Клиенты: "Хотим новостройку. Там же всё новое!" Я: "Угу. Как и проблемы". Они смеются. Через три месяца после покупки звонят: "Вы были правы. Мы теперь знаем, что такое усадка дома и трещины на стенах". За 15 лет я продала квартир в новостройках не меньше, чем на вторичке. И каждый раз вижу одно и то же - люди влюбляются в картинку, а получают реальность. Сейчас расскажу честно про оба варианта, без рекламы застройщиков и без романтизации старого жилья.
Что не так с новостройками
Все хотят новостройку, потому что там "всё новое и чистое". Но никто не думает, что новое - не значит качественное. Застройщик сдал дом, получил деньги и ушёл. Дальше вы остались один на один с проблемами. А проблемы будут. Всегда.
Первое - усадка дома. Новый дом первые два-три года оседает. Это нормальный процесс, но для вас это трещины на стенах, перекошенные дверные проёмы, щели между стенами и полом. Делаете ремонт сразу после покупки - через год переделываете. Потому что отделка поплыла вместе с домом. Я всегда говорю клиентам: покупаете новостройку - не делайте дорогой ремонт первые два года. Базовую отделку и живите. Когда дом устоится - тогда и ремонт нормальный.
Второе - скрытые дефекты строительства. Застройщик сдаёт дом быстро, потому что каждый месяц задержки - это убытки. Поэтому строят на скорость, не на качество. Вы въезжаете и начинаете обнаруживать: трубы текут, проводка искрит, окна продувают, вентиляция не работает. Обращаетесь к застройщику - он отправляет подрядчиков. Те приходят, что-то подмазывают, уходят. Через месяц проблема возвращается.
Трёхкомнатная квартира в новостройке на юго-западе, монолит, 85 метров. Клиенты купили по ДДУ, въехали через полгода после сдачи дома. Первая зима - батареи еле тёплые, в квартире холодно. Звонят в управляющую компанию - та разводит руками: "У вас индивидуальное отопление от застройщика, мы не отвечаем". Звонят застройщику - тот говорит: "Гарантия только год, уже прошло". Пришлось за свой счёт вызывать специалистов. Выяснилось - при монтаже системы отопления установили трубы меньшего диаметра, чем нужно. Экономия застройщика - 20 тысяч на квартиру. Переделка для жильцов - 150 тысяч.
Третье - инфраструктура. Застройщик в рекламе обещал детский сад, школу, поликлинику во дворе. Вы покупаете, въезжаете - ничего этого нет. Детский сад обещали построить "в следующем году", школа "в стадии проектирования", поликлиника "будет обязательно". Проходит год, два, три - ничего не строится. Ваш ребёнок ходит в садик за три километра, в школу едет на автобусе полчаса. А на месте обещанной поликлиники застройщик строит очередной жилой комплекс.
Преимущества вторички, о которых молчат
Вторичка кажется старой и непривлекательной. Но у неё есть плюсы, которые перевешивают свежий ремонт в новостройке. Первое - дом уже устоялся. Все трещины, которые должны были появиться, уже появились и заделаны. Дом не осядет внезапно, стены не поплывут, окна не перекосятся. Делаете ремонт - он прослужит столько, сколько вы планируете.
Второе - вы видите, что покупаете. В новостройке вы смотрите на голые стены и потолок, представляя, как будет. На вторичке вы видите реальную квартиру - какие соседи, какой двор, какой подъезд, какой шум с улицы. Приходите вечером - слышите, орут ли соседи. Приходите утром - видите, собираются ли у подъезда алкоголики. В новостройке это лотерея.
Третье - инфраструктура уже есть. Дом стоит в районе, где работают школы, садики, поликлиники, магазины, транспорт. Вы не ждёте, когда застройщик выполнит обещания. Вы сразу живёте в готовом районе. Покупаете вторичку - на следующий день отводите ребёнка в садик в соседнем дворе. Покупаете новостройку - годами возите ребёнка на другой конец города.
Четвёртое - адекватная управляющая компания. В старых домах УК работает годами, все проблемы известны и решаются. В новостройках первые годы хаос - непонятно, кто отвечает за что, застройщик сваливает на УК, УК на застройщика. На вторичке протекла крыша - звоните в УК, они приезжают и чинят. В новостройке протекла крыша - начинается квест: кто виноват, кто платит, кто будет чинить.
Двушка на севере Москвы, панельная девятиэтажка 1985 года, 52 метра. Клиенты сначала смотрели новостройки, потом пришли посмотреть эту квартиру "для сравнения". Квартира с ремонтом, жилая, видны все плюсы и минусы. Двор обжитой, детская площадка новая, парковка организованная. Школа в пяти минутах, садик напротив, поликлиника через дом. Магазин "Пятёрочка" на первом этаже соседнего подъезда. Метро 10 минут пешком.
