Покупка новой большой квартиры - это всегда серьезный шаг, особенно, если вы одновременно продаете старую. Не стоит бояться сложностей и бюрократии: правильная подготовка и четкий план действий позволяют сделать процесс максимально комфортным.
Все расчёты, приведённые в этой статье, являются приблизительными и даны для ориентира. Они основаны на средних ценах и условиях кредитования на конец октября 2025 года. Реальные цифры могут отличаться в зависимости от конкретных параметров сделки — ставки банка, выбранной программы ипотеки и индивидуальных особенностей заемщика. Цель этих расчетов — помочь оценить примерный уровень затрат и понять, как может выглядеть переход на новое жилье в текущих условиях.
ВВЕДЕНИЕ
Важно не только грамотно рассчитать финансовую нагрузку, но и выбрать подходящую стратегию продажи и покупки, чтобы улучшить свои условия и получить квартиру мечты.
Такая сделка - возможность повысить качество жизни, переехать в более просторное жилье или район с удобной инфраструктурой. Главное - действовать спокойно, уверенно и заранее продумывать все этапы: от оценки текущей квартиры до оформления ипотеки.
Часто именно продажа “старой” квартиры является отличной базой для первоначального взноса. Посмотрим на примере 1 комнатной и 2-х комнатной квартиры, как можно реализовать переезд в новый жилой комплекс бизнес-класса. Сценарий вполне реалистичный, вы сами это увидите.
Визуализация задачи
Для начала посмотрим на нашу цель. Не зря говорят, что ее нужно максимально визуализировать.
Cупруги могут увеличить шансы на одобрение, показывая совместный доход. В целом платеж не должен быть более 40-50% от общего дохода. Важно учитывать, что сейчас банки могут запросить доступ к цифровому профилю на Госуслугах и увидеть информацию о заработке и выплатах. Опираться на неподтвержденные доходы банк не будет.
ПРОДАЕМ ОДНУШКУ
Посмотрим, что сегодня предлагает рынок и на что можно рассчитывать. Небольшой анализ предложений поможет нам сделать приближенный к реальности расчет. Сегодня минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Мытищах составляет примерно 5,4 млн ₽, при этом средняя цена - порядка 8 млн рублей. Таким образом, средняя цена за м² составляет 216 тыс. рублей. В объявлениях можно найти квартиру площадью 34,5 м² с ценой 5,8 млн рублей.
На вторичном рынке Мытищ можно найти однокомнатные квартиры небольшой площади, до 33 квадратных метров.
Например, квартира на улице Фрунзе площадью 33,2 м² продаётся за 6 200 000 рублей, стоимость квадратного метра - около 186 000 рублей. Квартира в 11-м микрорайоне площадью 29 м² оценивается в 6 000 000 рублей, что соответствует цене за квадратный метр примерно 207 000 рублей. Средняя стоимость однокомнатной квартиры такого размера составляет около 6 067 000 рублей, при средней площади 30,4 м² и средней цене за квадратный метр около 200 000 рублей.
Посмотрим на конкретных примерах из текущей экспозиции сайтов с объявлениями:
1. Квартира на улице Фрунзе
- Площадь: 33,2 м²
- Этаж: 4/10
- Цена: 6 200 000 ₽
- Цена за м²: ~186 000 ₽
- Тип дома: Панельный, обновлённый фасад, лифт, ухоженный подъезд
2. 11-й микрорайон
- Площадь: 29 м²
- Этаж: 4/5
- Цена: 6 000 000 ₽
- Цена за м²: ~207 000 ₽
- Тип дома: Хрущёвка, проверено в Росреестре
Средняя стоимость и цена за м²
- Средняя цена квартиры: ~6 067 000 ₽
- Средняя площадь: ~30,4 м²
- Средняя цена за м²: ~200 000 ₽
ИЗ ОДНУШКИ - В ДВУШКУ
Это современная квартира в универсальной светлой отделке Осло площадью 42.71 м². Срок сдачи - IV квартал 2025. 25 этаж. Стоимость: 14 635 718 рублей.
СВОДНЫЕ ДАННЫЕ
- Вы продаёте: однокомнатную квартиру за 6 000 000 ₽
- Покупаете: двухкомнатную квартиру за 14 635 718 ₽
- Площадь новой квартиры: 42,7 м²
- Цена за м²:
14 635 718 ₽ ÷ 42,7 м² = ≈ 342 700 ₽/м²
Первоначальный взнос (от продажи): 6 000 000 ₽
Сумма кредита: 14 635 718 − 6 000 000 = 8 635 718 ₽
МАТЕМАТИКА И МОТИВАЦИЯ
Переезд из однокомнатной квартиры в двухкомнатную — это шаг не только к большему пространству, но и к новому уровню жизни. Особенно если речь идёт о современном комплексе вроде ЖК «КИТ», где всё продумано до мелочей — от планировок до инфраструктуры.
