В коммерческой недвижимости досрочный выезд арендатора — одна из самых частых и дорогих проблем. Собственник теряет деньги не в моменте, а в периоде простоя, который может съесть 1–3 месяца дохода.
Разбираем, какие пункты нужно предусмотреть, чтобы минимизировать убытки и не остаться с пустым помещением.
1. Минимальный срок фактического пользования помещением
Это ключевой инструмент.
В договоре указывается:
арендатор может расторгнуть договор только после минимального периода пользования (например, 6 или 12 месяцев).
Иначе — штраф.
2. Уведомление за 30–90 дней
Правильный период уведомления — это время, которое собственнику нужно, чтобы найти нового арендатора.
Стандарт:
• 30 дней — минимум, годится для маленьких площадей.
• 60–90 дней — оптимально для коммерции 50–200 м².
Чем больше площадь — тем дольше срок уведомления.
3. Штраф за досрочное расторжение
Это нормальная практика, если ее грамотно прописать.
Формат:
1–2 месячные арендные платы, либо компенсация в размере оставшегося срока до окончания минимального периода аренды.
Важно: штраф должен работать в связке с уведомлением, иначе он легко оспаривается.
4. Компенсация затрат собственника
Если вы сделали ремонт или адаптацию под арендатора, в договор включается пункт о компенсации затрат при его выезде.
Пишется так:
«При досрочном прекращении договора арендатор компенсирует расходы собственника на подготовку помещения (ремонт, коммуникации, перепланировки) в размере …»
Это защищает собственника от «нецелевого использования» помещения.
5. Эскроу или депозит, который работает правильно
Обычный депозит арендаторы воспринимают как «страховку» за порчу имущества.
Но депозит может и должен обеспечивать исполнение договора, включая досрочный выезд.
Правильная формулировка:
«Депозит удерживается в счёт оплаты штрафов или сумм, связанных с досрочным расторжением договора».
6. Запрет на субаренду без письменного согласия
Почему это важно?
Потому что арендаторы часто выходят из договора через схему субаренды:
находят «другого» арендатора → ставят его → исчезают.
Собственник остаётся ни с чем.
В договоре должна быть прямой пункт: «Субаренда допускается только с письменного разрешения собственника».
7. Фиксация состояния помещения актом приёма-передачи
Если арендатор уходит внезапно, спор почти всегда возникает по:
ремонту, износу, оборудованию, инженерке.
Акт должен включать:
• фото
• видео
• детальное описание всех элементов
Это экономит недели разборок.
8. Обязательство арендатора приводить помещение в первоначальный вид
Это пункт, который спасает собственника от расходов на новый ремонт или демонтаж.
Прописывается:
«Арендатор обязуется передать помещение в состоянии, идентичном первоначальному, с учётом нормального износа».
Лучше, если есть фотофиксация — см. пункт выше.
🖇️ Специально для Вас мы подготовили правильный шаблон договора аренды! Забирайте это в нашем Telegram-канале «Движем Недвижимое»