Инвестор и финансовый коуч Екатерина Кочеткова за неделю нашла и купила в Уфе кладовку, а за месяц превратила ее в доходный актив. Она поделилась с Урбан Медиа, как повторить успех подобных инвестиций с минимальным бюджетом.
Идея: реалити-шоу про инвестиции
Я уже 8 лет занимаюсь инвестициями в недвижимость и веду свой телеграм-канал на эту тему. Главная задача — вдохновить подписчиков заниматься своими финансами, копить и покупать активы, начинать хотя бы с малого. Весной этого года в разговоре с подругой у меня появилась спонтанная мысль: «А что, если показать: даже с очень маленькой суммой можно купить доходный объект недвижимости?»
Эта идея моментально превратилась в челлендж в моем канале. Цель — за неделю пошагово показать аудитории, которая хочет инвестировать, но не может начать, как это сделать. А именно:
- накопить небольшую сумму
- найти подходящий объект
- купить недвижимость
- сразу вывести ее на пассивный доход
Честно говоря, я понятия не имела, успею ли провернуть все это за неделю до вылета в Таиланд. Но как говорится, не попробуешь — не попьешь шампанского!
Что такое кладовка и почему это выгодно
Кладовка или келлер — это самое маленькое нежилое помещение, обычно на цокольном этаже ЖК. Его можно купить за наличные или в рассрочку и сдать в аренду. Ну, или использовать самому, ведь вы по сути докупаете себе квадратные метры по цене гораздо ниже стоимости метров вашей квартиры.
Кому можно сдавать:
- соседям — для хранения зимней резины, спортивного инвентаря, сезонных вещей
- продавцам Wildberries и Ozon — под хранение товара
- под мастерскую или творческое пространство
- бизнесу по соседству — для хранения запасов или инвентаря
Конечно, не любая кладовка подойдет под инвестиции. Важно обращать внимание на следующие нюансы:
- класс дома — чем выше, тем лучше
- соотношение кладовок к квартирам — в идеале не выше 2:10
- стоимость 1 кв.м кладовки должна быть меньше 0,5 стоимости 1 кв.м квартиры, а разница — это потенциал для роста цены
- наличие доступа со двора для разгрузки — необязательно, но очень удобно
- минимальная конкуренция на рынке аренды — этот факт можно проверить на «Авито», если в данном ЖК нет объявлений о сдаче кладовки в аренду, значит, потенциал есть.
При выборе кладовки я всегда оцениваю объект по каждому из этих критериев.
Старт: 25 звонков застройщикам и первые находки
Утро первого дня челленджа началось с интенсивного обзвона застройщиков Уфы. Почему Уфа? Во-первых, цены на недвижимость там значительно ниже, чем в Казани, поэтому ниже и порог входа, инвестору для теста гипотезы — самое то. При этом Уфа — город-миллионник, а значит, там достаточно экономического потенциала для реализации идеи. Во-вторых, меньше шансов, что застройщики Уфы в курсе тренда, следовательно, пока не видят потенциала в нежилых помещениях, которые видим мы, инвесторы. К тому же, когда тестируешь гипотезу, удобнее, если объект находится поближе к месту жительства, а муж регулярно бывает в Уфе.
После анализа рынка сформировался шорт-лист из двух потенциальных вариантов.
Первый — это 25-этажная свечка, где 320 квартир и всего 40 кладовых помещений (соотношение 1:8 — лучше идеала!). Дом был сдан в 2020 году, так что ремонт в квартирах давно доделан, жители заселились, и у людей накопилось достаточно разных очень нужных вещей, которые неудобно хранить в квартире. Удобно, что в доме отдельный вход для кладовок с улицы и расположение прямо у входа — не нужно бродить по коридорам. Кладовка площадью 9,2 кв.м продавалась по 35 тыс. рублей за кв.м (всего 322 тыс. рублей). При этом стоимость одного кв.м квартир в доме составляла 160 тыс. рублей — то есть потенциал для роста до 80 тыс. рублей.
Второй вариант — кладовка в строящемся ЖК «Яркий». На первый взгляд, все выглядело привлекательно:
- цена около 40 тыс. за «квадрат» — вполне конкурентно
- кладовки компактные, от 4 кв.м — низкий порог входа
- новый перспективный район.
Но при детальном анализе выявились серьезные минусы:
- Перенасыщенность арендного рынка. Судя по «Авито», в доме было много инвесторов, которые сдавали кладовки — в таком случае арендная ставка неизбежно падает, а найти арендатора сложнее.