Сравнили с новостройкой, которую смотрели до этого. Новостройка на 15% дороже, инфраструктуры нет, до метро 25 минут. Зато "всё новое". Клиенты подумали неделю, купили вторичку. Через полгода написали мне спасибо. Рассказали - их знакомые купили в той новостройке, пожалели. Обещанный детский сад так и не построили, школы нет, магазин один на весь район. Дети встают в шесть утра, чтобы успеть в школу.
Когда всё-таки брать новостройку
Новостройка имеет смысл в трёх случаях. Первый - вы покупаете как инвестицию. Берёте на этапе котлована, когда цена низкая. Ждёте два-три года, пока дом построят и сдадут. Продаёте сразу после сдачи дороже на 20-30%. Не въезжаете сами, не делаете ремонт, просто перепродаёте. Это работает, если застройщик надёжный и район перспективный.
Второй случай - вам нужна современная планировка и вы готовы терпеть проблемы первых лет. Новостройки делают с большими кухнями-гостиными, раздельными санузлами, гардеробными. На вторичке такого не найдёте. Если для вас планировка критична - новостройка ваш выбор. Но готовьтесь вкладывать деньги в устранение дефектов.
Третий случай - вы покупаете в новом районе, где вторички просто нет. Район строится с нуля, там только новостройки. Тогда выбора нет, берёте новое. Но минимум год не делайте дорогой ремонт, смотрите, как дом себя поведёт.
Проблемная новостройка - реальная история
Жилой комплекс в Подмосковье, недалеко от МКАД. Застройщик крупный, известный. Начали продавать квартиры в 2019 году по ДДУ, обещали сдать в конце 2020. Люди покупали активно - цены ниже московских, рядом лес, обещали школу и садик. Я нескольким клиентам показывала квартиры там, но интуиция подсказывала - что-то не так. Слишком быстро строили, слишком дёшево продавали.
В середине 2020 стройка встала. Застройщик объявил, что денег не хватает, просит дольщиков доплатить по 10% сверху. Люди в шоке - они уже заплатили полную стоимость по договору. Застройщик говорит: "Либо доплачиваете, либо стройка не возобновится". Начались суды, жалобы, проверки. Стройка простояла полгода.
В начале 2021 застройщика признали банкротом. Стройку передали другой компании. Та достроила дом кое-как и сдала в конце 2021 - на год позже обещанного. Люди получили ключи и ужаснулись. Квартиры с огромными дефектами: трещины на стенах, кривые полы, окна не закрываются, двери не открываются, проводка висит на скрутках, трубы подтекают. При этом новый застройщик говорит: "Мы только достраивали, за качество предыдущего этапа не отвечаем".
Дольщики начали судиться. Кто-то выиграл компенсацию, кто-то нет. Но все потеряли время и нервы. А самое главное - потеряли деньги. Потому что пока они судились, рынок вырос. Квартиры, которые они купили за 5 миллионов в 2019, в 2021 уже стоили 7 миллионов на рынке. Но их квартиры с дефектами никто не хотел покупать даже за 5. Пришлось снижать цены до 4,5 и продавать в убыток.
Одна семья пришла ко мне продавать квартиру из этого ЖК. Молодая пара с ребёнком. Рассказывают - купили в 2019 за 5,2 миллиона, планировали въехать в 2020. Ждали два года, получили квартиру с дефектами, вложили ещё 800 тысяч в устранение самых критичных проблем. Итого потратили 6 миллионов. Сейчас 2022 год, хотят продать - максимум, что предлагают покупатели, это 5,5 миллионов. Минус миллион за три года мучений.
Мой личный выбор
Меня часто спрашивают: "А вы сами где живёте?" Отвечаю честно - на вторичке. Панельная девятиэтажка 1990 года, четвёртый этаж, двушка 54 метра. Купила восемь лет назад, сделала ремонт, живу спокойно. Никаких сюрпризов, всё работает, район обжитой, до работы 20 минут. Могла бы купить новостройку, но зачем? Чтобы три года ждать, потом год устранять дефекты, потом жить в районе без инфраструктуры?
Вторичка - это предсказуемость. Вы видите, что покупаете, знаете все плюсы и минусы, не играете в рулетку. Новостройка - это лотерея. Может повезти, может нет. Застройщик может оказаться добросовестным, а может обанкротиться. Дом может быть качественным, а может развалиться через год.
Я не говорю, что все новостройки плохие. Есть хорошие застройщики, качественные дома, нормальные районы. Но это исключение, а не правило. Большинство новостроек - это быстрые деньги застройщика и головная боль покупателя. Поэтому мой совет - если выбираете между новостройкой и вторичкой, берите вторичку. Переплатите за ремонт, зато будете спать спокойно. А новостройку покупайте только если очень хочется и готовы рисковать. За 15 лет я видела слишком много разочарованных покупателей новостроек, чтобы рекомендовать этот вариант без оговорок.