Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) предъявил иск к региональному оператору капремонта ОИ МКД (далее – регоператор), требуя надлежащим образом отремонтировать фасад, совсем недавно уже подвергавшийся капремонту, в рамках гарантийного срока.
Регоператор, не оспаривая плачевное состояние фасада МКД, отказывался проводить какие-либо гарантийные работы в силу следующего:
- спорный первоначальный капремонт МКД проводил не оператор, а подрядчик (при этом функции технического заказчика по договору подряда возложены на иное лицо);
- указанные работы подрядчик выполнил плохо, поэтому региональный оператор эти ремонтные работы и вовсе не принял;
- в силу того, что работы не приняты регоператором, то считается, что они не проведены;
- учитывая, что работы не проведены, то никаких гарантийных обязательств нет и не могло возникнуть.
Между тем, суды всех инстанций встали на сторону ТСЖ, обратив внимание на следующие обстоятельства:
- спорный дом принадлежит к числу объектов культурного наследия. Капитальный ремонт фасада данного МКД являлся предметом договора подряда, который ответчик (регоператор) заключил с подрядчиком, при этом источником оплаты договора выступили даже не средства фонда капремонта, а средства муниципальной казны;
- подрядчик приступил к капитальному ремонту фасада МКД, при этом ТСЖ неоднократно направляло региональному оператору жалобы на серьезные нарушения технологии строительных работ (ремонт вёлся в зимний период при отрицательной температуре воздуха и т.п.);
- в связи с этим регоператор отказался принимать и оплачивать проведённые подрядчиком работы;
- однако в рамках судебного спора, по упомянутому договору о производстве капремонта фасада, между подрядчиком и оператором капремонта, суды пришли к выводу, что оператор капремонта не представил ни мотивированного отказа от приемки выполненных работ, ни доказательств направления подрядчику претензий, ни требований об устранении недостатков, ни доказательств некачественного выполнения работ, ни наличия замечаний по ходу выполнения работ, и при этом не заявил ходатайства о назначении экспертизы. При таких обстоятельствах односторонний акт подрядчика о приемке выполненных работ не может быть признан недействительным. Следовательно, работы по ремонту (стоимостью 5,5 млн. рублей) считаются принятыми с надлежащим качеством и подлежат оплате;
- выводы суда по упомянутому делу являются преюдициальными для настоящего дела;
- таким образом, спорный капремонт фасада был проведен, был принят регоператором, был им оплачен, а следовательно, гарантийный срок начал течь;
- спорный договор по своей правовой природе является договором строительного подряда, правоотношения по которому регулируются главой 37 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе - немедленно заявить об этом подрядчику. В соответствии с положениями статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену;
- статьёй 180 ЖК РФ предусмотрены функции регионального оператора, одной из которых является осуществление функций технического заказчика работ по капремонту ОИ в МКД, собственники помещений в которых формируют ФКР на счете, счетах регионального оператора;
- в силу части 1 статьи 182 ЖК РФ регоператор обеспечивает проведение капремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют ФКР на счете регоператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капремонта, и финансирование этого капремонта, в том числе в случае недостаточности средств ФКР, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других МКД, формирующих ФКР на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств;
- в соответствии с частью 6 вышеупомянутой статьи региональный оператор перед собственниками помещений в МКД, формирующими ФКР на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором;
- многочисленные дефекты и аварийное состояние фасада спорного МКД, а также факты нарушения технологии строительно-ремонтных работ при ремонте фасада подтверждены выводами судебной строительно-технической экспертизы. В заключении экспертизы также указано, что поскольку на момент осмотра ни один элемент фасада, по которому выполнялись ремонтные работы, не соответствует требованиям СП 71.13330.2017, то состав и объем работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, полностью соответствует составу и объему работ, выполненных подрядчиком (стоимость которых на момент рассмотрения дела составляет уже более 10 млн руб.). Более того, из заключения экспертизы следует, что в связи с некачественно проведенным капремонтом фасада возникли проблемы с оголившимися участками фасада, которые подвергаются деструкции не только штукатурного слоя, но и кирпичной кладки в местах систематического замачивания, таких как карниз дворовой части, цоколи в местах навески водосточной системы, а также плит балконов и ограждения. Поэтому для приведения фасада в исправное техническое состояние необходимо проведение не только всего объема и состава работ, указанного в договоре между регоператором и подрядчиком, а также проведение ремонтных работ кирпичной кладки, балконных плит и ограждений, которые не предусмотрены условиями договора. Кроме того, необходима детальная проработка ремонтных работ по восстановлению элементов шубы фасадов, лопаток и пилястр, замковых камней, филенок, чтобы в процессе работ восстановить их эстетических вид, но не потерять исторический. Таким образом, необходима доработка имеющейся проектной документации и включение в неЁ дополнительных видов работ, всего примерно на 30 миллионов рублей по текущим ценам;
- заключение экспертизы сторонами не оспорено;
- доказательств того, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного третьими лицами, не представлено. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии выявленных в пределах гарантийного срока недостатков, не имеется;
- на основании пункта 11 части 2 статьи 182 ЖК РФ регоператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капремонту ОИ в МКД обязан нести ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений. В соответствии с частью 6 статьи 182 ЖК РФ ответственность перед собственниками помещений в МКД, формирующими ФКР на счете регоператора, за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями, привлеченными регоператором, несёт непосредственно регоператор;
- итак, в силу прямого указания закона ответственность регионального оператора возникает за действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной обязательства, возникающего между регоператором и собственниками помещений при организации проведения капитального ремонта общего имущества дома;
- при этом часть 6 статьи 182 ЖК РФ какие-либо ограничения ответственности регоператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, не установлены, региональный оператор отвечает за действия подрядной организации перед собственниками в соответствии с принципом полного возмещения убытков (пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2(2018));
- учитывая, что работы по капремонту фасадов МКД проведены в рамках региональной программы, заказчиком работ являлся региональный фонд, то ТСЖ правомерно требует, в том числе, от регионального фонда устранения недостатков работ, обнаруженных в период гарантийного срока, поскольку региональный фонд как заказчик работ по спорному договору, он же региональный оператор, обязан в соответствии с действующим законодательством принять меры по устранению выявленных дефектов;
- в связи с чем регоператор обязан в течение трёх месяцев с даты вступления решения в законную силу выполнить объем и виды работ по ремонту фасада МКД согласно заключению эксперта на сумму 10 миллионов рублей.
Верховный Суд РФ Определением от 16 мая 2025 года № 302-ЭС25-4891 отказал регоператору в пересмотре дела.