Представьте ситуацию: вы купили квартиру, вселились, сделали ремонт. Вдруг оказывается, что предыдущий собственник был жертвой мошенников — его вынудили продать жилье под давлением. Суд признает такую сделку недействительной, недвижимость возвращают законному владельцу. А вы — добросовестный покупатель — остаетесь на улице, и вернуть доставшиеся мошенникам деньги уже невозможно.
Это не гипотетическая история, а реальная проблема, которая все чаще и чаще возникает в судебной практике.
Потерпевший собственник, которого обманом или шантажом мошенники вынудили продать свою недвижимость, обращается в полицию, возбуждается уголовное дело и его признают потерпевшим. При этом добросовестный покупатель, который ничего не знал о противоправных действиях и честно заплатил за жилье, таковым не является.
Гражданский кодекс стоит на защите собственника, чьи права были нарушены. Если его принудили к сделке, она может быть оспорена и аннулирована. Восстанавливая справедливость для одного, суд поневоле нарушает интересы другого добросовестного лица, которое купило эту недвижимость. Все помним историю Ларисы Долиной, которая наглядно иллюстрирует как это работает.
Суды часто встают на сторону потерпевшего первоначального собственника. Верховный суд РФ указал, что добросовестность покупателя не презюмируется автоматически. Покупатель должен самостоятельно доказать, что он проявил всю необходимую осмотрительность при совершении сделки.
Суд подчеркнул, что «любой осмотрительный покупатель недвижимости должен»:
✔️Проверить все правоустанавливающие документы на недвижимость.
✔️Выяснить основание, по которому продавец получил право собственности.
✔️Ознакомиться с реальной рыночной ценой объекта.
✔️Проверить, нет ли каких-либо споров в отношении прав на недвижимость.
💡Чтобы минимизировать риски и быть готовым доказать свою добросовестность в суде, действуйте на опережение.
Что конкретно нужно делать?
1. Проведите юридический аудит документов на объект недвижимости. Не ограничивайтесь выпиской из ЕГРН. Закажите расширенную выписку, проследите всю историю перехода прав. Запросите для изучения все, даже архивные документы на объект у продавца. Помните, что только специализирующийся на вопросах недвижимости юрист может составить вам полноценное юридическое заключение с указанием на все возможные риски.
2. Если продавец владеет недвижимостью всего несколько месяцев — это красный флаг.
3. Лично встретьтесь с продавцом. Задайте ему вопросы по объекту. Его неуверенность, странные ответы или чрезмерная спешка — тревожные сигналы. Поверьте его на наличие банкротного и исполнительных производств.
4. Хотя скидка — не приговор, будьте готовы объяснить ее аномальный размер. Большая скидка должна насторожить.
5. Нотариальное удостоверение. Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки и личность сторон. С разрешения нотариуса сделайте видео фиксацию всего процесса нотариального заверения сделки, чтобы потом можно было в суде доказать добровольное волеизъявление продавца.
6. Сохраняйте всю переписку с риелтором и продавцом. Это может стать доказательством вашей осмотрительности.
7. При сделках с пожилыми людьми просите присутствовать на сделке их родных и фиксируйте это.
8. Между соглашением об авансе и самой сделкой должен быть период желательно в несколько недель, так называемый период охлаждения. Это докажет, что у продавца было достаточно времени все обдумать и продажа не была подозрительно срочной.
9. Избегайте сделок по доверенности. Договор должен подписывать лично собственник, иначе есть риски признания ее недействительной, если окажется, что доверенность была получена под давлением или путём введения в заблуждение.
10. Просите у продавца справку от психиатра для подтверждения того, что он дееспособен на момент совершения сделки и осознает ее последствия.
❗️Хотя последняя судебная практика показывает, что даже такая справка не является гарантией. Об этом я подробно расскажу в следующем посте.
