«Аукционы набирают интерес у покупателей»– Елена, как в Беларуси устроен рынок недвижимости, продающейся на аукционах?– В Беларуси аукционы проводятся в нескольких направлениях: торги по исполнительному производству (арестованное имущество должников), торги при банкротстве юридических лиц/ИП, государственные аукционы (приватизация, продажа госимущества), коммерческие электронные площадки (продажа из состава залога банком, лизинговые торги). Порядок проведения и требования к извещениям регулируются нормами Гражданского кодекса и отдельными постановлениями/регламентами и инструкциями по исполнительному производству. Также есть региональные регламенты и электронные площадки. Для покупателей приобретение недвижимости на аукционе несет очевидную выгоду: зачастую стартовая (минимальная) цена ниже рыночной. Также обеспечивается прозрачность публичных торгов (протокол, условия) и возможность участвовать удаленно (электронные торги).На практике мы отмечаем, что аукционы набирают интерес среди покупателей, но и вызывают недоверие среди тех, кто раньше с ними не сталкивался. – Каковы основные причины, по которым квартира оказывается на торгах?– Прежде всего причиной является исполнительное производство по долгам физического лица, например, по алиментам или коммунальным платежам. В таких случаях имущество может быть арестовано и выставлено на реализацию.Также среди популярных причин: обанкротившийся собственник (здесь чаще банк реализует залог); решение собственника/государства о приватизации или продаже государственного фонда; снятие с баланса организаций в рамках ликвидации/реорганизации.«Риски можно минимизировать»– Насколько ликвидны объекты на аукционах по сравнению с обычными продажами?– Обычно ликвидность недвижимости с аукциона ниже: покупатели относятся к таким объектам с большей настороженностью из‑за возможных обременений, прописанных жильцов или судебных споров. Зато выше вероятность покупки со скидкой: многие инвесторы специально ищут такие лоты. Фото: Domovita.by Отмечу, что ликвидность во многом зависит от причины продажи: лот из приватизации обычно продается быстрее и с меньшими рисками; лот из исполнительного производства, особенно с действующим арендатором или нанимателем, перепродать будет сложнее, да и процесс займет больше времени.Совет: если покупаете недвижимость на аукционе с целью перепродажи и получения прибыли, рассчитывайте на более длительный срок реализации и дополнительные затраты времени и денег на подготовку объекта к продаже.– Кому вы рекомендовали бы рассматривать покупку квартиры на аукционе?– Прежде всего это инвесторы и опытные покупатели. Они умеют считать риски, знают хороших юристов и готовы ждать. Также приобретать могут частные покупатели без опыта, но в таком случае обязательны юридическая поддержка и соблюдение чек-листа (об этом расскажу ниже). Если цель – быстро получить регистрацию и заехать для проживания, стоит воздержаться от такой покупки.– Какие риски чаще всего встречаются при покупке квартиры на аукционе?– Среди основных рисков отмечу:наличие обременений (ипотека/залог);аресты и запреты на отчуждение, которые нужно снимать через суд/исполнительную службу;проживающие лица/наниматели с правами (возникнут споры по выселению);недостоверная информация о техническом состоянии (скрытые дефекты);проблемы с документами (несовпадение площадей, самовольные перепланировки);риски появления третьих лиц с претензиями.Исходя из практики, большинство рисков можно минимизировать юридической проверкой и внимательной подготовкой к торгам. Самый интересный случай в моей практике был, когда необходимо было снять обременения с задолженностью в 10 копеек! Сумма была маленькая, а процесс долгий.Как проверить наличие обременений на недвижимость?– Как проверить наличие обременений на недвижимость? В какие организации стоит обращаться?– Небольшой список организаций, где можно получить данную информацию:Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРН). Выписка из этой организации показывает собственника, зарегистрированные права и ограничения. Получить документ можно через сервисы Национального кадастрового агентства.Сервис электронных торгов и реестры исполнительного производства. Здесь получите информацию о лотах и основании ареста (извещение об аукционе указывает основание).Банковские/ипотечные реестры. Если речь о залоге банком, то информация будет в ЕГРН, но дополнительно проверяйте через сведения о банкротстве/реестры кредиторов.Суды/исполнительное производство. Тут получите информацию о действующих исполнительных производствах и запретах. Она содержится на портале, где можно уточнить сумму задолженности, указав фамилию должника и личный номер паспорта. Фото: vyselka.by – Вы говорили, что могут появиться третьи лица, требующие права на жилье после его покупки. Как этого избежать?