Об этом пишут РИА Новости. Звучит так, будто перед обычной сделкой нужно пройти настоящий экзамен на способность принимать решения. Сегодня достаточно одного заявления о том, что продавец был под влиянием мошенников, и сделку могут признать недействительной. Теперь продать квартиру станет трудно...
Откуда потребность проверять состояние продавца?
Пока не существует инструмента, способного точно определить ведомого продавца, сказали в Гильдии риелторов Москвы. Растёт число случаев, где человек под давлением мошенников продаёт квартиру, даже не выходя из дома. Достаточно одного звонка якобы от банкира или следователя, и человек теряет способность критически оценивать происходящее. Психологи называют это состоянием эмоционального шока, когда страх перекрывает рациональность. В этот момент человек может подписать документы, не понимая истинных последствий. И если раньше суды чаще принимали сторону потерпевших, то сегодня практика стала неоднородной. В результате продавцам возвращают недвижимость, а покупатели остаются ни с чем. И вот на фоне таких историй появляется предложение проводить освидетельствование перед подписанием договора.
«На вторичном рынке сложилась парадоксальная ситуация, когда продавцам возвращают квартиры, а покупателям деньги — нет», — отметила вице-президент Российского союза рынка недвижимости Юлия Плетнёва.
Недавнее дело из Якутии стало громким примером, когда суд впервые отказал пенсионерке, продавшей квартиру мошенникам. Пенсионерка, попавшая под влияние мошенников, продала квартиру и позже пыталась вернуть её через суд. Городской суд был на её стороне, однако Верховный суд республики отменил это решение. Суд установил, что женщина понимала смысл своих действий и могла ими руководить. Эксперты считают, что такие решения будут появляться всё чаще. И чем больше таких дел, тем выше тревога у покупателей. Поэтому риелторы и предлагают новый механизм.
Где здесь гарантия?
К сожалению, гарантий сейчас нет. Даже подробная экспертиза не спасает от возможных споров в будущем.
«Комиссия может как распознать ведомость продавца, так и не заметить её. Судебная практика пока слишком непредсказуема. От каждого дела веет ощущением русской рулетки. Рынок выработал дополнительные подходы. Например, полиграф. Покупатели иногда нанимают профессионального полиграфолога, который проверяет, находится ли продавец под давлением или говорит ли он правду. Для суда такие данные не являются доказательством, но для самого покупателя могут стать решающим сигналом отказаться от сделки. Однако и это не гарантия того, что в будущем не возникнут проблемы», — рассказал риелтор-практик Владимир Шмелёв.
Следующий вариант — это титульное страхование.
«Оно действительно работает на вторичном рынке и становится всё более популярным. Стоимость полиса около 1% от стоимости жилья, срок действия три года, но здесь тоже есть свои подводные камни. Многие страховые компании теперь исключают из покрытия риски, связанные с ведомыми продавцами, то есть вроде бы оформляешь страховку, но от самой главной угрозы она не защищает. Покупателям приходится буквально изучать полис под лупой. И даже после этого никто не скажет точно, что в случае спора страховая реально выплатит компенсацию», — подчеркнул риелтор-практик Владимир Шмелёв.
А готовы ли люди проходить проверки?
«Отношение продавцов к проверкам очень разное. Одни легко приносят справки из диспансеров, другие категорически отказываются. Рынок меняется, и если практика отмены сделок продолжится, продавцам придётся быть более сговорчивыми», — пояснил Владимир Шмелёв.
Всё чаще продавцы соглашаются на дополнительные меры, потому что понимают степень недоверия у покупателей. Особенно сложно сейчас одиноким людям. Мы вспомнили случаи, когда продаёт квартиру одинокая пожилая женщина. В таких ситуациях риелторы иногда идут даже в полицию с заявлением, чтобы убедиться, что человек не находится под внешним давлением. Такая осторожность кажется чрезмерной, но специалисты уверяют, что порой только так удаётся предотвратить мошенничество. С каждым годом одиноким пожилым людям будет всё сложнее продавать своё жильё.
А кто за это платит?
«Это всё по инициативе покупателя. Оплачивает все меры предосторожности, конечно же, покупатель», — отметил Владимир Шмелёв.
«Комиссия за исследование в Институте Сербского составляет 27 000 рублей. Исследование на полиграфе от 20 000 рублей. И всё это не даёт гарантии, если дело доходит до суда», — добавил Владимир Шмелёв.
Как к этому относится государство?
Инициатива риелторов о создании унифицированных критериев будет направлена в Минздрав. Рабочая группа, созданная после круглого стола о защите добросовестных покупателей, утверждает, что таких правил сегодня попросту нет. Сейчас освидетельствования проводятся по разным методикам, что создаёт путаницу. Одно заключение может быть довольно подробным, другое поверхностным. В итоге суд оценивает такие документы по своему усмотрению. Унифицирование критериев должно было бы дать покупателям больше предсказуемости.
Похожие идеи уже звучали в Государственной думе. Депутат Ярослав Нилов предлагал сделать проверки продавцов жилья обязательными. Его позиция основана на том, что многие сделки оспариваются именно потому, что продавец находился на лечении в диспансере или имел психологические проблемы, но юристы сразу указали на главную сложность. Психиатрическое освидетельствование можно проводить только добровольно, и никаких принудительных процедур государство ввести не может.
А есть ли компенсация для покупателей?
Сейчас также обсуждается расширение практики компенсаций покупателям, которые потеряли жильё несмотря на проявленную осмотрительность. Если сделку признают недействительной по причинам, которые покупатель не мог предвидеть, значит логично предусмотреть механизм возврата денег. Представители рынка уверены, что такая мера могла бы сделать сделки безопаснее. Сегодня же покупатели в случае проблем остаются без жилья и без денег.
Покупатель не может и не должен выполнять функции следователя. Он не может знать, общался ли продавец с мошенниками, запугивали ли его звонками или заставляли ли его что то подписать. Можно проверить документы, можно встретиться лично, можно даже пройти через экспертов и полиграф, но это не всегда помогает. А значит логика рынка подталкивает государство к мысли о создании компенсационного фонда или расширенного механизма страховой защиты. Такие системы уже работают в других странах, где рынок недвижимости давно стал прозрачнее и стабильнее, чем российский.
А пока что сами покупатели вынуждены тратить деньги на комиссии, справки, полиграфы и титульное страхование, хотя эти меры не обеспечивают полной безопасности. Компенсации могли бы стать своего рода страховкой от человеческого фактора. Если система признаёт, что некоторые сделки разрушаются не по вине покупателя, то нужно предусмотреть способ помочь человеку восстановить справедливость, отмечают риелторы.
Что значит вся ситуация для нас?
Для продавца продажа квартиры превращается в более сложный процесс, где от него могут потребовать справки, проверки, беседы со специалистами. Для покупателя покупка стала похожа на юридический квест. Важно сравнивать документы, анализировать историю недвижимости, изучать поведение продавца.
Именно поэтому идеи о психиатрическом освидетельствовании всё чаще звучат как возможный шаг к большей безопасности, пусть даже он не даёт гарантий.