После продажи вашей однушки остается внести первоначальный взнос 6 млн ₽ и оформить ипотеку на оставшуюся сумму — 8 635 718 ₽.
Если вы берёте кредит по льготной ставке 6% на 30 лет, ежемесячный платеж составит примерно 51–52 тысячи рублей, что, к слову сказать, значительно ниже стоимости аренды подобного жилья бизнес-класса в этом районе. Это комфортный вариант для семьи со стабильным доходом: платёж не создает избыточной нагрузки, а жильё сразу готово к проживанию.
При обычной ставке 17% платёж увеличивается примерно до 120–125 тысяч рублей, и финансовая нагрузка становится выше, однако доступной для двух работающих взрослых.
Этот шаг — инвестиция в комфорт, пространство и уверенность в будущем.
ДЕТАЛИ: СТОИМОСТЬ ИСХОДНОЙ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ И ДЛИТЕЛЬНОСТЬ ЭКСПОЗИЦИИ
На стоимость влияет множество факторов. Чем ближе к транспортным узлам и развитой инфраструктуре — тем выше цена за м². Более бюджетные варианты встречаются на периферии, в домах более старой постройки или с менее развитой инфраструктурой. Площадь тоже влияет: меньшая площадь — чаще более высокая цена за м².
В среднем на вторичном рынке жилья срок экспозиции (то есть время с момента размещения объявления до отправки документов на сделку) составляет примерно 100 дней (~3-4 месяца).
На срок продажи тоже взяют определенные факторы, кроме цены. Так, квартиры с современным ремонтом и без обременений продаются быстрее. Чрезмерно высокая цена может увеличить срок продажи. Близость к станциям метро и развитая инфраструктура ускоряют процесс даже при более высокой стоимости. Весной и летом квартиры обычно продаются быстрей.
ИЗ ДВУШКИ - В ТРЕШКУ
Допустим, вы продаёте двухкомнатную квартиру площадью 45 м², ориентировочной ценой 8 250 000 рублей.
Двухкомнатные квартиры площадью от 33 м² до 48 м² на вторичном рынке в Мытищах продаются от 9 000 000 ₽ и ценой за м² порядка 200 000 ₽.
Вот примеры реальных объявлений:
- Квартира: 2-комнатная, площадь 45 м², цена 7 790 000 ₽. Приблизительная цена за м²: ~ 173 000 ₽/м².
- Квартира: 2-комнатная, площадь 44,4 м², цена 7 199 999 ₽. Цена за м²: ~ 162 000 ₽/м².
- Квартира: 2-комнатная, площадь 41,4 м², цена 8 200 000 ₽. Цена за м²: ~ 198 000 ₽/м²
- Квартира: 2-комнатная, площадь 45 м², цена 6 900 000 ₽. Цена за м²: ~ 153 000 ₽/м².
- Квартира: 2-комнатная, площадь 44 м², цена 8 900 000 ₽. Цена за м²: ~ 202 272 ₽/м².
Вы хотите купить трёхкомнатную квартиру с отделкой в ЖК «КИТ» 2-я очередь — для расчёта возьмём стоимость 19 087 404 рублей.
Разница, которую нужно будет финансировать через ипотеку: 19 087 404 − 8 250 000 = 10 837 404.
ВВОДНЫЕ ДАННЫЕ
- Срок кредита: 30 лет.
- Ставка льготная: 6% годовых.
- Ставка стандартная: 17% годовых.
МАТЕМАТИКА И МОТИВАЦИЯ
Сумма кредита: 10 837 404 ₽
Срок: 30 лет (360 месяцев)
При ставке 6 % годовых - платеж примерно ≈ 65 000 ₽ в месяц
При ставке 17 % годовых - ежемесячный платёж составит примерно ≈ 154 000 ₽ в месяц
Таким образом, продажа «двушки» за 8.25 млн даёт хороший первоначальный взнос. Ипотека на сумму с льготной ставкой выглядит финансово разумно. Несмотря на то, что при стандартной ставке нагрузка будет выше, мы видим, что это вполне реализуемая сумма выплат учитывая доход 2-х работающих взрослых. Важно отметить, что стоимость аренды аналогичной квартиры в уже сданной очереди жилого комплекса “КИТ” довольно высока - около 110 000 ₽/мес.