– Да, могут. И в реальности такое бывает часто (например, родственники, бывшие собственники, лица с незарегистрированными договорами аренды или с правами из семейных/жилищных споров).Избежать этого нельзя, но можно минимизировать риск:Получить полную выписку из ЕГРН на дату продажи (показывает зарегистрированных правообладателей и обременения).Проверить, кто проживает в квартире (по базе нанимателей, запросить справки в РСЦ).Изучить основания выставления на торги (исполнительное производство – по какому требованию, кто заявлял требования).Сделать запросы в суды/реестры о возможных исках.При возможности – требовать у организатора торгов гарантий, что после продажи не будут заявлены права (либо учитывать риск в цене).– Можно ли посмотреть квартиру до аукциона?– Зависит от организатора: извещение об аукционе обычно указывает возможность осмотра и условия (дата/время/контакты). Для арестованного имущества доступ может быть ограничен (иногда показывают с представителем организатора/исполнителя). Рекомендую связаться с организатором торгов заранее, записаться на осмотр и взять с собой эксперта (прораб/оценщик имущества).– А как решаются вопросы с проживающими в квартире лицами?– Если жильцы имеют юридически зарегистрированные права (собственник/наниматель по договору найма/имеют решение суда), то их права нужно учитывать в обязательном порядке. Часто требуется судебная процедура по выселению. Если жильцы проживают фактически (без документов, но физически находятся в жилье), для выселения обычно нужно обращаться в суд.Рекомендую попытаться сначала договориться мирно. Проще договориться, чем нести судебные издержки. Если переговоры не работают, то стоит подготовить пакет документов для обращения в суд. Правда, этот процесс может занять не один месяц. Этапы участия в аукционе– Как обычно проходит участие в аукционе: регистрация, депозит, ход торгов, подписание протокола?– Обычно ход действий следующий:Регистрация. Заранее (по правилам извещения) подаете заявку на участие и предоставляете пакет документов (полный список будет указан на сайте аукциона).Задаток/депозит. Перечисляется на указанный счет в оговоренный срок; без внесения задатка участник не допускается.Ход торгов. Торги могут быть очными или электронными; повышение цены идет шагами, победителем считается тот, кто сделал наивысшую ставку при соблюдении условий.Протокол/подписание. По итогам составляется протокол/акт, победитель обязан оплатить оставшуюся сумму в установленные сроки и подписать договор купли-продажи/протокол. Обратите внимание, что сроки на подписание и оплату регулируются правилами аукциона (в последние годы они увеличены для некоторых категорий лотов). Фото: unsplash.com«Красные флаги» недвижимости на аукционах– Какие «красные флаги» должны насторожить до и во время торгов?– Поделюсь самыми важными моментами, на которые стоит обратить внимание:отсутствие выписки из ЕГРН или скрытая история переходов права, отсутствие основной информации;несоответствие в документах (площадь квартиры, правообладатели);наличие зарегистрированной ипотеки/залога без явно указанного порядка ее снятия;активные судебные иски или множество исполнительных производств на объект;проживающие с оформленными правами (аренда/найм), особенно если договоры долгосрочные;непрозрачный организатор торгов или неясные условия задатка/возврата. Важно! Всегда проверяйте реквизиты и процедуру возврата задатка.– Какие расходы, помимо цены лота, могут возникнуть у покупателя?– К таким расходам мы относим задаток/депозит (обычно фиксированная сумма или процент); госпошлина; расходы на правовую экспертизу или консультацию юриста; оплата коммунальных долгов прежних жильцов (в некоторых случаях могут переходить на нового собственника); судебные издержки (снятие обременений или выселение).Исходя из практики, рекомендую закладывать в бюджет дополнительно 10–30 % к цене лота на непредвиденные расходы.– Какой стандартный чек‑лист предварительной проверки вы порекомендуете?– Рекомендую сохранить памятку и держать при себе, если готовитесь к участию в аукционе: Выписка из ЕГРН (сведения о собственнике, обременениях, история сделок с объектом).Документы – основания выставления на торги (постановление/решение суда, извещение об аукционе), чтобы проверить законность процедуры.Реестры исполнительных производств/банкротств (проверка текущих исков/запретов).Физический осмотр (если это возможно). Проверить состояние квартиры, коммуникации, наличие самовольно сделанных перепланировок.Справка о прописанных/проживающих лицах (получить можно по официальному запросу).Проверка на долг по коммуналке (влияет на дополнительные расходы).Юридическая экспертиза договора аукциона/протокола (обязательное условие).Оценка начальной цены и рыночной (расчет расходов на ремонт и приведение документов в порядок).План действий по вселению/выселению (уточнить шаги по процессу, если в квартире есть жильцы).Наличие средств на задаток/полную оплату и порядок их возврата при срыве сделки (ваши гарантии).