Рынок недвижимости ОАЭ со стороны выглядит просто: нет налога на имущество, высокие арендные ставки, впечатляющая статистика сделок. В одном только Дубае объём операций с недвижимостью измеряется десятками миллиардов долларов в год, а стандартный сбор Департамента земель Дубая (Dubai Land Department) при переходе права — 4 % от стоимости объекта.
Но за красивыми визуализациями скрывается довольно сложная юридическая конструкция: эскроу-счета, реестр прав, законы об аренде, антиотмывочное регулирование и раскрытие бенефициаров. Эта статья — практическое руководство по юридической стороне сделок купли-продажи недвижимости в ОАЭ с фокусом на Дубае.
Правовая экосистема: из чего вообще состоит «право на квартиру»
Рынок регулируется не одним законом, а набором актов, которые работают одновременно:
- Закон № 7 от 2006 года о регистрации прав на недвижимость в эмирате Дубай.
- Закон № 8 от 2007 года об эскроу-счетах обязывает девелоперов по off-plan-проектам хранить деньги покупателей на отдельных гарантийных счетах.
- Закон № 13 от 2008 года о промежуточном реестре недвижимости (Interim Property Register) для сделок на этапе строительства.
- Законы № 26 от 2007 года и № 33 от 2008 года регулируют отношения арендодателя и арендатора в Дубае и требуют регистрации договоров аренды через систему Ejari.
- Декрет № 26 от 2013 года создаёт специализированный Центр разрешения арендных споров (Rental Disputes Center, RDC).
- Постановление Кабинета министров № 58 от 2020 года и его поправки о раскрытии конечных бенефициаров (UBO) и ведении соответствующих реестров.
Как устроена защита покупателя
Главная особенность ОАЭ — обязательные эскроу-счета для проектов на этапе строительства. Закон № 8 от 2007 года требует, чтобы:
- Девелопер был внесён в специальный реестр.
- Для каждого проекта был открыт отдельный эскроу-счёт.
- Все платежи покупателей по off-plan уходили именно на этот счёт и могли расходоваться по мере прогресса строительства.
Это снижает риск того, что деньги из «вашего» проекта уйдут на дыры в другом. Но даже идеальный эскроу-механизм не отменяет главного юридического документа — Sale and Purchase Agreement (SPA).
SPA по новостройке: что должно быть внутри
Юристы, сопровождающие сделки в Дубае, обычно смотрят на несколько блоков SPA:
Предмет договора и статус проекта
- Точное описание объекта (тип, площадь, этаж, парковка, общие части).
- Ссылка на одобренный план и разрешение на строительство.
- Указание номерa проекта в реестре DLD и данных эскроу-счёта.
График платежей и условия их изменения
- Прозрачный поэтапный план.
- Привязка платежей к сертификатам о завершении этапов.
- Порядок оплаты заключительного взноса при handover.
Сроки и ответственность за задержку
- Чёткая дата ожидаемого завершения и оговорка о «grace period».
- Размер неустойки или компенсации при просрочке.
- Условия одностороннего расторжения покупателем при существенной задержке или отмене проекта.
Качество и гарантии
- Спецификация отделки, материалов и инженерных систем.
- Гарантия на конструктив и MEP (обычно несколько лет).
- Порядок устранения дефектов и независимой экспертизы.
Право и юрисдикция
- Применимое право эмирата и процедура спора (арбитраж DIAC/суды эмирата.
- Язык договора и спора.
Вторичный рынок: ещё больше документов, но меньше иллюзий
Если у новостройки главный регулятор — эскроу и промежуточный реестр, то у вторичного рынка — проверка существующего титула и всех связанных с ним обязательств.
Классический сценарий сделки
Обычно цепочка выглядит так:
- Memorandum of Understanding (MoU)
Краткое соглашение, где фиксируются цена, депозит, сроки, базовые условия и ответственность сторон за отказ от сделки. - Due diligence
Юрист покупателя проверяет выписку из реестра DLD (title deed), наличие обременений (ипотека, арест), отсутствие судебных споров. А также изучает историю объекта. - No Objection Certificate (NOC)
Управляющая компания/девелопер выдаёт NOC, подтверждающий отсутствие задолженностей по сервисным сборам и отсутствие возражений против сделки. - Окончательный SPA и регистрация перехода права
Сделка завершается в офисе доверенного регистратора (Trustee Office). Покупатель оплачивает 4 % DLD-сбор и фиксированный регистрационный сбор 2 000–4 000 дирхамов в зависимости от стоимости.
На что смотрят при due diligence
Юридическая проверка вторички обычно включает:
- Clear title — соответствие титула продавцу, отсутствие незакрытых залогов и арестов.
