Cредний срок экспозиции элитной квартиры на вторичном рынке Москвы составляет три месяца, но иногда процесс продажи может растянуться на годы. Чаще всего это происходит со слишком индивидуализированными объектами недвижимости. Эксперты компании «Метриум» рассказали о восьми наиболее типичных ошибках владельцев нового жилья премиального, элитного и делюкс-класса, которые стремятся создать квартиру мечты, но игнорируют перспективы ее перепродажи в будущем.
Ошибка №1: минус одна комната
Самая распространенная ошибка индивидуализированного ремонта – слишком радикальная перестройка планировки, прежде всего – сокращение спроектированного количества спален. Скажем, иногда собственник желает расширить пространство гостиной, превратить одну из спален в кабинет. Часто владелец квартиры исходит из текущих потребностей его семьи, которые могут не предполагать необходимость трех или четырех спален. Однако при перепродаже квартира, потерявшая «лишнюю» комнату, становится в глазах покупателей менее ликвидной – ее площадь (а значит суммарная стоимость) сопоставима с объектами, у которых сохранились все спроектированные комнаты. На первичном рынке элитных и делюкс-новостроек Москвы средняя стоимость трехкомнатной квартиры составляет 343 млн рублей, а двухкомнатной – 261 млн рублей. То есть «лишняя» комната образует почти треть стоимости объекта. Иными словами, радикальная перепланировка с уменьшением отдельных помещений переводит квартиру в более низкую ценовую лигу и отсекает потенциальных покупателей, которые не заинтересованы в перестройке жилья «с нуля».
Ошибка №2: частный клуб для одного
Еще одна ошибка – создание большого числа узкоспециализированных помещений, которые превращают всю резиденцию в своего рода эксклюзивный клуб, членство в котором интересно лишь самому владельцу. Это могут быть сигарные комнаты, винный погреб, домашний кинозал, бильярдная, сауна, оранжерея и т. п. Пожалуй, самым хрестоматийным примером подобного подхода стал знаменитый особняк рэпера 50 Cent (настоящее имя Кёртис Джеймс Джексон III) в Коннектикуте (США) – настоящий дворец развлечений с собственным ночным клубом, кинотеатром, бассейном. Этот персональный развлекательный комплекс, совершенно избыточный для обычной семьи, оказался настолько невостребованным на рынке, что процесс продажи затянулся на двенадцать лет, а цена за это время рухнула с 18,5 млн долларов до 2,9 млн. Покупатели видели в «бонусах» дома рэпера не преимущество, а лишь будущие колоссальные расходы на содержание или на демонтаж всего этого великолепия, поэтому в итоге и добились скидки в 84%.
Ошибка №3: «Версаль» в пентхаусе
Очень распространенная ошибка, живые примеры которой в изобилии встречаются сегодня на московском рынке вторичных элитных объектов, – это чрезмерно вычурный интерьер, который заслужил саркастическое определению «тяжелый люкс». Стремление воссоздать в собственной квартире (особенно небольшой по площади) личный Версаль с позолотой, лепниной и фресками – это самый верный способ превратить актив в пассив. Даже если предположить, что новый владелец впоследствии полностью перестроит квартиру, жилье с такими интерьерами выглядит очень проигрышно в глазах любых покупателей исключительно на эмоциональном уровне.
«Дворцовый» подход к дизайну, который часто путают с вполне легитимным неоклассическим стилем, может сыграть злую шутку даже с людьми, во вкусе которых никто не сомневался. Эталонным примером подобного объекта можно считать знаменитую виллу Джанни Версаче в Майами. Роскошный особняк с бассейном, выложенным 24-каратным золотом, был настолько вычурным, что его дальнейшая судьба оказалась незавидной: после нескольких смен собственника (из-за финансовых трудностей последнего) для особняка нашли единственно верное коммерческое применение – бутик-отель.
Ошибка №4: диссонанс формы и содержания
Любой элитный объект недвижимости воспринимается покупателем эмоционально. В этом аспекте очень важна целостность пространственного, архитектурного и интерьерного контекста. Дух старой Москвы в дореволюционном особняке на Остоженке должна поддерживать квартира, выполненная по меньшей мере в неконфликтном для этого контекста неоклассическом стиле. Футуристическая легкость современного небоскреба дополняется внутренним содержанием пентхауса с панорамными видами на современный город. Поэтому трудно представить, что этот пентхаус кто-то наполнит содержанием кантри, постколониализма, а не хайтека или минимализма. Иными словами, внутреннее убранство квартиры мечты не должно вступать в неразрешимый конфликт с архитектурной оболочкой. Квартира или дом мгновенно теряют свое главное преимущество, если превращаются в странный гибрид несовместимого только под влиянием вкуса своих владельцев. На московском вторичном рынке таких архитектурных аномалий много, и продаются они долго