В начале августа от моих знакомых и партнёров, которые знают, что мы занимаемся реновацией помещений в Санкт-Петербурге, в том числе подвальных, начали приходить СМС с таким содержанием: «Максим, что там с подвалами у вас, их не забирают?»
Я решил разобраться, с чем связано это помешательство и почему у меня их должны забрать!
Решение Верховного суда
Оказалось, что 25 июля 2025 года суд вынес определение по делу А40-88564/2023, из которого следует, что один собственник помещения в МКД по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 95 подал иск в Арбитражный суд Москвы в 2023 году о признании подвала 102,2 м² общим имуществом МКД.
Первая инстанция отказала, вторая признала право собственников МКД на подвал, третья отменила решение второй и оставила в силе первую, и Верховный суд вынес окончательное решение!
Что важного сказал Верховный суд:
1. Правильное отстаивание позиции — это не виндикация, а гашение записи о чужой регистрации права! Регистрировать общее долевое имущество на подвальное помещение не требуется, так как оно и так уже есть в силу закона.
2. Исковая давность на такие требования неприменима. НЕТ СРОКА ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ.
3. (САМЫЙ ВАЖНЫЙ ПУНКТ ДЛЯ НАС) Спорный подвал — это техническое подполье с инженерными сетями, имеет вспомогательное назначение, требует постоянного доступа и для самостоятельного использования не пригоден!
Давайте разберём этот пункт и решим, насколько он критичен для собственников подвалов!
Люди любят драматизировать, и в воображении возникают образы, что это решение открыло ящик Пандоры и теперь любой собственник МКД может изъять подвал у ненавистного коммерсанта!
Что все подвалы на Невском и в центре Санкт-Петербурга, где располагаются не только «массажные салоны» и обувные мастерские, но и рестораны с магазинами по типу Пятёрочек и Магнитов, перейдут жильцам.
А так как основным собственником нежилых помещений в подвалах сейчас является город, который продаёт их на торгах, пополняя бюджет, с трудом верится, что суд будет массово забирать эти помещения , читай деньги у города!
На самом деле:
Суд не занимается перераспределением бизнеса. Он восстанавливает правовой режим общего имущества.
• Не каждое подвальное помещение — общее имущество.
Опасность есть только если подвал не может использоваться для других целей, кроме обслуживания жильцов МКД, и не имеет иного назначения.
Если подвал использовался ранее или вы купили его у города и сделали кладовые, которые обслуживают жильцов МКД, то данные использование не противоречит закону!
Но риск изъятия подвала всё же есть!
Как сделать, чтобы подвал не изъяли по суду?
Перед покупкой смотрим документы, главное — экспликацию и техплан (БТИ), где указано назначение.
Ниже я привел примеры выписок из экспликаций части наших подвальных помещений, давайте разберемся в назначении на их примере:
• Ленинский проспект : помещение 6-н — кладовая, тамбур, разгрузочная, помещение персонала — имеет своё назначение, не техническое.
• Помещение 5-н — техническое помещение для обслуживания жильцов — риск утраты высокий.
• Московское шоссе, 288 — назначение : помещение и тамбур, не техническое.
• Оптиков, 37: 59-н — кладовая и торговый зал, 1-н — помещение для технического обслуживания МКД.
Перед покупкой подвального помещения проверяем:
• Выписку и техпаспорт с экспликацией — какое назначение у подвала?
• Как использовался подвал, какие коммуникации, не мешаете ли вы доступу?
• Нет ли судебного процесса с жильцами (суд можно выиграть, но нервы потрепают).
Вывод:
Подвалы — помещения не для всех. Есть нюансы, юридические риски, они менее ликвидны, чем первые этажи. При неправильном выборе — могут забрать.
Но всё это даёт профессионалам шанс: купить с дисконтом, сделать реновацию, получить готовый бизнес и денежный поток с процентами который не может дать последние на первой этаже!
Перед покупкой подвального помещение подумайте — готовы ли вы к этим рискам или лучше вложить деньги в квартиру?
Если вы ищите надёжное помещение с понятным доходом в Санкт-Петербурге — обращайтесь в М2Коммерц — центр доходной недвижимости.
Есть помещения от 8 млн рублей с окупаемостью до 25% годовых.
С вами был Максим Иванов, м2коммерц