Они продали квартиру в городе для жизни в мечте. Но мечта превратилась в 5 лет борьбы с холодом и плесенью. История, которая закончилась в суде.
Как все начиналось. Радуга в окне
Пожилая пара продала свою квартиру в городе-миллионнике и прикупила квартиру на первом этаже новенького 3-этажного жилого дома в жилом поселке в пригороде. На работу каждый день ходить не надо, необходимость водить-возить детей по садикам-школам тоже отпала. Захотелось пожить вдали от грязи и шума мегаполиса, неспешно и в свое удовольствие.
Задумка застройщика отличная, на мой взгляд. Закрытая территория в пригородном поселке, 3-этажные дома расставлены широко, во дворе нет проездов, под машины предусмотрены парковочные полосы вдоль домов снаружи. Высота потолков в квартирах до 3 м, из квартир 1 этажа можно сразу выйти на террасу через окно, все окна «в пол».
Квартиру купили с выполненными работами по черновой отделке: устройство стяжки пола по утеплителю. И отделали на свой вкус. Живи да радуйся!
Как люди попали. Хождение по мукам
Первая зима.
В первую же зиму жильцы обнаружили, что пол в квартире ледяной, особенно вдоль наружных стен. Новый дом – и промерзание стен и пола! А ближе к весне по низу наружных стен проступила плесень. Написали в управляющую компанию (УК) – просим устранить!
УК оперативно обследовали квартиру. Замерили температуру стен и пола в квартире – 9-13 оС по периметру ограждающих конструкций. Выявили повышенную влажность в помещении, обратную тягу.
Разобрали плинтус, пол до стяжки в кухне. Оказалось, имеется зазор между стеной и утеплителем пола.
Спустились все вместе в подвал. А там нашли, что двери подвала не утеплены – обычная железная дверь толщиной 2 мм, поспорили, есть ли усадочная трещина в подвале под помещением кухни (УК ее видят, жильцы нет), часть швов плит перекрытия и наружных стен заполнены с дефектами.
УК устранили дефекты в заполнении швов со стороны подвала и на этом успокоились.
Еще выяснилось, что застройщик дом сдал в эксплуатацию, но не достроил. Поэтому после года эксплуатации нанял подрядчика, и тот облицевал цоколь пенопластом толщиной 50 мм и оштукатурил.
Вторая зима.
На вторую зиму жильцы снова замерзают, снова пишут письма в управляйку – помогите, промерзают стены, промерзает пол!
Ближе к весне УК снова пришли в проблемную квартиру. Температура пола в стыке с наружной стеной +15 оС при температуре наружного воздуха минус 3 оС.
После этого УК не стали медлить. Наклеили пенопласт толщиной 150 мм шириной 1 м на перекрытие и наружные стены подвала под спорной квартирой. Пенопласт потоньше наклеили на стальную дверь подвала.
Третья зима.
На третью зиму – дежавю. Опять неймется жильцам, опять мерзнут ноги, стены и пол. Хотя бы плесень исчезла.
Собственница проблемной квартиры в своей профессиональной прошлой жизни была связана со строительством, поэтому сама активно искала причины промерзания своей квартиры. Нашла щель между отмосткой и стеной дома – УК заделали ее раствором.
Проблема не решается. Жильцы устали обивать порог УК, УК устала реагировать.
Четвертая зима.
После пережитой четвертой холодной зимовки собственники чудо-квартиры потеряли терпение и обратились в суд.
Я пришла в поселок уже с судебной строительной экспертизой.
Нормативные требования к тепловой защите жилых зданий
Известно, что СП 50.13330.2012 установлены следующие требования к тепловой защите жилых зданий.
1. Поэлементное требование.
Нормирован минимальный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции:
· наружных стен 4 оС,
· покрытий и чердачных перекрытий 3 оС,
· перекрытий над проездами, подвалами и подпольями 2 оС.
