Рынок аренды жилья за последний год пополнился огромным числом новых квартир. Выбор объектов действительно вырос, чего нельзя однозначно сказать о качестве предложений.
Многие люди в качестве объекта для инвестиций выбирают покупку квартиры на этапе строительства. И, кажется, что это прекрасный и надежный вариант.
Купил – сделал ремонт – сдаешь = профит.
Мы в этом материале рассчитаем доход и расход на покупку и содержание однокомнатной квартиры.
Действительно ли это эффективный способ вложений в недвижимость? С какими проблемами можно столкнуться при сдаче жилья и есть способы минимизировать риски?
Первоначальные вложения
Один из важных моментов, на который мало кто обращает внимание – сколько нужно вложить для старта.
Рассмотрим приобретение квартиры по семейной ипотеке как один из самых популярных и доступных вариантов расчета.
Для инвестиций выбирают однушку или студию, средняя стоимость такой квартиры для инвестиций в Новосибирск – 6 млн. рублей без учета ремонта.
И срок за который мы хотим заработать обозначим в три года.
Считаем:
Наш первоначальный взнос составит 1 200 000 р.
Сумма кредита 4 794 000, а ежемесячный платеж составит 34 346 р.
За три года банку заплатим 1 305 095 р. из которых проценты составят 872 083 р. основной долг 433 012р.
Вложения в покупку квартиры составят 2 505 095р.
Активный же собственный капитал, назовем его так, составит 1 633 012 р.
А как же окупаемость?
Рассчитаем рост стоимости квартиры в перспективе трех лет.
Пик роста цен пришелся на 2024 год и составил около 25-30%. Прогнозное значение на ближайшие года составляет 5-7%, мы возьмем среднее.
Через три года квартира будет стоить около 7 140 000 рублей.
И вот она, долгожданная прибыль в 1 140 000 р.
Но сколько оттуда получено "чистыми"?
И снова чуть-чуть расчетов.
Выставляем квартиру на продажу по рыночной стоимости 7 140 000 р.
Закрываем долг перед банком в 4 348 844 р.
Комиссия с продажи 210 000 р.
Условно-свободных денег остается 2 581 156 р.
Из условно-свободной суммы отнимаем сумму первоначального взноса и получаем 1 381 156 р.
Из этого капитала вычитаем проценты банку, остается 509 073 р.
Это и есть ваш заработок за три года на росте стоимости жилья.
А чем платить ипотеку?
Средняя стоимость аренды однушки с мебелью и ремонтом – 35 000 р/мес.
Итоговый годовой доход грязными 420 000 рублей, который полностью уйдет на оплату ежемесячных платежей по ипотеке.
А вот когда вы будете выходить хотя бы в ноль по ежемесячным платежам сильно зависит от того, на каком этапе находится строительство дома и как быстро можно будет сделать ремонт и найти квартирантов.
С чем еще столкнетесь при сдаче квартиры
Поиск арендаторов
Одна из самых хлопотных вещей – это поиск жильцов. Работа с досками объявлений, заключение договоров, подготовка отчетных документов (при посуточной аренде).
Сдача на долгий срок может казаться менее трудозатратной, если:
- арендаторы попадутся добросовестные и будут регулярно оплачивать;
- будут бережно относиться к вашему имуществу;
- не найдут вариант лучше/дешевле/ближе;
- арендодатель не будет повышать каждый год платеж.
Посуточная сдача квартиры требует больше внимания и ресурсов. Как минимум нужно регулярно делать следующие вещи:
- размещать объявления на сайтах-агрегаторах;
- быть на связи;
- заселять и выселять проживающих.
При любом варианте сдачи могут быть простои, а это - недополученная прибыль и снижение доходности.
Содержание и обслуживание квартиры
Вы и только вы заинтересованы в сохранности своего имущества. И весь мелкий ремонт, покупка мебели и техники, клининг, содержание квартиры в привлекательном виде, решение вопросов с управляющей компанией и прочее прочее – ваша ответственность и забота.
Имущественные и финансовые риски
Аренда жилья – сложный процесс не только для арендаторов, но и для арендодателей. Жильцы могут оказаться недобросовестными, нарушать условия аренды, просрочить платеж, резко съехать раньше времени, что ведет к простоям. От этих рисков не защищен ни один арендодатель даже с подписанием договора, а их устранение несет как временные, так и финансовые затраты.
Закладываем еще стоимость ремонта. В среднем по Новосибирску это 25 тысяч за квадрат и минимальное обустройство квартиры мебелью.
И вот наш доход "съедается" дополнительными тратами подготовки квартиры к сдаче.
Вопрос, который нужно задать себе перед принятием решения о покупке квартиры для сдачи в аренду:
А точно ли я готов нести эти риски?
Хочу ли я переживать о сохранности своего имущества? Это действительно те инвестиции, что работают на меня, а не я на них?
А если вложиться в отель?
Мы уже затрагивали тему инвестиций в Новосибирск и особенности бизнес-туризма в этом материале с Сергеем Смирновым.
Доходность от инвестиций в отеле можно прогнозировать.
На это влияют следующие факторы:
- всем зданием управляет отельный оператор VALO. Огромный опыт в управлении, заполнении номеров и сервисе, за который готовы платить.
- уникальная локация – первая линия Красного проспекта и 1 минута от м. Заельцовская с высоким пешеходным и автомобильным трафиком.
- набирающий обороты медицинский и бизнес-туризм в Новосибирск. А это стабильный спрос, без сезонных колебаний, в отличии от туристических локаций.
Сколько стоит ночь в отеле?
Средняя стоимость ночи в отеле 5 звезд варьируется от 9 000 до 14 000 рублей. И уровень загрузки отелей в Новосибирске растет, так в 2024 году загрузка достигла 71%, подняв Новосибирск по загруженности на третьем место, уступив только Москве и Калининграду.
Эти показатели сигнализируют о востребованности мест размещения и о росте потока туристов в Новосибирск.
Вложения, которые окупаются
Хоть отель еще на этапе строительства, капитализация проекта уже составила 87%.
Номера с управлением на старте можно было купить за 4 700 000 рублей. Сейчас такой номер уже стоит 8 800 000 рублей. Просто осознайте этот рост!
И это не предел, к моменту открытия отеля номера еще вырастут в цене.
Это действительно те самые инвестиции, которые работают на вас!