Аннуитетный платёж так выглядит «вкусно», потому удобен по фиксированному ежемесячному платежу.
А где же дёготь в этой бочке мёда? Аннуитетный платёж максимизирует процентные выплаты в первые годы.
Вы получаете медленное снижение основного долга, огромную переплату и высокий риск попасть в ловушку при продаже через 5-10 лет.
Долг почти не уменьшился, а процентов уплачено на миллионы.
Что такое аннуитет и почему банк забирает прибыль сначала?
Аннуитет - равный ежемесячный платеж. Внутри него доля процентов максимальна в начале и убывает к концу срока. Первые годы 70-90% платежа уходит банку, 10-30% на погашение долга.
К середине срока пропорции выравниваются. К концу почти весь платеж идет в тело долга.
Остаток долга снижается медленно. На графике выплат "процентная шапка" доминирует до середины срока действия кредитного договора.
На горизонте 5-10 лет (особенно при сроках растягивания ипотечного займа 20-30 лет) остаток долга остается высоким. Если при сроке ипотеки на 20 лет вы платите каждый месяц в погашение тела долга 30% от платежа, то при сроке 30 лет такая выплата будет составлять 10, а в некоторых случаях 6-7%. Чем больше вы растягиваете займ по ипотеке, тем меньшим темпом гасите долг банку, до 94% от платежа составляет выплата по процентам.
При продаже квартиры через 7 лет такой заёмщик выясняет, что тело погашено слабо, чистый капитал в объекте мизерный. А банк уже получил львиную долю своих процентов.
Рефинансирование не всегда спасает. Разница в ставке может быть недостаточной после комиссий и расходов. При этом за годы до рефинансирования накапливается большая доля выплаченных процентов, а основного долга мало.
Фиксированная сумма создает ощущение стабильности и "арендоподобности". Но экономически это переносит огромную нагрузку процентов на ранний период.
Кредит становится дорогим, если не делать досрочные погашения.
Дифференцированная схема дороже в начале по ежемесячному платежу, но экономит проценты за счет быстрого снижения основного долга.
На реальных примерах переплата по аннуитету выше. Дифференцированный платеж дает меньшую суммарную переплату, но требует большей платежеспособности в первые годы.
Аннуитет – маркетинговый ход банков, который повышает доступность и привлекательность кредита за счет предсказуемого платежа и меньшей стартовой нагрузки. Это помогает пройти ограничения по долговой нагрузке, но снижает рентабельность от инвестиций с ипотечным плечом.
Как уменьшить ущерб от ловушек?
Доплаты сверх графика направляются в тело долга и резко уменьшают будущие проценты. Наибольший эффект в первые годы.
Банки предлагают два режима уменьшение срока или уменьшение платежа. Для минимизации переплаты выгоднее сокращать срок.