Здравствуйте! Снова на связи Игорь — ваш проводник в мире московской недвижимости. Сегодня давайте поговорим об акте приёма‑передачи квартиры — документе, без которого ни одна сделка купли‑продажи не считается полностью завершённой. Расскажу вам обо всём по порядку, как если бы мы сидели за чашкой чая и обсуждали важный вопрос.
С чего начать: что это вообще за акт такой?
Представьте: вы купили квартиру, настал долгожданный момент — получаете ключи. Чтобы всё было чётко и по закону, нужен акт приёма‑передачи (его ещё называют передаточным актом — это одно и то же).
Простыми словами: это документ, где написано — продавец отдал квартиру, вы как покупатель её приняли. С этого момента вы полноправный хозяин: можете
менять замки, делать ремонт, въезжать или сдавать жильё.
Важно знать:
- акт — обязательный документ при купле‑продаже, но его используют и при дарении, обмене, аренде жилья;
- он идёт «в комплекте» с договором купли‑продажи — как дополнение к нему;
- вы с продавцом можете вместе решать, какие пункты включить: что‑то добавить или убрать;
- подписываете минимум в двух экземплярах (у вас и у продавца), а третий часто делают для Росреестра.
Зачем он вообще нужен? Разве ключей мало?
Ключи — это, конечно, символ перехода прав, но без акта могут возникнуть спорные ситуации. А документ помогает:
- зафиксировать дату передачи — от неё пойдут расчёты за коммуналку и налоги;
- описать состояние квартиры — чтобы потом не спорить, были ли дефекты изначально;
- подтвердить, что условия договора выполнены — и вы, и продавец можете быть уверены, что всё по правилам;
- обезопасить обе стороны — если вдруг появятся претензии, акт станет вашим доказательством.
И да, акт нужен и для вторичного жилья, и для новостроек. Разница лишь в деталях — суть одна.
Как составить акт: что обязательно вписать
Не пугайтесь — акт можно написать от руки или набрать на компьютере, формат листа не важен. Главное — включить ключевые пункты:
- Дата и место составления — где и когда вы подписываете документ.
- Номер и дата договора купли‑продажи — ссылка на основной документ.
- Данные сторон — ваши и продавца: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации.
- Характеристики квартиры — адрес, кадастровый номер, количество комнат, общая и жилая площадь (всё должно совпадать с выпиской из ЕГРН и техпаспортом).
- Состояние жилья — фраза, что квартира в надлежащем состоянии.
- Опись имущества — если передаёте мебель или технику, перечислите их.
- Передача ключей — зафиксируйте, что продавец отдал все комплекты и у него больше нет дубликатов.
- Факт оплаты — напишите: «покупатель передал, а продавец принял денежные средства в размере…».
- Коммунальные платежи — подтвердите, что долгов нет.
- Подписи — без них акт не имеет силы.
Пару нюансов:
- нотариально заверять акт не нужно;
- если подписывает не сам участник сделки, а его представитель, нужна доверенность — её реквизиты тоже укажите в акте.
Можно приложить фотографии — это хороший способ зафиксировать состояние имущества и отделки.
А если квартира не в том состоянии, в каком я её видел?
Бывает, что на просмотрах всё было отлично, а к моменту передачи что‑то
случилось: соседи затопили, дом признали аварийным или ещё что‑то. Не
паникуйте — у вас есть права:
- потребовать снизить цену пропорционально дефектам;
- настаивать на устранении недостатков продавцом;
- запросить возмещение стоимости ремонта;
- в крайнем случае — расторгнуть договор и вернуть деньги (если дефекты неустранимы).
Важный момент: если вы обнаружите недостатки спустя два года после передачи квартиры, суд их, скорее всего, не рассмотрит.
Особенности для новостроек: на что обратить внимание
Если вы покупаете квартиру у застройщика, будьте особенно внимательны:
- осмотрите квартиру до подписания акта — вы её ещё не видели, и если подпишете акт, потом сложно будет требовать устранения дефектов;
- зафиксируйте недостатки в акте — если нашли дефекты, укажите, что застройщик обязан их исправить;
- не подписывайте акт при критических проблемах — например, если нет отопления, воды или не закрываются окна. Пусть застройщик сначала всё исправит.
Когда и где подписывать акт
Акт подписывают только в момент передачи ключей. Не соглашайтесь на схемы вроде «подпишем сегодня, ключи отдадим завтра» — это рискованно.
Как лучше поступить:
- подпишите акт прямо в квартире;
- после этого продавец отдаёт ключи и уходит, а вы остаётесь — можно сразу сменить замки.
Сколько хранить акт
Закон не устанавливает жёстких сроков, но обычно акт хранят столько же, сколько договор купли‑продажи. Если речь об аренде — сохраняйте акт, пока наниматель не вернёт ключи (и не забудьте подписать новый акт при возврате).
Коротко о главном (чтобы ничего не забыть)
- Акт приёма‑передачи — ваш «щит» в сделке. Он подтверждает, что квартира перешла к вам.
- Вы с продавцом можете вносить изменения в акт — согласовывайте пункты заранее.
- После подписания акта вы несёте ответственность за квартиру и её состояние.
- Если что‑то не так, у вас есть права — не стесняйтесь их отстаивать.
- Храните акт вместе с договором — он может пригодиться в будущем.
Надеюсь, теперь вам стало понятнее, как работает акт приёма‑передачи и почему он так важен.
Ваш проводник на рынке недвижимости Москвы,
Игорь
Всегда на страже ваших интересов!
Если хотите обратиться за консультацией — пишите мне в WhatsApp, Telegram или МАХ:
8 916 372 46 65