- Долги и сервисные сборы — невыплаченные сервисные и коммунальные платежи могут фактически лечь на нового владельца.
- Режим владения — freehold/leasehold и входит ли объект в территорию, где иностранцы могут владеть жильём на правах собственности.
- Аренда — наличие действующего tenancy contract и Ejari, условия расторжения и продления.
Если объект покупается «с арендатором», новый владелец фактически входит в уже существующий договор и должен уважать его условия до окончания срока, если иное прямо не предусмотрено законом или контрактом.
Споры по аренде рассматриваются в Rental Disputes Center (RDC), созданном Декретом № 26 от 2013 года как специализированный орган при DLD.
Контракты, без которых не живёт ни одна сделка
MoU: «маленький» документ с большими последствиями. Его часто подписывают «на коленке», но именно в нём фиксируется размер депозита и условия его удержания, а также прописываются сроки получения NOC и выхода на регистрацию. Для инвестора важно, чтобы MoU содержал прозрачный механизм возврата депозита, если в ходе due diligence откроются юридические проблемы.
SPA: главный юридический «скелет» сделки. Вне зависимости от того, покупаете ли вы новостройку или вторичку, SPA — это документ, который потом будет читать суд или арбитраж.
Аренда, Ejari и сделки с объектами, где уже живут люди
Для Дубая аренда — отдельный мир. Все договоры аренды обязаны быть в письменной форме и регистрироваться в системе Ejari, иначе они фактически не защищены законом.
С 2024–2025 годов цифровая трансформация зашла ещё дальше:
- Запущена возможность регистрации в Ejari через WhatsApp и платформу Aqari в партнёрстве с DLD, что позволяет оформлять аренду удалённо из любой точки мира.
- В 2025 году введена обязанность указывать в Ejari всех фактически проживающих в объекте, что усиливает контроль за коливинг-форматами и «перенаселёнными» квартирами.
Для покупателя это означает:
- Если вы берёте объект с арендатором, изучайте не только бумажный договор, но и его регистрацию в Ejari.
- При смене собственника права и обязанности по действующему договору аренды, как правило, переходят к вам до окончания срока.
Доверенности, компании и UBO: когда за квартирой стоит целая структура
Иностранные инвесторы часто используют:
- Доверенности (Power of Attorney), чтобы представитель мог подписывать документы и завершать сделки без личного присутствия владельца.
- Компании в ОАЭ или свободных зонах для владения несколькими объектами, структурирования наследования и защиты активов.
С точки зрения права ОАЭ это возможно, но важно помнить, что доверенности должны быть оформлены надлежащим образом, а в ряде случаев — нотариально удостоверены.
Компании подпадают под режим раскрытия конечных бенефициаров (UBO) по Постановлению Кабинета министров № 58 от 2020 года и его поправкам 2023–2024 годов: уведомления об изменениях должны быть отправлены в течение 15 дней.
Параллельно действует жёсткий AML-контур: сделки с недвижимостью рассматриваются как повышенный риск по отмыванию доходов, а риелторы и девелоперы обязаны проверять источник средств и сообщать о подозрительных операциях.
Практический вывод: если вы планируете покупать недвижимость через компанию или фонд, имеет смысл заранее обсудить структуру с юристом и налоговым консультантом.
Цифровые сделки: новая реальность «в один клик»
Ещё одна особенность дубайского рынка — цифровизация. Приложения позволяют просматривать портфель недвижимости владельца и получать данные по сервисным сборам и рыночным ценам.
Совершать ряд сделок по отчуждению и регистрировать права можно полностью онлайн.
Для инвестора это удобно, но увеличивает юридическую цену одной ошибочной кнопки. Если раньше спор о том, «подписывал ли я этот документ», можно было свести к почерковедческой экспертизе, то теперь вопрос упирается в:
- Корректность настройки UAE Pass.
- Безопасность хранения устройства и SIM-карты.
- Логирование операций в самой системе.
Поэтому цифровая сделка в Дубае по сути требует той же юридической подготовки, что и «бумажная» — с той лишь разницей, что вместо ручки и бумажного бланка вы нажимаете кнопку в приложении.
Рынок стал честнее, но и требовательнее
За последние годы ОАЭ последовательно упорядочивают рынок недвижимости: эскроу-счета, цифровые реестры, обязательная регистрация аренды, раскрытие бенефициаров и жёсткий AML-контур сделали сектор более прозрачным — как для инвесторов, так и для регуляторов.
Каждая сделка — это набор юридических решений, которые лучше принимать с профессионалами. Подписывайтесь на наш Telegram-канал, если хотите узнать подробнее о сопровождении сделок.