Покупка квартиры — серьёзный шаг, требующий не только финансовых вложений, но и юридической грамотности. Ошибки при оформлении сделки купли-продажи недвижимости часто становятся причиной судебных споров, признания договора недействительным и потери денег.
Разберём 7 самых распространённых ошибок, которые совершают покупатели, и дам рекомендации как их избежать.
Отсутствие проверки права собственности и истории квартиры
Многие ограничиваются обычной выпиской из ЕГРН. Но важно знать не только, кто владеет квартирой сейчас, но и историю перехода права собственности.
Если раньше квартира участвовала в спорных сделках, была предметом ареста или залога, новый собственник рискует столкнуться с иском о признании сделки недействительной. Совет: закажите расширенную выписку из ЕГРН и проверьте квартиру через нотариуса или юриста.
Сделка по доверенности
Сделки через представителя по доверенности — зона повышенного риска. Нередки случаи, когда доверенность поддельная, отозвана или выдана недееспособным лицом. Сделки по доверенности чаще оспариваются. Надо понимать, что суд может признать договор купли-продажи недействительным, а покупатель потеряет и деньги, и квартиру. Рекомендация: проверяйте доверенность в реестре нотариальных действий и, если есть сомнения, требуйте личного участия собственника.
Не проверяют дееспособность продавца
Если продавец был недееспособным на момент сделки (например, состоял на учёте в ПНД), суд может признать сделку недействительной по иску опекуна или родственников. Совет юриста: при малейших сомнениях в состоянии продавца оформляйте сделку через нотариуса и сохраняйте доказательства добровольности продажи. Требуете от продавца свежую справку из ПНД в отношении него.
Заниженная цена в договоре
Многие стороны указывают в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах. Это опасно, так как если сделка будет признана недействительной, вернуть можно будет только ту сумму, что указана в договоре.
❗Всегда указывайте реальную цену покупки. Это ваша финансовая защита в будущем споре.
Нет согласия супруга продавца
Если квартира приобретена в браке, продажа без нотариального согласия второго супруга может привести к оспариванию сделки. Потому требуйте нотариально удостоверенное согласие супруга, даже если продавец утверждает, что «всё оформлено на него». Кроме того, если видите свежий паспорт , но не видите в нем штампа о браке, или расторжении брака, но продавец не молодой уже , и подразумевается, что он мог быть уже женат , просите предоставить справку из загса об отсутствии сведений.
Прописанные жильцы, в том числе несовершеннолетние
Приобретая квартиру с зарегистрированными жильцами, покупатель рискует не получить свободное жильё. Особенно проблемны случаи, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети — суд может отказать в их выписке. Всегда перед сделкой запросите справку о зарегистрированных лицах и включите в договор пункт о снятии всех жильцов с учёта до регистрации перехода права.
Отказ от помощи юриста
Попытка сэкономить на юридическом сопровождении часто оборачивается потерей всей суммы сделки. Юрист проверит правовую чистоту квартиры, выявит риски и поможет составить договор купли-продажи, который будет защищать вам и, который будет сложно оспорить. Помните , что обратиться за консультацией к юристу до подписания документов — это дешевле, чем решать вопрос в суде.
Если вы сомневаетесь в чистоте сделки или уже получили иск - обратитесь за консультацией.
Юрист поможет проверить документы, подготовить возражения на иск и защитить ваши права в суде.
Ко мне можно обратится в личном сообщении в моем сообществе Вконтакте.
Кроме того, в своем сообществе я ежедневно публикую полезную информацию, а также по возможности публикую #будниадвоката