Можно ли, оформив квартиру на родственника и обратно, избавиться от налога на продажу? Скоро этот знакомый для многих совет окончательно уйдет в прошлое благодаря новым требованиям к непрерывности владения. Какие перемены в законе нас ждут в 2026 году, и кому теперь стоит особенно внимательно следить за нюансами купли-продажи, — ответы в этом большом разборе свежих правил.
Почему налог на продажу недвижимости стал волновать всех
Рост цен, изменение состава семей и желание работать только «в белую» заставили россиян заново взглянуть на правила оформления жилья. Особое значение приобрели тонкости, связанные с налогом на доходы физических лиц при продаже квартиры или дома. Практика последних лет показала, что все больше граждан ищет способы не платить этот налог, особенно если срок владения объектом небольшой. До недавнего времени у многих был соблазн воспользоваться так называемой схемой семейного переоформления, позволяющей формально «обнулить» срок и получить освобождение от налога при продаже недвижимости.
Суть долгожданных изменений
Минфин России еще в 2024 году внес поправки, которые технически дорабатывают правила налоговой льготы при продаже жилья. Суть их в следующем: если вы хотите избежать НДФЛ, требуется непрерывное владение объектом в течение установленного времени. Теперь не удастся получить освобождение, если собственность хотя бы на сутки была перезаписана на другого человека — даже если речь о ближайших родственниках.
Ранее многие семьи пользовались тем, что срок нахождения квартиры в собственности начинал отсчитываться заново после каждого оформленного перехода права, даже если квартира буквально за день возвращалась прежнему владельцу. Именно эта уловка, судя по официальному комментарию Сергея Шилкина, больше не поможет: для освобождения от налога на продажу жилой недвижимости теперь будет важна абсолютная «чистота» срока.
Когда с продажи жилья налог платить не нужно
Согласно действующему в этом году порядку, налог при продаже квартиры не взимается, если с момента приобретения прошло 5 лет (или 3 года для некоторых видов сделок — например, если жилье получено по наследству, в результате дарения или приватизации жилья). Новый закон не меняет этот временной параметр, но устанавливает строгий запрет на разрывы — если право собственности прерывалось даже на короткий период, все начинается сначала.
Иными словами, если вы получили недвижимость по наследству, пользуетесь ей три года подряд и ни разу за это время не переписали ее на других лиц, продажа пройдет без налога. Зато теперь любое переоформление, даже внутри семьи, обнуляет нужный для налоговой льготы срок. Для обычного жилья (не наследственного и не подаренного) действует пятилетний барьер, который также придется выдерживать теперь без единого сбоя в оформлении.
Кто попадет под новые правила
Среди самых частых вопросов последнего времени: распространяется ли безналоговый режим на долевую собственность? В этом году особое внимание уделяется сделкам между супругами, когда, к примеру, при разводе имущество делится или меняется порядок владения долями. Не исключено, что именно на этом этапе у многих появятся сложности: если одна часть квартиры перейдет бывшему мужу или жене, срок владения для налоговой в этой доле может быть признан прерванным.
Также всегда актуальна тема, когда продается квартира, приобретенная в совместную собственность супругов или приобретённая до брака, а впоследствии на неё появилось несколько владельцев. Как в этом случае налоговая будет отслеживать «непрерывность» стажа владения — вопрос, который на практике ещё ждёт своего разъяснения. И это, к слову, может стать поводом для новых судебных споров между гражданами и инспекциями.
Особое условие: статус иноагента
Еще одно важное нововведение касается статуса иностранного агента. Новый закон прямо указывает: если собственник жилья на протяжении отчетного периода хотя бы один день официально числился иноагентом, он автоматически теряет право на освобождение от НДФЛ при продаже своей квартиры. Это правило становится серьезным препятствием, ведь статус может быть присвоен даже временно. Для россиян, которые каким-либо образом связаны с таким статусом, важно внимательно отслеживать свои права.
