Вот история, которая бьёт не только по нервам, но и по правилам игры на рынке. Певица Лариса Долина стала жертвой телефонных мошенников и под их влиянием продала квартиру в Хамовниках. Позже суд признал сделки недействительными и вернул недвижимость певице. Это не инсайд и не слухи про поворот в деле подробно писали деловые и региональные СМИ.
Полный текст решения в нашем телеграмм канале: решение по делу Долиной Л.А.
Обсуждение этого дела раскололо аудиторию: где проходит граница между защитой жертвы преступления и правами добросовестного покупателя, у которого на руках все документы и оплаченная цена. На этот эффект уже обратили внимание рынки и юристы: «дело Долиной» подхлестнуло споры о предсказуемости гражданского оборота и рисках обычных покупателей.
Параллельно всплыли детали, которые подлили масла в огонь. В отдельных публикациях отмечается роль психолого-психиатрических экспертиз и то, как суд учёл состояние потерпевшей при оценке её воли на сделку. Для одних это убедительное объяснение. Для других тревожный сигнал, что судебная машина может переломить принцип стабильности сделок.
Мы разберёмся спокойно и по пунктам. Что именно установил суд, на чём держится вывод о недействительности, как в решении сошлись нормы о защите жертвы и интересы оборота, и что всё это значит для каждого, кто покупает «вторичку» сегодня. Без эмоций, но с понятными выводами, чтобы после чтения вы знали, где ваши реальные риски, и как их закрывать.
Факты под прицелом: суд установил отсутствие воли на продажу..
Суд отложил эмоции и медийный шум и пошёл по фактам. В центре истории воля продавца.
Суд прямо пишет:
у Долиной «истинного намерения и выраженной воли на отчуждение квартиры не было», она действовала в логике «спецоперации», навязанной третьими лицами. То есть юридически это не продажа, а результат внедрённого заблуждения.
Как это заблуждение возникло, суд тоже зафиксировал: неустановленные лица представлялись сотрудниками силовых органов и Росфинмониторинга, требовали переводы, убеждали, что нужно «перекрыть» мошенников. По этой линии уже идёт уголовное дело, сама Долина признана потерпевшей. Это важная процессуальная опора мотивации суда.
Дальше — экспертизы. Комиссия врачей и психологов подтвердила, что в спорный период Долина «не могла понимать значение своих действий и руководить ими» из-за выраженного психоэмоционального воздействия. Суд этим выводам поверил и положил их в основу оценки воли.
Из этого логично вытекает право. Суд применил одновременно две нормы: статью 178 ГК о заблуждении и статью 177 ГК о состоянии, когда человек не осознаёт значение своих действий. Добросовестность покупателя в таком раскладе не лечит порок воли другой стороны, а запись в ЕГРН не «освящает» дефект сделки. Форма не побеждает содержание.
И наконец, факты об исполнении. Передачи квартиры по акту не было, регистрационный учёт не снят, фактического владения покупатель не получил. Поэтому финал предсказуем: договоры признаны недействительными, право покупателя прекращено, право Долиной восстановлено. Для рынка это болезненный, но показательный кейс — где проходит граница между защитой оборота и защитой человека, попавшего под умелое давление.
Почему суд признал сделку недействительной?..
Недействительными признаны и предварительный договор от 24.05.2024, и сам договор купли-продажи от 20.06.2024. Мотив один и тот же: у продавца не было реальной воли на отчуждение. По материалам дела Долина действовала в состоянии навязанного заблуждения и воспринимала происходящее как «спецоперацию» по пресечению мошенников.
Правовые последствия. Прекращено право собственности покупателя на квартиру. Право собственности Долиной восстановлено. Суд отдельно подчеркнул: запись в ЕГРН не влияет на порок воли, а фактической передачи не было акт не подписан, регистрационный учет не снят, владение не передано.
Встречный иск покупателя о выселении продавца и снятии с учета отклонен. Основание простое: при признании сделки недействительной у покупателя нет титула, который можно защищать через выселение.
