и госпрограмм. Падение спроса и рост издержек девелоперов могут привести к переносу стартов проектов и снижению объёмов строительства.
При этом начавшийся в этом году цикл снижения ключевой ставки будет способствовать восстановлению активности застройщиков и реализации отложенного спроса на жилье. Спрос также будет поддерживаться необходимостью обновления жилого фонда (63% построено до 1995 года) и ростом реальных доходов населения.
Отметим, что ДОМ.РФ успешно прошел неспокойные периоды на рынке, сохраняя высокие уровни ROE.
• Кредитные риски
Если вырастут неплатежи по ипотекам, придется увеличивать резервы. В то же время ипотека – наиболее качественный сегмент розничного кредитования со стабильно низким уровнем проблемной задолженности, который в среднем по рынку сохраняется на уровне ниже 0,9%, а у ДОМ.РФ доля просрочки на 30.09.25 года составила 0,6% и не оказывает существенного влияния на финансовые результаты компании.
Вывод
ДОМ.РФ позволяет инвестировать в сферу недвижимости без сопутствующих рисков строительной отрасли в целом. Компания устойчива в любых фазах экономического цикла – прибыль стабильно растет уже несколько лет. Среднее значение ROE с 2020 года – 18,3% против 16,4% в среднем по банковскому сектору.
Ждем итоговую оценку и ценовой диапазон, надеемся на дисконт.
