Процедура приемки квартиры в новостройке — это важный этап, на котором нельзя торопиться.
Подписывать акт приёма-передачи стоит только после внимательной проверки всех элементов жилья, иначе можно столкнуться с затратами и спорами с застройщиком.
Разберём, что должен сделать девелопер, как проходит приемка и какие документы нужно проверить, чтобы всё прошло без проблем.
Что обязан сделать застройщик перед передачей квартиры
После завершения строительства и подключения коммуникаций застройщик должен:
- Уведомить территориальный отдел Минстроя о готовности дома.
- Пригласить комиссию (пожарная, санитарная, экологическая службы) для проверки объекта.
- Получить одобрения от надзорных органов.
- Получить акт о соответствии нормам.
- Обратиться в администрацию за разрешением на ввод дома в эксплуатацию.
- Подать документы в Росреестр для присвоения новостройке адреса.
После выполнения этих шагов застройщик может приступать к передаче квартир дольщикам.
Как дольщика приглашают на приемку
После получения разрешений девелопер обязан официально уведомить будущих собственников о вводе дома и назначении даты приёмки.
Способы уведомления:
- заказное письмо почтой;
- курьерская доставка с личным вручением;
- электронное письмо (при наличии электронной подписи застройщика).
На уведомление у застройщика — 7 дней, а у дольщика — 60 дней на согласование даты приёмки.
Если дольщик не успеет, застройщик вправе оформить акт в одностороннем порядке.
Почему стоит пригласить строительного эксперта
Перед приёмкой рекомендуется нанять строительного эксперта.
Он поможет выявить даже скрытые дефекты и оформить дефектную ведомость — документ, который станет основанием для:
- устранения недостатков за счёт застройщика;
- уменьшения цены квартиры;
- выплаты компенсации.
Это закреплено в Постановлении Правительства РФ № 442.
Эксперт может проверить качество отделки, вентиляцию, герметичность окон, уровень шума и даже радиационный фон — если это прописано в договоре.
Этапы приёмки квартиры
Приёмка проходит в присутствии:
- дольщика (или его представителя по доверенности),
- застройщика,
- при желании — эксперта и юриста.
1. Проверка документов
Застройщик должен предоставить:
- акты надзорных органов,
- разрешение на ввод,
- кадастровый паспорт,
- экспликацию,
- гарантийные талоны на окна, двери, счётчики и др.
2. Проверка окон
- Проверить исправность механизмов, отсутствие трещин и сколов.
- Проверить герметичность (можно с помощью зажжённой свечи — пламя не должно колебаться).
3. Проверка стен и потолков
Тип отделки (черновая, предчистовая или чистовая) определяет глубину проверки.
При чистовой важно осмотреть всё — от обоев до дверных ручек.
4. Проверка коммуникаций
Проверяются:
- отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция;
- электрика, розетки, выключатели.
5. Проверка площади
Площадь должна соответствовать ДДУ.
Если меньше — дольщик вправе потребовать компенсацию;
если больше — возможна доплата.
Отделка: черновая, предчистовая и чистовая
Черновая
Минимальный набор: стены без отделки, базовая стяжка, коммуникации до стояков, окна, входная дверь, радиаторы.
Все элементы черновой отделки должны быть указаны в договоре ДДУ.
Вайт-бокс (white box)
Промежуточный вариант:
- проведены коммуникации,
- установлены радиаторы,
- выровнены стены и потолки,
- смонтированы двери,
- может быть застеклена лоджия.
Чистовая
Финишная отделка — квартира полностью готова к проживанию.
Остаётся только завозить мебель.
Документы и фиксация дефектов
Если всё в порядке — подписывается акт приёма-передачи.
Если выявлены дефекты — составляется дефектная ведомость.
На её основании дольщик вправе требовать:
- устранения дефектов (в течение 60 дней),
- компенсации,
- снижения цены.
Если застройщик не исправил недостатки в срок — можно обращаться в суд с требованием взыскания неустойки.
После устранения дефектов проводится повторная приёмка, затем выдаются ключи.
Как оформить право собственности
После подписания акта дольщик получает ключи, но ещё не является собственником.
Чтобы зарегистрировать право, нужно обратиться в Росреестр или МФЦ.
Пакет документов:
- паспорт;
- договор ДДУ;
- акт приёма-передачи;
- квитанция об оплате госпошлины;
- ипотечный договор (если есть);
- свидетельство о браке и рождении детей (при выделении долей).
⏱️ Срок регистрации:
- в Росреестре — 7 дней;
- в МФЦ — 9 дней.
Коротко о главном
- Не спешите подписывать акт — всё нужно тщательно проверить.
- Пригласите эксперта — это окупится.
- Все дефекты фиксируйте документально.
- У застройщика есть 60 дней на устранение недостатков.
- После приёмки зарегистрируйте право собственности.
Приемка квартиры — это защита ваших прав.