Клиенты: "Хотим первый этаж, удобно с коляской". Я: "Не советую". Они: "Почему? Это же удобно!" Отвечаю: "Сейчас покажу три квартиры на первом. После третьей сами откажетесь". За 15 лет я показала сотни квартир на первых этажах. И знаете что? Процентов 80 людей после просмотра говорят: "Нет, давайте что-то повыше". Остальные 20% покупают, а через полгода пытаются продать.
Сырость и плесень - главная проблема
Первый этаж - это всегда сырость. Всегда. Даже если кажется, что её нет. Под вами подвал, в нём холодно и влажно. Эта влага поднимается вверх, в вашу квартиру. Зимой включаете отопление - батареи горячие, а пол ледяной. Летом духота, но углы отсыревают. Через год-два появляется плесень. Сначала в ванной, потом в углах комнат, потом на откосах окон.
Показываю однушку в кирпичной девятиэтажке. С виду приличная - свежий ремонт, окна пластиковые, всё чисто. Хозяйка рассказывает, как хорошо на первом этаже: "Не надо по лестницам таскать продукты, быстро выйти на улицу". Я киваю, но уже вижу признаки. Подхожу к углу около окна - обои чуть-чуть вздулись. Трогаю стену за шкафом - влажная. Смотрю на откосы - тёмные пятна по краям, закрашенные. Спрашиваю хозяйку: "Плесень была?" Она смущённо: "Ну, немного. Мы обработали, всё нормально теперь". Понимаю - не нормально. Плесень вернётся через пару месяцев.
Клиенты после просмотра спрашивают: "Но мы можем это победить?" Объясняю: нет. Это не ремонт плохой, это физика. Подвал холодный, квартира тёплая, на границе конденсат. Можете делать гидроизоляцию, ставить осушители воздуха, обрабатывать стены - поможет на время. Но сырость всё равно вернётся. Это как бороться с гравитацией.
Шум и запахи снизу
Если под вами не просто подвал, а магазин, кафе или офис - это отдельный ад. Шум с утра до вечера, а если магазин круглосуточный - то и ночью. Грузовики подъезжают, выгружают товар, грохочут. Люди ходят, разговаривают, двери хлопают. А запахи! Если внизу продукты - пахнет овощами и мясом. Если кафе - жареным и специями. Если парикмахерская - химией от краски и лака.
Двушка на юго-западе, хорошая планировка, цена адекватная. Клиенты в восторге - близко к метро, парк рядом, школа во дворе. Под окнами магазин продуктов, но хозяин говорит: "Мы не слышим, звукоизоляция хорошая". Приезжаем на просмотр в субботу днём. Тихо, спокойно, действительно ничего не слышно. Я прошу клиентов: "Приезжайте сюда в семь утра в понедельник. Постойте полчаса". Они удивлены, но соглашаются.
В понедельник мне звонок: "Валентина, мы передумали". Рассказывают - приехали в семь, началось. Грузовик подкатил к магазину, водитель выгружает ящики с грохотом. Потом ещё один грузовик. Потом поставщики ходят туда-сюда, ящики таскают, курят под окнами, громко разговаривают. В восемь магазин открылся - покупатели пошли, кто-то музыку включил. В девять мусорщики приехали, контейнеры с грохотом опустошили. До десяти не дожили, уехали. Правильно сделали.
История с круглосуточным магазином
Это было три года назад. Молодая пара купила однушку на первом этаже. Под ними круглосуточный магазин, но они решили, что справятся. Цена была ниже рынка на миллион - соблазнились. Я предупреждала, показывала похожие варианты на других этажах. Не послушались.
Первый месяц терпели. Днём шум от покупателей, грузовиков, музыки из магазина. Ночью пьяные компании собираются у входа, громко разговаривают, иногда дерутся. В три ночи мусоровоз приезжает, с грохотом опустошает контейнеры. Спать невозможно. Муж работает днём, встаёт в шесть утра - не высыпается. Жена в декрете с ребёнком - малыш просыпается от каждого грохота.