Температура воздуха в жилье тоже нормируется. Она должна быть в пределах:
· в жилой комнате +21...+23 оС (допустимая +20...+24 оС),
· в кухне, туалете +19...+21 оС (допустимая +18...+26 оС),
· в совмещенном санузле +24...+26 оС (допустимая +18...+26 оС),
· межквартирный коридор +18...+20 оС (допустимая +16...+22 оС),
· вестибюль, лестничная клетка +16…+18 оС (допустимая +14...+20 оС),
· кладовые +16…+18 оС (допустимая +12...+22 оС).
2. Санитарно-гигиеническое требование
Температура внутренней поверхности ограждающей конструкции (кроме стекол в окнах) должна быть не ниже точки росы внутреннего воздуха при расчетной температуре наружного воздуха. Иначе на поверхности конструкций вырастает плесень.
Минимальная температура внутренней поверхности остекления должна быть не ниже 3 °С.
Порядок действий в рамках судебной экспертизы
1. Сравнение проекта и исполнения.
Для начала запросила рабочую документацию, в которой отражены требования к устройству конструкций стен выше и ниже отметки 0.000, перекрытий между подпольем и 1 этажом. Ну и исполнительную документацию, подтверждающую исполнение решений рабочей документации.
Исполнительную документацию застройщик предоставить не смог.
Зато предоставил договор с подрядчиком на утепление и отделку цоколя дома.
Уже на этом этапе выявились расхождения.
По проекту утепление стен цоколя предусмотрено пеноплексом толщиной 80 мм, по договору подрядчик смонтировал утеплитель толщиной 50 мм.
2. Осмотр многострадальной квартиры.
Осмотр в рамках судебной экспертизы проводила на пятую зиму, считая от заселения жильцами, и на шестую после ввода дома в эксплуатацию.
Температура наружного воздуха минус 4 оС.
Температура воздуха в квартире +23 оС.
Влажность воздуха в сухих помещениях 38 %, во влажных 42 %.
Инструментальное обследование стыка стена/ пол в квартире выявило пониженные температуры +12…+16 оС поверхности наружных стен по периметру на высоте до 0,4 м от пола, которые не удовлетворяют поэлементным требованиям, а в кухне от +9 оС – ниже температуры точки росы, что нарушает санитарно-техническое требование СП 50.13330.2012.
Кроме того, истцом самостоятельно демонтирован плинтус, обои на участке наружной стены с окном в кухне. Выявлено частичное отсутствие изоляционного материала в стыке конструкции стены и стяжки пола.
3. Осмотр конструкций снаружи и в подвале.
В результате осмотра конструкции стены подполья в месте входа в подполье, замеров размеров элементов фасада и конструктивных элементов, пришла к выводу:
· Стены подвала сложены блоками ФБС толщиной 40 см.
· Облицованы красным кирпичом 12 см.
· Оклеены пеноплексом толщиной 5 см.
Силами управляющей организации выполнены работы по утеплению потолка и стен подполья пенопластом толщиной 150 мм, шириной 1 м вдоль наружных стен.
Кроме того, на фасаде вдоль стены с окном комнаты 1 выявлено отслоение слоя утеплителя цоколя от конструкции стены с образованием щели толщиной около 1-1,5 см. Щель заделана снаружи герметиком.
Замерила температуру внутренней поверхности потолка и стен подвала. Температура плит потолка и швов между плитами оказалась одинаковой - +10 оС, температура стен +6…+8 оС.
Температура воздуха в подвале +18 оС.
Влажность воздуха в подвале 40 %.
4. Расчет требуемой толщины утеплителя.
По СП 50.13330.2012 выполнила расчет сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций с учетом их фактического конструктива.
Выяснила:
· Утепление наружных стен 1 этажа достаточно.
· Утепление наружных стен в уровне плиты перекрытия подполья не дотягивает до нормы почти на 20 %. А вот если добавить 3 см пеноплекса, то это приведет к норме.