Что говорят эксперты: разбор подводных камней
Сергей Шилкин, признанный эксперт в вопросах налогового законодательства, считает, что корректировка призвана не только упростить административный контроль, но и закрыть всю цепочку «семейных» схем ухода от налога на продажу. Хотя самих случаев, когда срок владения жилья прерывается, на практике не так много, теперь этот нюанс станет по-настоящему критичным. К тому же, несмотря на четкую формулировку поправки, оспаривание деталей не исключено: неясность может возникнуть, например, при решении вопросов, связанных с продажей жилья, находившегося в совместной собственности или передаваемого по договору дарения.
Когда ждать запуска изменений
В законопроекте уже ясно обозначено: новые правила и ответственность за прерывание срока вступят в силу 1 января 2026 года. Однако, как отмечают адвокаты по недвижимости, не до конца ясны вопросы, связанные с тем, на какие именно сделки распространяется новшество, — только на те, что совершены с 2026 года, или на все, по которым до этого момента не истёк срок владения.
По словам экспертов, на этот спорный момент предстоят еще дискуссии, потому что на кону значительные суммы налоговых отчислений, а для тысячи семей такие нюансы могут стать фатальными при расчете стоимости будущих сделок.
Поддержит ли бизнес и население новый порядок?
Безусловно, значительная часть россиян теперь посмотреть на вопрос продажи недвижимости совсем иначе — придется более взвешенно относиться к планированию семейных переоформлений, дарений и раздела имущества. Вы согласны с таким ужесточением? Есть ли у вас опыт оформления жилья между родственниками для налоговой экономии — как это сработало на практике? Напишите в комментариях, с какими трудностями сталкивались лично вы или ваши близкие, чтобы предостеречь других от неожиданных сюрпризов!
Диджитал-перспективы: растет интерес к автоматизации сделок
На фоне изменений все активнее внедряются цифровые сервисы, позволяющие быстро проверить срок нахождения квартиры в собственности онлайн и рассчитать, попадаете ли вы под освобождение от налога при продаже недвижимости. Особенно для крупных мегаполисов это становится стандартом: покупатели и продавцы заранее выясняют, какая дата в реестре считается отправной точкой для льготы и нет ли риска потерять ее из-за технического сбоя или ошибки при переоформлении.
Поисковая статистика показывает, что вопросы о том, когда при продаже квартиры налог можно не платить, что изменится с 2026 года и как отсчитать срок на жилье при совместной собственности, занимают лидирующие позиции у собственников. Учитывая приведённые положения, эксперты советуют — заранее консультироваться с профессионалами и не идти на рискованных семейных схемах, чтобы не получить неожиданный счет от налоговой.
Перспектива — только честные сделки?
Пожалуй, главное, что теперь очевидно: попытки обойти правила всё сложнее осуществить, и переход к большему контролю со стороны государства — реальность нашего времени. В 2026 году российский рынок недвижимости будет ориентирован на открытые сделки, где каждый продавец обязан помнить о новых требованиях к сроку владения и рисках связанных с преждевременным переоформлением.
Что вы думаете по этому поводу?
*****
Читайте и другие статьи:
Большие перемены для семей с детьми: новые выплаты, жильё и возможности
Детские выплаты вырастут: кто и сколько сможет получить уже в 2026 году
Альтернатива ипотеке: как купить квартиру без накоплений и жестких условий
Новый порядок — новые правила: как изменится получение гражданства России
Остекление балкона под запретом: кого заставят демонтировать и чем это грозит
Пышный домашний хлеб без лишних хлопот: просто, быстро, вкусно
Шоколадный торт без выпечки: сметанная нежность и шоколадная основа за пару часов
Мягкое куриное филе в чесночном соусе: простой и вкусный ужин
Настоящая краковская колбаса: домашний рецепт варшавского происхождения
Необычная и очень вкусная закуска из курицы для домашнего вечера
Сырный суп за четверть часа: как из простых продуктов приготовить ресторанный обед
Том Ям по самому простому и быстрому рецепту: как сварить легендарный тайский суп дома
Тушёная капуста с ребрышками: как сделать блюдо, которое хочется готовить снова и снова
Ужин из картофеля и грибов: насыщенный вкус без мяса
Французский пирог с курицей и картофелем: домашний слоёный шедевр за вечер
*****
Подписывайтесь на канал, ставьте «палец вверх», делитесь статьей с друзьями в социальных сетях! Впереди будет много полезного и интересного))