- Высокая конкуренция по перепродаже. Отпугнуло большое количество предложений на рынке. Те, кто купил раньше, заходили по более низким ценам. Это означало, что перепродать кладовку быстро и с прибылью не получится — всегда будут соседи, готовые продать дешевле. (У меня не было стратегии продажи в приоритете, но в инвестициях обязательно должен быть план Б, а лучше и В).
- Долгое ожидание доходности. Дом еще не был достроен, поэтому пришлось бы ждать 1-2 года пока все заселятся и захотят купить или арендовать кладовку. В отличие от дома 2020 года постройки, где жильцы уже обжились и накопили вещи, здесь пришлось бы ждать несколько лет до появления стабильного спроса на аренду кладовок.
Кладовка в «Ярком» могла годами лежать мертвым грузом без дохода и без шансов на быструю перепродажу. Я выбрала первый объект с дефицитом предложения, где кладовка была бы нужна и востребована с первого дня.
Прямо перед финальным решением на горизонте возник еще один вариант — кладовка в самом центре города, в жилом комплексе «Уфимский Кремль». Цена выглядела более чем привлекательно: всего 150 тыс. рублей за 6 кв.м.
Почему это выглядело заманчиво:
- локация — центр города
- цена за квадрат — одна из самых низких на рынке
- общая сумма входа — минимальная.
При детальном анализе выяснились серьезные недостатки, которые перевесили дешевизну:
- «Колхозное» исполнение. Оказалось, что это не классические кладовки от застройщика, а буквально часть подземного паркинга, которую кто-то купил и самостоятельно поделил на ячейки при помощи сетки-рабицы и металлокаркаса.
- Юридическая неопределенность. На момент предложения у этих помещений не было кадастровых номеров. Не было никакой гарантии, что их вообще оформят как отдельные объекты недвижимости.
- Ограниченность использования. Из-за кустарного исполнения и отсутствия нормального ремонта спрос на такую кладовку был бы крайне низким. Сдать ее под мастерскую или для хранения товаров маркетплейсов было бы практически невозможно.
Именно поэтому нельзя просто покупать самую дешевую недвижимость в удачной локации. Всегда нужно смотреть на то, что стоит за ценой: качество помещения, юридическая чистота и его потенциал для монетизации.
Преображение: как упаковать кладовку за 28 тысяч
Мой выбор пал на первый вариант — кладовка в 25-этажной свечке за 322 тыс. рублей. Муж как раз был в Уфе, а все этапы оформления заняли пару часов. И вот мы — счастливые обладатели келлера!
Я успела организовать ремонт удаленно за один день. Сколько я потратила?
- Покраска стен — 8000 рублей (краска+работа маляра, найденного в интернете)
- Линолеум — 3000 рублей
- Стеллажи — 11 000 рублей
- Стол и стул с «Авито» — 2000 рублей.
Итого на улучшение кладовки ушло: 24 000 рублей + 4000 рублей госпошлина за регистрацию недвижимости = 28 000 рублей.
Две стратегии монетизации
Монетизировать кладовку можно двумя способами: сдавать годами в аренду или перепродать через 3-6 месяцев. Выбор зависит от вашей цели: хотите ли вы долгосрок для получения дохода или быстрое наращивание капитала. Имейте в виду, что регулярно покупать и продавать кладовки нельзя — налоговая усмотрит коммерческую деятельность. Поэтому либо ограничиться одной штукой в год, либо открыть ИП.
Я выставила объявление о продаже на «Авито», чтобы проверить спрос. Несмотря на многочисленные предложения о покупке по цене до 850 тыс. рублей, я выбрала стратегию аренды. Кладовка была сдана за 10 тыс. рублей в месяц*, обеспечивая стабильный пассивный доход с доходностью 32% годовых.
*Здесь важно отметить, что арендная плата 10 тыс./мес. — это результат проверки гипотезы, которая удачно выстрелила, и не является стандартной ставкой аренды, даже для больших кладовок. Обычно кладовки сдаются за 2,5-5 тыс рублей, и при расчете вашей стратегии советую опираться на эти цифры.
Вывод: маленькие шаги к большой цели
Весь этот движ я организовала, чтобы показать — все не так сложно, как кажется! И маленькие суммы имеют значение. Да, за 300 тыс. не купишь квартиру — но купишь кладовку, и она окупится быстрее. И вырастет в цене!
Итоги челленджа:
- Время: меньше месяца
- Стартовый капитал: 322 тыс. рублей
- Дополнительные вложения: 28 тыс. рублей
- Ежемесячный доход: 10 тыс. рублей
- Доходность: 32% годовых
- Окупаемость: 3 года
Дерзайте! Создавайте свое финансовое состояние сами, волшебник в голубом вертолете не прилетит. Берите ответственность за свои деньги, и даже если вам будет сложно поначалу, лучшее время сделать первый шаг — это сейчас.