5. Туманы и тайны в узле стена 1 этажа/ перекрытие подвала/ стена подвала.
В проекте предусмотрено утепление наружных стен цоколя плитами пеноплекс толщиной 80 мм, устройство теплоизоляционного вкладыша толщиной 100 мм на торце плиты перекрытия подполья по периметру здания.
Исполнительная документация эксперту не предоставлена.
Подтвердить наличие/ отсутствие теплоизоляционного вкладыша толщиной 100 мм на торце плиты перекрытия подполья по периметру здания не представляется возможным без разрушения конструкций.
Допускаю, что строители заменили теплоизоляционный вкладыш кирпичом.
6. Мероприятия для исправления косяков – что сделать и сколько стоит.
Мои рекомендации по устранению промерзания исследуемой квартиры:
· Внутри. Заполнить деформационный стык стяжки и наружной стены вспененным полиэтиленом.
· Снаружи. Разобрать отмостку, откопать стену подвала. Облицевать стену подвала на высоту 2,4 м пеноплексом толщиной 80 мм, как по проекту. Восстановить штукатурку цоколя выше уровня земли и отмостку.
По определению суда посчитала также стоимость этих работ.
Но жильцы, конечно, выбрали натуральное устранение причин промерзания квартиры.
Суд принял заключение эксперта, обязал застройщика выполнить ремонт наружных ограждающих конструкций.
Что можно посоветовать тем, кто столкнулся с промерзанием стен, пола, потолка
Алгоритм действий простой:
· Сами или с помощью специалиста в холодный период года замерьте температуру внутренней поверхности стен, пола, потолка – того, что промерзает.
· Потребуется также температура и влажность воздуха в квартире и на улице.
· Сравните разницу температуры воздуха в квартире и температуру поверхности ограждающей конструкции. Она должна быть в пределах нормы.
· Если разница температур больше нормы, нужно искать причину охлаждения конструкции.
· Если температура ниже температуры точки росы, поздравляю – скоро увидите плесень, если срочно не принять мер.
Как утеплить наружные конструкции?
Только снаружи помещения.
Если ваш дом на гарантии, то обращаться с заявлением нужно к застройщику.
Если дом постарше, следует написать в управляющую организацию.
Все обращения лучше сразу делать с мыслью, что они потребуются вам в судебном разбирательстве. Если не потребуются – отлично. Если потребуются – скажете себе спасибо.
Поэтому все только в письменной форме, за подписью второй стороны – застройщика или УК. И в отдельной папочке. Заявление, акты осмотра, акты приемки работ и т.д.
Кстати, ваши предварительные исследования тоже оформите письменно, дайте расписаться помогающему вам специалисту или пригласите соседей.
В какой срок застройщик и управляющая организация должны принять меры к устранению промерзания
Нормы реагирования на вашу беду могут быть прописаны:
· Для застройщика – в договоре купли-продажи или договоре долевого участия в строительстве.
· Для УК – в договоре управления домом.
Для ускорения реакции ответчиков рекомендую продублировать обращения в ГЖИ – государственную жилищную инспекцию, а также в прокуратуру, ведь промерзание наружных ограждающих конструкций создает угрозу жизни и здоровья жильцов.
Приходилось ли вам бороться с управляющей компанией или застройщиком? Что стало решающим аргументом в вашу пользу?
Как вы думаете, в чем была главная ошибка жильцов в этой истории?
С какими самыми неочевидными дефектами тепловой защиты зданий вам приходилось сталкиваться? Где искали причину?
На этом канале я разбираю строительные кейсы и показываю, как с помощью экспертизы:
· Вернуть деньги за некачественные работы.
· Доказать свою правоту, даже если нет исполнительной документации.
· Составить технически безупречное заключение для суда.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить разбор вашей проблемы!
Ставьте лайк и оставляйте комментарии. Это поможет другим профессионалам и не только избежать ошибок, которые стоят денег и времени!