Не хочется быть "диванным экспертом" и размышлять о будущем рынка недвижимости в парадигме ипотечного кредитования.
Сухие факты. Выводы делаем сами.
Увеличилось количество отказов в выдаче ипотеки
По итогам сентября банки отказывали в выдаче ипотеки в 60% случаев. Как пишут "Известия", получить кредит на жилье россиянам удалось менее чем по половине заявок — это минимум за последние годы. Банки очень чувствительны к рискам из-за ограничений ЦБ на выдачу ссуд заемщикам с высокой долговой нагрузкой. Кроме того, они часто отказывают тем, кто вносит минимальный первоначальный взнос за ипотеку.
Увеличилось количество просроченных кредитов по ипотеке и сумма просрочки
В России объем просроченной задолженности по ипотеке вырос на 22% за третий квартал и вдвое за год и достиг почти ₽177 млрд. Такие подсчеты приводит "Циан" на основе данных Банка России. Доля просрочки в общем объеме задолженности увеличилась до 0,89%. Это максимальный показатель с 2019 года. На первичном рынке доля просрочки уже достигла рекордного значения (0,38%) за все время мониторинга (с 2019 года), на вторичном рынке – превысила 1% и близка к максимумам (1,02%).
В лидерах по доле плохих кредитов с показателями от 1,1 до 11% – все республики Кавказа, от Адыгеи до Дагестана, а также Тува, Хакасия, Краснодарский край и Тамбовская область. Топ регионов по доле просрочки остается стабильным. Ингушетия и Тыва лидируют и по темпам увеличения доли просроченной задолженности – за квартал показатель в этих регионах вырос на 1 процентный пункт.
Наиболее благоприятная ситуация – в Ненецком автономном округе, Бурятии и Архангельской области – доля просрочки лишь 0,2-0,4%. Среди регионов с большими объемами задолженности, но с минимальной просрочкой – Якутия, Хабаровский и Приморский края, в которых действует программа дальневосточной ипотеки, а также Нижегородская область.
Среди регионов с большими объемами задолженности и с максимальной просрочкой аналитики "Циана" выделили Краснодарский край и Московскую, а также Челябинскую и Самарскую области.
Всего в России в третьем квартале было выдано 250,4 тысячи ипотек – на 27% больше, чем во втором квартале.
Новые условия получения жилищных кредитов с господдержкой
С 1 февраля 2026 года в России вступят в силу обновлённые правила получения жилищных кредитов с господдержкой — в частности, по семейной, дальневосточной и арктической ипотечным программам.
Главное изменение касается ограничения на оформление льготного кредита: теперь на всю семью можно будет взять только один такой кредит. Чтобы это правило работало, оба супруга обязаны выступать созаёмщиками. Если семейного дохода не хватает для одобрения кредита, можно привлечь третьих лиц — например, родственников.
Раньше действовало правило «одна льготная ипотека в одни руки»: оно подразумевало, что льготный кредит может получить только один человек. С 2026 года «одними руками» будут считать всю семью целиком — это должно предотвратить возможные злоупотребления и сделать поддержку более справедливой, сосредоточив её на тех, кому действительно нужно улучшить жилищные условия.
Ещё одно важное изменение касается рефинансирования так называемой комбоипотеки. Это ситуация, когда часть кредита берётся по льготной ставке (например, 6 % для семейной ипотеки), а часть, превышающая лимиты программы, — по рыночной ставке. Сейчас при рефинансировании такой ипотеки банк рассматривает это как выдачу нового кредита и пересчитывает ставку по рыночным условиям. С 2026 года размер возможного снижения ставки будет зависеть от ключевой ставки и стоимости фондирования. При этом количество рефинансирований не ограничивают.
Для семейной ипотеки установлены лимиты по сумме кредита: 12 миллионов рублей — для столичных регионов, 6 миллионов рублей — для остальных субъектов РФ. Если жильё стоит дороже, разница будет выдаваться по рыночной ставке.
Кроме того, с 2026 года банки будут получать одинаковые компенсации за выдачу льготной ипотеки — независимо от того, идёт ли речь о квартире в новостройке или об индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Сейчас компенсации различаются, а новое правило призвано обеспечить равномерный объём выдач по обоим направлениям.
Таким образом, изменения нацелены на то, чтобы:
● сделать систему льготной ипотеки более прозрачной и адресной;
● исключить схемы с многократным получением льгот одной семьёй;
● сделать рефинансирование комбоипотеки выгоднее для заёмщиков;
● сбалансировать выдачу кредитов на разные типы жилья.
Спрос на ипотеку на ИЖС вырос в четыре раза к началу года
В третьем квартале 2025 года клиенты Сбера оформили через Домклик ипотечные кредиты на строительство жилых домов на общую сумму 51 млрд рублей. Это в четыре раза превышает показатель первого квартала того же года, свидетельствуют данные аналитиков сервиса.
Как пояснил Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка, во второй половине 2024 года сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) столкнулся с трудностями. Причина — завершение действия программы «Господдержка».
В этих условиях ключевым инструментом стала «Семейная ипотека». С апреля 2025 года на неё приходилось 70–80 % всех выдач ипотечных кредитов на ИЖС. Программа позволила поддержать семьи с детьми, планировавшие улучшить жилищные условия.
Учитывая изменения условий выдачи "Семейной ипотеки", столь радостная картина в 2026 не вырисовывается.
main.estate
