Если вы следите за московским рынком недвижимости, то наверняка заметили странный диссонанс. В новостях говорят о высокой ключевой ставке и экономической неопределённости, а в объявлениях объекты порой исчезают за несколько дней. Создаётся впечатление, что живём мы в двух разных реальностях. Но это не так. Простая логика здесь не работает, и я, как риэлтор, наблюдающий это каждый день, готова объяснить, что на самом деле творится в столице.
Первый и главный парадокс — это тотальная «забастовка» продавцов
Люди, у которых есть квартиры, не спешат выставлять их на продажу. В своем телеграм-канале я регулярно слежу за количеством лотов в Москве, и цифры этой осенью говорят сами за себя: предложение катастрофически мало. И причина проста: продавцам незачем. Куда вкладывать деньги после сделки? Инфляция высока, а депозиты, которые ещё недавно были спасением, уже не так привлекательны. Выходить в «кэш» страшно — он тает на глазах. В результате мы имеем штучный, дефицитный товар на прилавке.
А кто тогда покупает, если всё так сложно?
Спрос есть, и он очень специфический. Банк России высоко поднял ставки, буквально выбив с рынка самых уязвимых покупателей. Исчезли те, кто мог рассчитывать лишь на скромную «однушку» в Подмосковье или в старом фонде Москвы. Их мечты об ипотеке рухнули под грузом неподъёмных платежей. Это сразу же отразилось на статистике: советские «хрущёвки» без ремонта стали продаваться заметно хуже.
Но природа не терпит пустоты, а рынок — тем более. Сейчас мы наблюдаем три мощных фактора, которые развернули ситуацию на 180 градусов:
- Во-первых, ЦБ начал плавно снижать ключевую ставку. Ипотека под 18% годовых на фоне пережитого шока в 28% кажется покупателям уже почти подарком.
- Во-вторых, предложение продолжает катастрофически сокращаться — продавцы все еще в «забастовке».
- В-третьих, девелоперы почти не вводят новые объекты и придерживают уже готовые.
В итоге срабатывает классический закон рынка: мало товара — он уходит быстро. Всё, что появляется в хорошем состоянии и с чистыми документами, раскупается бодро, почти весело и без долгих раздумий. Но важно отметить: даже объекты «попроще», без ремонта или с юридическими дефектами, тоже находят своих покупателей, порой с негативными последствиями для последних.
Почему это происходит?
Движущих сил у спроса много. Снижающаяся ипотечная ставка — лишь одна из них. Добавьте сюда обесценивание денег на счетах (инфляция никуда не делась), снижение доходности по вкладам и всё ту же центростремительную силу Москвы, что продолжает притягивать новых жителей из регионов. Поводов продавать квартиру почти нет, а поводов купить — целый вагон.
На этом фоне развиваются и другие важные тренды
Например, огромная ценовая пропасть между новостройками и «вторичкой». Вторичное жильё сегодня — часто не осознанный выбор, а вынужденная мера для тех, кто не может дотянуться до новостройки. Это создаёт отдельный, очень жёсткий сегмент конкуренции за ограниченное число предложений.
И, наконец, главная опасность текущего рынка — это всплеск недобросовестных сделок. Мошенники почуяли момент. На дефиците, ажиотаже и новейших технологиях они вышли на невиданный доселе уровень изощрённости. В продаже стало появляться аномально много объектов с юридическими изъянами, скрытыми обременениями и откровенным мошенничеством. Сейчас как никогда важно проверять каждую квартиру с пристрастием, привлекать грамотных юристов и не поддаваться на провокации «супер-предложений».
Что в сухом остатке?
Рынок Москвы сегодня — это рынок продавца, но с очень специфическим покупателем. Это поле для тех, кто финансово устойчив и готов действовать быстро. Дефицит качественных лотов будет держать цены, а медленное снижение ставок — подогревать спрос. Пока не появится массовый стимул для продавцов выходить из тени, эта напряжённая гонка за лучшими лотами продолжится. Главное в этой гонке — не сорваться на первом же повороте с сомнительными документами в руках.
Если вы хотите не просто участвовать в гонке, а прийти к финишу с нужной квартирой, пишите мне в WhatsApp +79153857212 с кодовым словом КУПИТЬ. Расскажу, как мы помогаем нашим клиентам действовать четко, быстро и на 100% безопасно в этих турбулентных условиях.