Для человека, профессионально связанного с недвижимостью, – а таких профессий, как ни странно, совсем не мало, например: геодезист, землеустроитель, юрист, оценщик, риэлтор, девелопер, сметчик, прораб, проектировщик, архитектор, застройщик, инвестор, – каждый её обладатель, заглянувший в офис, выглядит как пациент для доктора: вы заходите, меньжуясь, ладони медленно, но подло потеют, протягиваете бумажки… «И что это за хрень?» – говорит врач землемер, допустим, пугая вас продолжительностью изучения документов, – «Хрень? Доктор, я думал это лечится…» – «вы не переживайте, всё хорошо будет у вас…» – и он вызывает подчиненного. Тот тоже смотрит, хмурится, они начинают общаться между собой с помощью слов, значения которых вы вроде знаете, но в их быстрых репликах они приобретают какой-то иной смысл, внушающий легкую панику: «видишь? – граница шла так, а забор теперь здесь… некрасивая дельта… и дом уехал – а кадастр? – а что, кадастр? – ну да…, мимо, точно…» – вы замерли, ожидая услышать диагноз, – «сервитут не попробовали?» – только с третьего раза вы понимаете, что вопрос обращён к вам, и уже минуты две как вы икаете…
К чему весь пассаж выше? К тому, что ты, читатель, сейчас в роли пациента, уверенного, что грипп он получил от прогулок под осенним дождем в летней обуви, – в такой же манере ошибочно распространять логику «не-движимости» на всё, что плохо лежит или красиво стоит: сараи, шлагбаумы, опоры высоковольтных линий, рельсы, рекламные щиты, светофоры, леса, озера и самый воздух (он же ведь также «не-движется»?).
Начнём с самого простого, чтобы избежать излишних спекуляций, вытекающих из прямого значения слова: «недвижимым имуществом» с 1714 года в России, в соответствии с Указом Петра I, стали именовать исконно русские вотчины и непонятно как появившиеся поместья. Сознаю, что у некоторых из вас сейчас задергалось левое веко, вспомнились уроки истории и захотелось прогулять, засим предупреждаю, – далее углубляться в этом направлении мы не будем. Пока по крайней мере.
Первое, с чего нужно приступать к изучению «недвижимости» – это отбросить все свои собственные мысли по поводу того, чем она должна, могла бы быть или потенциально является. Хуже того, несмотря на все попытки человечества в том или ином виде систематизировать, определить и зафиксировать те или иные отрасли знания путем законодательства, в вопросе «недвижимости» нам это очень мало поможет, а некоторых даже наоборот, – ввергнет в хаос и оттолкнет. Отсюда, если вы склонны к сердечно-сосудистым заболеваниям или на сносях, пролистайте, ради Бога, до следующего параграфа.
Французский гражданский кодекс, с которого, можно сказать, начинается отсчет современного права (в том числе недвижимости), заявляет нам следующее:
les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent[1]
– то бишь: вещь является недвижимой либо по своей природе, либо по своей цели, либо по принадлежности к другой вещи. Согласитесь, мутновато. Что такое, например, «по своей цели»? А «по принадлежности к другой»?
Давайте попробуем обернуться к немцам: люди доскональные, толковые и дисциплинированные, не позволяющие себе разнузданности в тонких материях. Что мы найдем у них?.. – А ничего. Германский гражданский кодекс[2] проводит разграничение между вещью[3] и недвижимостью или, в переводе ряда мнений[4], земельным участком[5]. Далее кодекс уточняет, что и движимые вещи[6], и недвижимые[7] являются только материальными объектами[8]; однако спустя пару параграфов появляется абстракция и топь: возникают какие-то «существенные составные части»[9] и «права, привязанные к недвижимости, являющиеся её неотъемлемой частью»[10]. – от всего этого хочется убежать куда-нибудь подальше, например, в Англию, где, замечу вам, всё отнюдь не просто. Во-первых, у британцев нет кодекса, а наличествуют три различных источника права: 1) акты парламента или законодательство[11]; 2) решения судов высших инстанций[12] и, самое отвратительное, ибо его невозможно понять без серьёзных штудий – 3) «справедливость»[13]. Во-вторых, эти источники не то, чтобы дополняют друг друга, а имеют разные, изменяющиеся формы взаимодействия: от мутуализма до паразитизма, от конкуренции до кооперации, и… – в общем, дремучий лес. В-третьих, как результат двух предыдущих, британский юридический взгляд на тот или иной вопрос имеет тенденцию быть скорее частным, нежели общим. Иными словами, ваше утверждение, что квартира в рамках английского права есть недвижимость, юрист самого мелкого пошиба замордует уточняющими вопросами: какая именно квартира? Назовите адрес. Этаж. А кто соседи? Правда? У-у-у. Давайте посмотрим документы. Есть ли у вас deed? Как у вас нет deed’а? Давно в квартире живете? Не проживаете там? Сдаете в аренду?... Ух, чтоб меня так ушатало! (выпивает ирландский скотч)… Ну да, вы поняли намёк, – ирландского скотча не бывает, как не бывает в английском праве однозначности. Если мы хотим хоть что-то там наковырять, то вам придется (пока, по крайней мере) верить мне на слово, а мне – ссылаться на традицию, – которая прямо не говорит, но позволяет интерпретировать, что недвижимость в английском праве соотносится с понятием «имение» (estate). В своём архаичном значении оно очень близко подходит к русскому «поместье». Английское законодательство (и только оно!) признает на сегодня три вида имений: свободное или имение в свободном владении (freehold), имение, ограниченное периодом владения (срочное имение – leasehold) и имение в [свободном] общем владении (commonhold). Здесь мы снова балансируем на грани падения в бездну юридических нюансов, и, чтобы остаться на канате, увязывающим недвижимость и её реальное, материальное наполнение, констатируем, что в Англии недвижимость, находящаяся (переданная) в свободном имении, может быть только землей[14]; недвижимость в срочном имении может быть земельным участком, зданием, помещением (жилым в том числе), недвижимость в общем имении может быть только жилой квартирой[15].
_______________________________________
[1] Ст. 517 ГК Франции.
[2] Германский гражданский кодекс или Общегерманское гражданское уложение (Bürgerlichen Gesetzbuches; сокрщ: BGB).
[3] Sachen (нем): §§ 90-103 BGB.
[4] См., например Müller, K. Sachenrecht. 1988. Carl Heymanns Verlag, Cologne, Germany. ISBN 3-452-19760-3 in Classification of real property rights by Jesper M. Paasch, 2011.
[5] Grundstück (нем):§§ 873-902 BGB.
[6] bewegliche Sachen (нем)
[7] Grundstück, unbewegliche Sachen (нем)
[8] körperliche Gegenstände (нем): § 90 Ibidem.
[9] Wesentliche Bestandteile (нем): §§ 93-94 Ibidem.
[10] Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden (нем): § 96 Ibidem.
[11] Statute Law.
[12] Собственно, это и есть Common Law.
[13] Law of Equity.
[14] Без исключений и здесь не обойтись но об этом ниже.
[15] Собственно, commonholdи был создан искусственно, законодателем, ради этих целей, в то время как и freehold, и leasehold– в значительной мере детища общего права (common law).