Известная истина: за свое жилье платить намного приятнее.
ВТОРОЙ ВАРИАНТ - ТРЕШКА ПОБОЛЬШЕ
Если хочется квартиру просторнее. Рассмотрим вариант площадью 60,81 м² стоимостью 20 853 579 ₽. Квартира расположена на 23 этаже. Солнце - с утра. Квартира угловая, светлая и выполнена в отделке Стокгольм.
МАТЕМАТИКА
Итак, наша цель: просторная трёхкомнатная квартира в ЖК «КИТ», 2-я очередь
- Цена: 20 853 579 ₽
- Площадь: 60,81 м²
- Цена за м²: 20 853 579 ÷ 60,81 ≈ 343 000 ₽/м²
- Продажа вашей двухкомнатной квартиры: 45 м² за 8 900 000 ₽
- Первоначальный взнос: 8 900 000 ₽
- Необходимая сумма ипотеки: 20 853 579 − 8 700 000 = 11 953 579 ₽
Срок 30 лет (360 месяцев)
При ставке 6% годовых ежемесячный платёж ≈ 71 674 ₽
При ставке 17% годовых ежемесячный платёж ≈ 170 790 ₽
ИЗ ОДНУШКИ - СРАЗУ В ТРЕШКУ. ДА, ТАК ТОЖЕ МОЖНО
Наша цель - волшебная трехкомнатная квартира во второй очереди ЖК бизнес-класса “КИТ”. Сдача - IV квартал 2025. Вторая секция, 20 этаж, чистовая отделка в стиле “Стокгольм”. Здесь вы будете просыпаться с солнечными лучами: отличный сценарий пробуждения. Это угловая квартира: здесь 4 окна. Остекление увеличенное, квартира очень светлая.
Итак!
Вы продали однокомнатную квартиру площадью 30 м² за 7 100 000 рублей. Эти деньги вы сможете использовать для покупки трёхкомнатной квартиры в ЖК «КИТ» второй очереди с готовой отделкой стоимостью 19 087 404 рублей. Разница между ценой новой квартиры и деньгами от продажи старой составляет 11 987 404 рубля. На эту сумму и нужно взять ипотечный займ.
Если вы берёте ипотеку на сумму 11 987 404 рублей сроком на 30 лет, размер ежемесячного платежа будет зависеть от процентной ставки.
При льготной ставке 6% годовых платеж составит примерно 71 тысячу рублей в месяц. Это вариант, при котором ипотека остается комфортной для семьи со стабильным доходом: платёж посильный, а срок позволяет не перегружать бюджет. Такой кредит чаще всего выбирают при покупке жилья в новостройках с государственной поддержкой.
Если же ставка будет 17% годовых, ежемесячный платеж составит порядка 171 тысячи рублей.
ПОЧЕМУ ПОКУПКА НОВОЙ КВАРТИРЫ ВЫГОДНА
- Вы улучшаете качество жизни.
Вместо небольшой однушки вы получаете полноценную двух- или трехкомнатную квартиру с ремонтом и современной инфраструктурой. Это не просто обмен квадратных метров, а переход на новый уровень комфорта! - ЖК «КИТ» — ликвидный объект.
Это крупный, развивающийся комплекс с высоким спросом. Даже если через несколько лет вы захотите продать или обменять квартиру, ее стоимость будет расти вместе с районом. - Рост стоимости жилья.
За последние годы новостройки в Мытищах дорожали в среднем на 3–5 % в год.
Если тенденция сохранится, через 5 лет квартира стоимостью 13,85 млн ₽ может стоить около 16 млн ₽. Это плюс порядка 2 млн ₽ к вашей капитализации. - Минимальные затраты на ремонт.
Так как квартира с готовой отделкой, вы сразу можете заехать, не вкладываясь в черновые работы. Это экономия как минимум 1–1,5 млн ₽ и несколько месяцев времени. - Разумный размер ипотеки.
Благодаря продаже своей квартиры вы снижаете размер кредита до комфортного уровня, что делает сделку безопасной и финансово устойчивой.
Перед принятием финансовых решений рекомендуется тщательно продумать все шаги, подготовить необходимые документы и при необходимости проконсультироваться с финансовым консультантом, чтобы оценить риски и возможности перед принятием окончательного решения.
В офисе продаж ЖК “КИТ” специалисты по продажам и ипотеке подберут оптимальные для вас условия, проконсультируют и помогут добраться от идеи до сделки.
Звоните +7 (495) 152-21-22