Самый острый пункт деньги. Суд рассмотрел вопрос двусторонней реституции и отказал взыскивать с Долиной цену квартиры. В решении зафиксировано, что наличные из банковской ячейки были изъяты и переданы третьим лицам по инструкциям, которые продавец принимала как указания «силовиков». В материалах гражданского дела нет безусловных доказательств возмездного характера спорной сделки и того, что средства остались у продавца.
Суд также указал на идущее уголовное дело и прямо заметил: покупатель вправе заявлять требования к причастным лицам о возмещении убытков в отдельном порядке.
Юридические ключи решения — статьи 178 и 177 ГК. Первая про заблуждение при заключении сделки. Вторая про состояние, когда лицо не могло понимать значение своих действий и руководить ими. Суд сослался и на позицию Пленума ВС № 25 о приоритете действительной воли над формой оборота. Добросовестность покупателя при таких вводных не устраняет дефект волеизъявления другой стороны.
Почему суд в это поверил. В деле есть постановления по уголовному делу, где Долина признана потерпевшей. Есть видеозаписи из офиса банка, показания свидетелей, переписка, документы о движении наличных. Есть комплексные психологические и психиатрические экспертизы, подтвердившие мощное психоэмоциональное воздействие и невозможность критически оценивать ситуацию в спорный период. Суд указал, что оснований не доверять этим выводам нет.
Приоритет отдан защите личности, попавшей под агрессивную социальную инженерию. Рынок воспринимает это болезненно, потому что исчезает привычная «автоматическая» пара реституций. Но логика суда такая: если воли нет, формы недостаточно. А баланс интересов переносится в другие процессы уголовный и возможные иски о возмещении ущерба к тем, кто вывел деньги.
Личный взгляд: защитили "звездную" жертву - кто защитит простого покупателя?..
Решение суда хоть выглядит правильным по сути, но очень болезненным для рынка. И здесь напрашивается главный вопрос. А простому человеку без статуса вернули бы квартиру так же быстро и убедительно. Формально ответ да, право одинаковое. На практике решает не фамилия, а доказательства. Экспертизы, материалы уголовного дела, видео, банковские следы. У кого это собрано, у того шансы выше. У многих жертв мошенников просто нет ресурса и темпа, чтобы принести в суд такую же доказательственную стену. Другой вопрос сможет ли обычный человек собрать такую мощную доказательственную базу. Очень сомневаюсь. Обычный человек куда с большей вероятностью столкнется с полнейшим бездействием правоохранителей и помощи в сборе доказательств, проведении экспертиз точно не дождется.
Всё это дело показывает, как "звездного" истца "всем миром" собирали доказательства правоохранители, эксперты, адвокаты, что безусловно сказалось на чаше весов в пользу него.
Что с деньгами покупателя. Суд не взыскал цену с продавца, потому что деньги ушли третьим лицам и не остались у нее. Юридически это логично. По-человечески очень горько. Куда идти за возвратом. В гражданский иск в рамках уголовного дела, в иски к организаторам схемы, посредникам, лицам, которые получали наличные. Просить аресты имущества, запреты регистрационных действий, розыск активов. Если в процедуре банка или агента обнаружатся нарушения, рассматривать и убытки к ним. Это длинный путь, но по факту он единственный, где реально лежат деньги. Однако добиться реального возврата средств будет практически нереально.
Суд защитил волю человека, попавшего под жесткую манипуляцию. С одной стороны это справедливо, но не защитил реального покупателя, рынок не может жить в режиме каждый сам за себя. Хотим ли мы, чтобы и обычному гражданину вернули квартиру в аналогичной ситуации. Да, если он принесет тот же уровень доказательств. Наша задача как юристов и как покупателей заранее строить сделки так, чтобы деньги не уходили на сторону и не приходилось потом возвращать их у мошенников по крупицам.
📌 Есть вопросы по вашей ситуации?
Пишите в Telegram — @egorovnickolay
⚖️ Больше кейсов, ошибок и решений по банкротству и защите:
👉 t.me/zametki_arbitrazh
🌐 Личный сайт: https://egorovna.com
📍 Работаем по всей России
Офисы: Москва, Кадашёвская набережная, 26 / Омск, Бульвар Мартынова, 5.