Кто выиграл от стимулирования экономики печатным станком? Бенефициары фискальных и кредитных мер поддержки. Разбираем Екатеринбургскую конъюнктуру в этом сегменте недвижимости.
- Автор уведомляет дорогих читателей о том, что настоящий документ не является инвестиционной рекомендацией. Пожалуйста подходите к финансовым решениям с умом, холодной головой и полностью готовыми взять на себя весь риск.
{Данное исследование – продолжение рубрики «Товарный суперцикл» - Логично вытекающее из предыдущего текста, который был посвящен золоту, товарному суперциклу, Никсоновским реформам 70-х и взрывному росту цен на сырье. Рекомендую читателям ознакомиться с прошлым исследованием.}
В сегодняшнем ревью я постараюсь коротко обозначить список инструментов, которые по скромному мнению автора, могут неплохо себя проявить в ситуации сильного фискального и кредитного стимулирования экономик крупнейших стран мира.
Уже ни для кого не секрет, что приближается нехилая такая заруба всех против всех, где различные государства-акторы, имеющие амбиции быть как минимум не последними в этом соревновании, будут пытаться накачивать свои рынки деньгами.
Можно долго рассуждать на тему того, что такие меры будут губительны для этих стран, аргументируя тем, что избыточные стимулы и злоупотребление дефицитными бюджетами, которые год к году показывают рост этих дефицитов, могут привести к росту инфляции. Но если на кону стоит вопрос выживания и сохранения экономики, то стоит ожидать всего.
Автор не является профессиональным финансистом, экономистом или сотрудником хедж-фонда, но у меня есть несколько обстоятельных мыслей, которые можно сформулировать и оставить на суд читателям.
Соображения касаются насущного и остроактуального вопроса:
«Как сохранить хоть какую-то покупательную способность средств?»
Как я уже ранее отмечал, золото – это довольно подходящий кандидат для решения этой задачи.
Но далеко не единственный вариант.
Но перед тем, как написать короткий список доступных опций, подходящих для того, чтобы купировать инфляционные риски, я бы позволил себе начать с примера из собственной жизни.
Повторюсь, я не призываю вас к действию, это будет просто пример того, как фискальный и кредитный стимулы могут за короткий промежуток времени (3-5 лет) сильно разогнать цены на определенные типы недвижимости в крупных городах России. В частности, разберем такой случай в г. Екатеринбург, Свердловская область. Этот пример я привожу, чтобы было понятно, как именно могут подействовать несколько факторов на тот или иной тип частной собственности, и тем самым привести к взрывному росту цен на эти объекты.
Отступление:
{Расскажу читателям, как государство, которое решает подпечатать денег для решения своих неотложных и важных проблем, при этом выбирая самый простой и очевидный способ их разрешить, а именно – просто раздать денег всем, кому больше всего надо, действует в таких ситуациях, сопровождая свои инициативы соответствующей накачкой в медиа. Достоверно известно, что, как правило, процесс раздачи денег или желания эти средства раздать подкрепляется мощнейшим накалом популистских лозунгов. Одним из ярких образчиков таких речей является следующая. Цитата с официального сайта Сергея Михайловича Миронова.
«Сергей Миронов предлагает передавать в соцаренду нуждающимся пустующие квартиры, выкупленные государством у застройщиков.»
Вышеприведенные речи обычно декламируются под всеобщий звон восторженных голосов, явно поддерживающих такие полезные, народные и заботливые инициативы. Казалось бы, что может пойти не так? Ведь призывы, звучащие с трибун, ласкают уши граждан. Им кажется, что для них создают вольготные и приятные условия. Льготное кредитование – ипотека (помните такую? Люди радовались.) Но это большое заблуждение. И оно еще и довольно дорого всем обходится.}
Есть мнение, что рынок, на котором торгуются консервативные и скучные инструменты, не способен удивлять. Я бы поспорил.
Автора в свое время сильно поразила ситуация с рынком подземных парковочных мест в г. Екатеринбурге.
Давайте по порядку.
Итак, существует такой интересный тип недвижимости, как парковочные подземные места в современных ЖК, которые локализуются в самом центре крупного промышленного города с развитой инфраструктурой. Известно, что в Екатеринбурге, с его плотной застройкой и огромным количеством офисов, довольно трудно найти себе вакантное парковочное место.
Более того, на Урале, как известно чувствительно суровый климат, и если человек хочет сесть попой в теплое сидение своего автомобиля зимой, то он еще сильнее чувствует проблему нехватки подземных паркингов, и становится еще более сговорчивым по части цен на покупку и аренду.
Можете довериться мне, я этот эффект многократно проверял.
Эта локальная особенность – норма моего родного города, как и любого другого крупного мегаполиса, я полагаю. Такие факторы как климат и застройку довольно сложно изменить, но уже только их было достаточно, чтобы запампить этот сегмент рынка.
В далеком конце 2019 года автор помнит, что подземный паркинг в центре г. Екатеринбурга в относительно свежем жилом доме стоил в диапазоне от 800 тыс -1 млн рублей.
Как помнит мой внимательный читатель, в промежутке с 2020 – 2025 года случилось много интересного, в том числе всеми любимая льготная ипотека, которая так хорошо должна была помочь нуждающимся. И что мы имеем на сегодня?
Давайте напомню, сейчас в довольно тяжелое для экономики время со всеми трудностями, которые необходимо преодолевать в виде высоких ставок, бюджетных расходов на всякое интересное, повышения налогов для купирования дефицита бюджета и прочего, цены на подземные паркинги в центре Екб примерно равны от 4-х до 5 млн. рублей за 15 квадратных метров.
