В современном рынке недвижимости всё больше собственников задумываются о легальной сдаче жилья. Один из оптимальных вариантов — оформление
статуса самозанятого. Разберёмся, почему это выгодно, кто может получить такой статус и как это сделать.
Что такое самозанятость и кто может её оформить
Самозанятость (налог на профессиональный доход, НПД) — специальный налоговый режим, действующий в России с 2019 года. Он позволяет физическим лицам и индивидуальным предпринимателям (без наёмных работников) легально вести деятельность с минимальными налоговыми издержками.
Кто может стать самозанятым в 2025 году:
- граждане РФ;
- граждане Белоруссии, Казахстана, Армении и Киргизии (при наличии ИНН в РФ);
- ИП без наёмных работников.
Ключевые условия для работы по НПД:
- годовой доход не превышает 2,4 млн рублей;
- работа ведётся самостоятельно (без привлечения наёмных сотрудников);
- деятельность входит в перечень, разрешённый для НПД (в том числе сдача жилья внаём).
Важно: по НПД нельзя сдавать коммерческую недвижимость. Полный список исключений приведён в ст. 6 Федерального закона № 422‑ФЗ.
Налоговые ставки и порядок уплаты
Ставки налога:
- 4 % — при работе с физическими лицами;
- 6 % — при работе с юридическими лицами и ИП.
Особенности уплаты:
- налог уплачивается ежемесячно до 28‑го числа следующего месяца;
- при отсутствии дохода налог не начисляется (уведомлять налоговую не требуется);
- самозанятые не сдают отчётность и не используют контрольно‑кассовую технику.
Важно:
самозанятые не платят пенсионные взносы автоматически. Однако они могут
делать добровольные отчисления в Социальный фонд России. В 2025 году
для полного года стажа нужно заплатить 59,2 тыс. рублей.
Преимущества самозанятости для арендодателей
- Легальность. Работа без страха проверок налоговой и претензий со стороны соседей или управляющей компании.
- Низкие ставки. 4–6 % против 13–22 % при НДФЛ или 6–20 % для ИП.
- Простота. Нет необходимости вести отчётность или использовать кассу.
- Гибкость. Можно совмещать с основной работой по найму.
- Бонус от государства. При регистрации предоставляется налоговый вычет в 10 тыс. рублей, который снижает ставку до 3–4 % до его исчерпания.
Альтернативные налоговые режимы
Помимо самозанятости, при сдаче жилья можно использовать:
- Упрощённую систему налогообложения (УСН) для ИП: ставка 6 % («доходы») или 15 % («доходы минус расходы»).
- Патентную систему для ИП: фиксированный налог (6 % от потенциального дохода, рассчитанного по региону).
- НДФЛ для физлиц: ставка 13–22 % (зависит от годового дохода).
Налоговая нагрузка: сравнительный анализ
Специалисты агентства провели сравнительный анализ налоговых обязательств при различных режимах налогообложения на примере квартиры с ежемесячной арендной ставкой 33 000 рублей:
- НПД (4%): 14 900 рублей в год
- НДФЛ (13%): 54 500 рублей в год
- ИП на УСН (6%): 54 700 рублей в год
- ИП на патенте: 76 600 рублей в год
Вывод: самозанятость экономит арендодателю значительную сумму в год по сравнению с другими режимами.
Ограничения и нюансы
- Лимит дохода. Если доход превысит 2,4 млн рублей в год, самозанятого переведут на другой налоговый режим.
- Только жилая недвижимость. Сдача коммерческой недвижимости по НПД запрещена.
- Добровольные взносы. Для накопления пенсионного стажа нужно самостоятельно платить взносы в Социальный фонд.
Резюме от агентства «Московские ключи»
Главная мысль:
статус самозанятого — оптимальный вариант для собственников, сдающих жильё внаём. Он сочетает низкие налоговые ставки (4–6 %), простоту
оформления и легальность деятельности.
Практическая рекомендация:
- Проверьте, соответствует ли ваша ситуация условиям НПД (доход до 2,4 млн рублей, отсутствие наёмных работников).
- Зарегистрируйтесь как самозанятый через приложение «Мой налог» или портал Госуслуг.
- Используйте налоговый бонус в 10 тыс. рублей для снижения ставки до 3 %.
- Заключайте официальный договор найма с арендаторами — это защитит ваши интересы и упростит взаимодействие с налоговой.
Если у вас остались вопросы по оформлению самозанятости или выбору
налогового режима, обратитесь к специалистам нашего агентства. Мы поможем вам легально и выгодно сдавать недвижимость!
