📊 Дубай 2025: как оценивать покупку off-plan недвижимости

Рынок недвижимости Дубая за последние годы буквально изменил структуру спроса. Если раньше доминировали готовые объекты, то сейчас off-plan (на этапе строительства) стал главным двигателем продаж. Но чтобы вложения действительно приносили прибыль, важно не просто «попасть в тренд», а понимать, где проходит грань между ростом и переизбытком.

🔍 Что инвестору смотреть в первую очередь

1. Цена за квадратный фут — сравнивайте с готовыми аналогами. Разница в 15–25% к готовому рынку ещё выглядит оправданно, но если цена такая же — стоит задуматься.
2. Баланс спроса и предложения — не только сегодня, но и на горизонте 2–3 лет. Многие районы, которые сейчас активно строятся, могут столкнуться с перепредложением, когда объекты выйдут на рынок одновременно.
3. Инфраструктура и окружение на финише — выбирайте локации, где уже есть или гарантированно появится инфраструктура: школы, парки, транспорт, рестораны

🏙 Апартаменты: off-plan захватывает рынок

💰 Доходность и аренда

Сегмент апартаментов сейчас демонстрирует умеренный рост доходности.

• Заполняемость объектов стала занимать больше времени,
• Арендные ставки стабилизировались без значительного роста,
• Средняя NET-доходность держится в районе 5% годовых по большинству локаций.

На фоне депозитов под ~4,5% годовых и отсутствия риска уплаты 4% DLD Fee при инвестиции в банки, такая доходность выглядит средней.

Тем не менее, в отдельных проектах по нашим расчётам удаётся достигать около 7% чистыми — особенно при удачном входе в early stage и правильной локации.

🏡 Виллы и таунхаусы: другой сценарий

🧭 Практические выводы для инвестора

1. Выбирайте локации с подтверждённым дефицитом предложения на ближайшие 2–3 года и развитой инфраструктурой.
2. Сравнивайте PPSF (цену за квадратный фут) с готовыми объектами — ищите дисконт хотя бы 15–20%.
3. Рассчитывайте реальную NET-доходность, а не только рекламные цифры. Учитывайте сервис-чарджи, комиссии и сроки сдачи.
4. Избегайте массовых проектов без уникальности — именно там максимальный риск переизбытка и ценовой стагнации.
5. Для диверсификации портфеля добавляйте виллы и таунхаусы в устоявшихся сообществах: спрос от конечных пользователей там стабилен, а конкуренция по аренде ниже.

💡 Итог

2025 год станет моментом разделения: off-plan останется основным драйвером продаж, но только сильные проекты в продуманных локациях смогут показать реальную доходность.

Инвестору важно не “гнаться за хайпом”, а просчитывать цифры, циклы и поведение рынка. В этом и заключается профессиональный подход — тот, что отличает прибыльную инвестицию от просто красивой презентации.