Я это не выдумал, это вполне реальная цена на объект, да она завышена, но порядок примерно такой. С 2020 года – это иксы => 4-5х, как минимум. Вы все еще думаете, что шиткоины стоят того, чтобы нести в них деньги? Дамы и господа – представляю вам парковки-иксовики, ну что в этом мире может быть скучней, чем они, казалось бы?
И это еще далеко не предел, есть известный ЖК «Клевер Парк», где цены на подземный паркинг еще выше. Желающие могут сами убедиться. Повторюсь, я давно курю недвигу в Екб, и цены на лоты и их динамику примерно знаю.
Не будем зацикливаться только на том факте, что это все климат, людская плотность и льготная ипотека (из бюджета кстати, вот он фискальный стимул) определили такие цены.
Предлагаю вместе посмаковать несколько новостей.
1) Ведомости, 07 октября 2024 года
«Рынок автокредитов после снижения в августе вновь показывает рост: в сентябре банки выдали 173 800 кредитов на 247,9 млрд руб., что больше, чем в августе, на 14% и 12% соответственно. Это рекордные показатели сегмента за все время наблюдения с 2013 г., следует из предварительных данных экспресс-мониторинга аналитического агентства Frank RG. В годовой динамике выдачи автокредитов выросли на 79% по количеству и на 75% по объему.»
И вот сейчас выходят новости, что процесс пошел на спад (хотя как посмотреть?)
2) Тоже Ведомости, 30 октября 2025г.
«Сумма автокредитов, которые оформляли россияне в период с января по сентябрь, сократилась на 45,5% в сравнении с девятью месяцами 2024 г., сообщили ТАСС в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). Показатель упал с 1,8 трлн до 1,03 трлн руб.»
Показатель упал до 1 трлн рублей. Вроде сильный спад, но все же - 1 трлн. рублей в абсолютной величине, все равно вызывает восхищение.
Для полноты картины предлагаю прочувствовать то, что наряду с дефицитом парковок, суровой зимой и льготной ипотекой, россияне решили чуть-чуть приправить блюдо, качественно закредитовавшись на покупку авто для того, чтобы увеличить их число в городе, тем самым еще сильнее подтолкнуть спрос на паркинги и соответственно, цены на них вверх.
Разве это не прекрасно?
Давайте еще раз. Это не значит, что паркинги – strong buy, сигнал, осцилляторы закричали! Берем на всю котлету! Это также не значит и то, что это хороший актив. Рента – очень маленькая относительно цены. Но есть безусловный плюс – они почти не простаивают, спрос на аренду бьет рекорды, есть возможность медленно вкладывать инфляцию в цены. Но повторюсь, все равно, процентная доходность несопоставимо мала, если сравнивать с какой-либо дивидендной историей. Также существуют свои скрытые риски, лежащие в плоскости регулирования аренды жилой недвижимости, которые могут повлиять на этот рынок, благо ума хватит – ввести контроль за ценами на аренду чего-нибудь. Возможно, риск такого события кажется небольшим, но он все же есть, и его последствия могут быть плачевными. Вдруг кому-то всерьез взбредет в голову ввести потолок на цену съема в каком-то из районов, где перегрет спрос. Все может быть. Я понятия не имею, какие еще меры стимулирования или дестимулирования предпримет государство, и как они отразятся на ценах жилой недвижимости и парковок.
Это был просто очень хороший и наглядный пример того, как несколько серьезных мер поддержки могут привести к последствиям, которые мы все наблюдаем. И самое ключевое, этот бодрящий впрыск денег резко, в считанные годы, уничтожил порядочную покупательную способность рубля.
Представляю вашему вниманию индекс (Альфа-Капитал фонды денежного рынка АКММ) фондов денежного рынка (аналог банковских депозитов, см. Рис.1.). К сожалению, историю данного инструмента можно посмотреть лишь с 2022 года, но сути это не поменяет. С ~ 2022 года, к ноябрю 2025 года доходность составила ~ 50%, и это при высоченных ключевых ставках, которые только сейчас начали снижаться. Думаю, с 2020-го было бы в районе 65% примерно за 5 лет. А паркинги сделали за аналогичный период 300–500%.
Конечно, очень глупо и недальновидно полагать, что цены на этот тип недвижимости будут лететь в небо как в прошедшие года, но ведь наша задача - осознать последствия, которые возможны при активном применении всевозможных экономических стимулов, а также разобраться, кто станет следующим кандидатом, потенциально способным выгодно себя проявить на фоне предстоящего QE.
Подземные паркинги проявили себя очень недурно.
Возможно, вдумчивый читатель уже догадался, какие виды товаров и активов могут сильно скомпенсировать в своих ценах инфляцию. Если примитивно обозначить кандидатов, то это те вещи, которые нельзя быстро напечатать, а любое увеличение их добычи и производства будет стоить дорого и займет значительное количество времени.
Возможные варианты? Акции нефтяных компаний, например, конечно же сама нефть (деривативы на нефть обсуждать не буду – слишком опасный инструмент для широкой публики), в конце концов – газ, когда-то подтянется (у нас есть одна компания, переживающая тяжелые времена, но лично я готов потерпеть). Коммерческая недвижимость. Обсудим что-то из этого ряда в следующих кратких обзорах.
На этом я завершаю еще одну часть про инфляционное безумие.
В следующей части рубрики «Товарный суперцикл» речь пойдет про наше родное, черное золото - нефть.
С уважением, Коля-Колумнист
- Не инвестиционная рекомендация.