Через два месяца начались запахи. Магазин стал продавать готовую еду - жареное, выпечку. Вентиляция плохая, всё идёт вверх, в их квартиру. Окна открыть нельзя - пахнет жареным и сигаретами от курящих под окнами. Окна закрыть нельзя - душно, ребёнок потеет. Включили кондиционер - счета за электричество выросли вдвое.
Через три месяца появились тараканы. Из магазина поползли к ним. Травили, вызывали службу - бесполезно. Пока внизу магазин с едой, тараканы будут всегда. Потом мыши завелись. Жена в истерике - боится их, ребёнку полгода, а в квартире грызуны. Через полгода они выставили квартиру на продажу. Цену поставили ту же, что покупали. Квартира висела четыре месяца, никто не брал. Пришлось скинуть ещё на 800 тысяч. В итоге продали почти за те же деньги, что купили, минус расходы на ремонт, травлю тараканов и нервы.
Безопасность и приватность
На первом этаже вы живёте как в аквариуме. Окна на уровне глаз прохожих. Идёт человек мимо - смотрит к вам в окна, видит, что у вас на столе, что по телевизору, кто в комнате. Хотите приватности - вешаете плотные шторы. Хотите света - открываете шторы и прощаетесь с приватностью. Дети во дворе играют - мяч в ваше окно. Подростки балуются - могут в окно чем-то кинуть.
И безопасность. Первый этаж - самая доступная квартира для воров. Окно на уровне земли, можно подойти, попробовать открыть, влезть. Ставите решётки на окна - квартира становится похожа на клетку. Сигнализацию ставите - добавляете расходов. А чувство тревоги всё равно остаётся, особенно когда уезжаете в отпуск.
Трёшка в старом фонде, красивая квартира с высокими потолками, лепниной. Окна выходят на тихий двор. Хозяева продают, потому что устали от первого этажа. Рассказывают - за пять лет их обокрали дважды. Первый раз через окно пока они на работе были. Поставили решётки. Второй раз выбили дверь - вычислили, когда хозяев нет. Поставили бронированную дверь, сигнализацию. Теперь квартира как крепость, но жить спокойно всё равно не могут. Каждый шорох за окном - вздрагивают. Решили переехать повыше.
Когда первый этаж можно брать
Есть исключения, когда первый этаж - не катастрофа. Первое - если под вами не подвал, а жилой цокольный этаж или техническое помещение с хорошей вентиляцией. Тогда сырости меньше. Второе - если дом новый, с современной гидроизоляцией и вентиляцией. В хороших новостройках с первым этажом проблем меньше.
Третье - если окна выходят не на проходной двор, а в закрытый тихий двор или в сад. Тогда приватность есть и шума меньше. Четвёртое - если первый этаж высокий, полуподвальный, то есть окна выше уровня земли метра на полтора. Тогда и безопаснее, и сырости меньше, и приватнее.
Я иногда рекомендую первый этаж пожилым людям или людям с ограниченными возможностями. Для них удобство важнее минусов. Не надо по лестницам, лифт может сломаться, а тут сразу вышел на улицу. Но даже им я честно рассказываю про сырость и шум, чтобы они знали, на что идут.
Почему первый этаж дешевле
Первый этаж всегда дешевле аналогичной квартиры на других этажах. На 10-15% минимум. Почему? Потому что все эти проблемы знают. Спрос на первые этажи низкий, предложение высокое. Продавцы вынуждены снижать цену, чтобы хоть кто-то посмотрел.
И вот тут ловушка для покупателей. Видят квартиру на миллион дешевле, думают - выгодно! Берут. А через год пытаются продать, понимают - никто не хочет. Приходится снижать цену ещё больше, ждать месяцами, нервничать. В итоге "выгодная" покупка превращается в головную боль и убыток.
Я всегда говорю клиентам: если у вас есть выбор - берите второй этаж или выше. Переплатите сейчас, зато будете спать спокойно. Не будет сырости, плесени, шума снизу, посторонних глаз в окнах. И когда будете продавать - квартира уйдёт быстро и по нормальной цене. За 15 лет я ни разу не видела человека, который пожалел, что не купил первый этаж. Зато видела десятки тех, кто пожалел, что купил.