Покупка квартиры на раннем этапе строительства — решение, которое многие называют «разумным риском». Цены ниже, выбор шире, застройщик предлагает льготные условия. Но вместе с этим появляется главный вопрос: насколько оправдана такая экономия, если дом пока существует только на бумаге и в виде фундамента?
✅Этап котлована — это самая начальная стадия строительства, когда только заливается фундамент и формируется контур будущего здания. Уже в этот момент застройщик может открыть продажи. Покупатель получает возможность купить квартиру по стартовой цене — обычно на 10–30 % дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию. При этом именно на этой стадии важна внимательность к деталям, ведь именно сейчас формируются риски и будущая выгода.
‼️Наш клиент Алексей обратился к команде Domeo ESTATE в 2021 году. У него была цель — вложить накопления в новостройку с потенциалом роста и потом продать квартиру с прибылью.
💡Мы проанализировали рынок запланированных объектов, выбрали жилой комплекс в развивающемся районе Москвы. Вместе с нашими брокерами он приобрёл студию на этапе котлована за 7,5 млн рублей. Ключевым фактором стало то, что район активно застраивался, рядом проектировалась станция метро, а застройщик имел аккредитации от крупнейших банков.
Через два года, когда дом был сдан, средняя стоимость аналогичных квартир выросла до 9,1 млн рублей. Мы помогли Алексею выставить объект на продажу и сопровождали сделку. В итоге на своей квартире он заработал 1,6 млн рублей. Позже Алексей признался, что без поддержки специалистов Domeo ESTATE не решился бы на покупку на таком раннем этапе — рисковал бы вложиться не в тот объект или выбрать ненадежного застройщика.
🔍Чтобы покупка квартиры на этапе котлована действительно стала удачной инвестицией, нужно проверить три ключевых аспекта:
- Репутацию застройщика. Надёжный девелопер — половина успеха. Уточните, есть ли у него аккредитации в крупных банках и успешные завершённые проекты. Это снижает риск срыва сроков.
- Реализованные проекты. Изучите качество уже сданных домов, отзывы жильцов, соответствие обещаний факту.
- Инфраструктуру. Важно смотреть не только на текущие объекты вокруг, но и на планы развития района — транспорт, школы, магазины. Это напрямую повлияет на ликвидность квартиры в будущем.
Теперь разберем преимущества и недостатки покупки квартиры на этапе котлована
Преимущество 1. Экономия на старте.
Главный аргумент в пользу покупки на этапе котлована — низкая цена. Чем раньше вы заходите в проект, тем больше потенциальный рост стоимости. Но стоит учитывать, что не каждая квартира покажет одинаковую динамику: большие или неудачно спланированные лоты часто остаются на уровне старта. Настоящая выгода — в тех форматах, где спрос стабилен: компактные площади, продуманные планировки, востребованные локации.
Преимущество 2. Свобода выбора.
На старте строительства доступен максимальный выбор этажей, планировок, ориентации окон и видов из них. Позже самые удачные варианты уходят первыми, и приходится выбирать из оставшихся.
Недостаток 1. Ожидание.
Монолитный дом строится в среднем два года, затем ещё несколько месяцев занимает подключение коммуникаций, сдача и оформление. Если вы арендуете жильё, стоит учитывать этот период в своих расходах — это часто «съедает» часть выгоды.
Недостаток 2. Изменения проекта.
Чем раньше покупка, тем выше вероятность корректировок: от цвета фасада до площади квартиры. Иногда эти изменения минимальны, но бывают случаи, когда итоговая планировка или отделка отличается от обещанного.
📈Аналитики отмечают, что доля сделок на ранней стадии в 2025 году выросла почти на 20% по сравнению с предыдущим годом. Это говорит о том, что россияне по-прежнему видят в этом инструмент инвестиций. Средняя цена квадратного метра за время стройки растёт на 20–40%, особенно в локациях с активным развитием инфраструктуры. Однако эксперты отмечают, что вместе с ростом доли продаж на котловане выросло и количество судебных споров, связанных с задержками и изменением параметров квартир.
📊Вывод:
Покупка квартиры на этапе котлована может стать выгодной инвестицией, если подходить к ней с холодным расчётом, а не только с надеждой на «низкий прайс». Это не авантюра, а сделка, требующая анализа. Проверьте застройщика, изучите документы и перспективу района — и тогда экономия на старте действительно превратится в прибыль.
Иногда самый рискованный шаг оказывается самым рациональным — если вы понимаете, куда ступаете.