Большинство покупателей проверяют квартиру — выписка из ЕГРН, отсутствие долгов, обременений.
Но суды сегодня всё чаще отменяют сделки не из-за объекта, а из-за самого продавца.
Именно продавец — главный источник риска.
Я собрал 7 параметров, которые почти никто не проверяет, но которые решают судьбу сделки.
1️⃣ Проверить дееспособность продавца (да, это важно)
Это не про «оскорбить человека».
Это про защиту сделки.
Сейчас сотни дел в судах, где пенсионеры или родственники спустя год пытаются отменить продажу, утверждая:
«Продавец не понимал значение своих действий».
Покупатель может быть добросовестным — но квартиру всё равно отберут.
Проверь:
- были ли обращения в ПНД/НД,
- судебные решения о признании недееспособным,
- наличие опекуна,
- недавние инвалидности или инсульты.
Юрист это проверяет корректно и без конфликта.
2️⃣ Проверить продавца на банкротство и долги
Сейчас это главный скрытый риск.
Если продавец в течение года до банкротства продал квартиру — финансовый управляющий может отменить сделку, вернуть квартиру в конкурсную массу, а покупатель останется без жилья и денег.
Проверяем:
- Федресурс (публикации о банкротстве),
- долги в ФССП,
- судебные дела,
- кредиты, картотеки, налоговые долги.
Не проверил — рискуешь всем.
3️⃣ Проверить историю прошлых сделок
Это массивная тема, но очень простая:
Если продавец покупал жильё недавно — сделка рискованная.
Почему?
- продавец мог купить квартиру “по доверенности”,
- продавец мог сам попасть к мошенникам,
- продавец мог быть промежуточным звеном (“перепродажа ради схемы”).
Если квартира была куплена менее года назад — включается красный флаг.
4️⃣ Проверить наличие наследников (особенно если продавец пожилой)
Это важно.
Если продавец старшего возраста — проверь:
- есть ли дети,
- были ли наследственные споры,
- есть ли действующие наследственные дела,
- есть ли родственники, которые могут подать иск.
Почему это важно?
Потому что наследники — самые частые инициаторы отмены сделок после смерти продавца.
5️⃣ Проверить судебные споры продавца
Суды часто вскрывают, что продавец:
- судился за эту же квартиру,
- был ответчиком в жилищных спорах,
- разводился (а имущество не делили),
- имеет спор с сособственниками.
Если есть активные дела — сделка автоматически попадает в зону риска.
6️⃣ Проверить, не продавал ли он доли/квартиры ранее «со скандалами»
Есть такой сигнал:
🟥 у человека уже пытались оспорить сделки в прошлом.
Это очень плохой знак.
В 70% случаев такие продавцы — участники схем или жертвы манипуляций, которые повторяются.
Юридическая проверка истории продавца решает это за 10 минут.
7️⃣ Проверить, не действует ли продавец по доверенности
Это самый частый риск — но о нём говорят мало.
Проблемы возникают когда:
- доверенность выдана давно,
- доверенность выдана в период болезни,
- доверенность выдана у «случайного» нотариуса,
- продавца нет на сделке.
Суд очень осторожно относится к сделкам по доверенности.
Если продавец появится через год и скажет:
«Я ничего не подписывал»,
то сделку придётся доказывать.
🛡 Итог: покупатель должен проверять не только квартиру, но и продавца
В 2024–2025 годах большинство отменённых сделок — это не проблемы объекта, а проблемы личности продавца.
Чтобы не попасть в такую ситуацию:
✔ проверяйте дееспособность,
✔ проверяйте долги и банкротство,
✔ смотрите судебную историю,
✔ оценивайте риски наследников,
✔ анализируйте мотивы продажи.
Лучше потратить пару часов на такую проверку и сэкономить миллионы.
🛡 Нужна проверка продавца или квартиры перед сделкой?
Я ежедневно сопровождаю сделки с недвижимостью, проверяю риски продавцов, выявляю угрозы банкротства, наследственных споров и недействительности сделок.
Проведу для вас:
✔ полную юридическую проверку продавца и квартиры
✔ анализ рисков сделки (включая скрытые)
✔ проверку на банкротство, долги, суды, наследников
✔ рекомендации, как безопасно провести расчёты
✔ оценку договора купли-продажи
Вы избежите рисков, которые стоят покупателям миллионов — и получите юридически безопасную сделку.
📌 Сайт: https://kirillvitkov.ru
📌 Telegram: https://t.me/Kirill_Vitkov
Пишите — разберём вашу ситуацию и проверим объект до сделки.
