Вы нашли идеальную квартиру, уже готовите деньги, но один вопрос не дает покоя: «А все ли в порядке с продавцом?». Пожилой возраст, странное поведение, невнятные ответы — эти «мелочи» могут обернуться финансовой катастрофой. Сделку признают недействительной, квартиру отнимут, а деньги вы будете годами пытаться вернуть через суд. В этой статье на реальных кейсах разбираем, как защитить себя с помощью экспертизы на сделкоспособность, какие «красные флаги» должны вас насторожить и что делать, если вас уже втянули в судебный спор. Читайте до конца — и вы получите пошаговый алгоритм действий, который спасет ваши инвестиции.
Как пенсионерка чуть не лишилась квартиры, а покупатель — 8 миллионов
Представьте ситуацию: молодая семья покупает квартиру у одинокой пенсионерки 78 лет. Сделку провели быстро, все документы в порядке. Но через полгода появляется племянник пенсионерки, который подает иск в суд. Он требует признать сделку недействительной, утверждая, что его тетя на момент продажи страдала старческой деменцией и не понимала значения своих действий. Покупателям грозит выселение, а их деньги к этому моменту уже потрачены продавцом. Единственный шанс — доказать, что на момент сделки старушка была полностью вменяема. Как мы решали эту проблему? Ключевым доказательством стала посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, основанная на медицинских картах и показаниях свидетелей. Но до этого лучше не доводить.
Почему закон на стороне «слабого» продавца?
Основной риск регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), а именно статьей 177: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной».
- Сложность №1. Доказывать будете ВЫ. Бремя доказывания того, что продавец был неадекватен, лежит на истце (например, том самом племяннике). Но если суд назначит экспертизу и она выявит нарушения, последствия для вас катастрофичны.
- Сложность №2. «Юридическая чистота» — не панацея. Даже если у вас на руках есть свежая выписка из ЕГРН и справка из ПНД, это не гарантирует сделкоспособность в конкретный день подписания договора. Справка из ПНД лишь подтверждает, что человек не состоит на учете, но не оценивает его текущее состояние.
- Сложность №3. Реституция. Если сделку отменят, вас ждет так называемая двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ): вы возвращаете квартиру, а вам — деньги. Но если денег у продавца уже нет, взыскивать будет нечего.
Как проверить продавца квартиры на сделкоспособность и обезопасить сделку?
Не ждите, пока проблему придется решать в суде. Действуйте на опережение.
Шаг 1. Визуальная оценка и беседа
Проведите несколько встреч в разное время суток. Что должно насторожить:
- Несвязная речь, потеря нити разговора.
- Неспособность ответить на простые вопросы о квартире (например, когда сделан ремонт, сколько лет прожил).
- Неадекватная эмоциональная реакция (агрессия, плаксивость, подозрительность).
- Явные признаки пренебрежения гигиеной, бардак в квартире.
Шаг 2. Запросите расширенный пакет документов
Помимо стандартного набора (выписка ЕГРН, паспорт), попросите:
- Акт об обследовании жилищных условий от органов опеки (если продавец старше 70 лет или есть инвалидность).
- Нотариальное согласие супруга (даже если квартира не в совместной собственности, это подтвердит адекватность намерений).
- Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (форма 003-О/у).
Шаг 3. Инициируйте экспертизу на сделкоспособность до сделки
Это самый надежный способ. Вы можете предложить продавцу пройти независимую экспертизу за ваш счет.
- Где проводят? Институт им. Сербского (Москва, Кропоткинский пер., 23, стр. 1).
- Какова стоимость? Около 27 000 рублей (информация может измениться). Стоимость зависит от количества вопросов поставленных перед экспертом.
- Что дает? Заключение специалиста или заключение эксперта, имеющее высокую доказательственную силу. При наличии такого документа оспорить сделку в будущем будет практически невозможно.
Шаг 4. Подстрахуйтесь юридически
- Включите в договор купли-продажи пункт о том, что продавец подтверждает свою сделкоспособность и отсутствие психических расстройств, влияющих на понимание сути сделки.
- Снимите процесс подписания договора на видео. На видео должны быть видны лица, зафиксированы вопросы о понимании сути происходящего и адекватные ответы.
Когда обращаться к адвокату?
Обращайтесь за помощью к адвокату по недвижимости НЕМЕДЛЕННО, если:
- Вы только планируете сделку, и у продавца есть хоть один из «тревожных звоночков», описанных выше.
- Вам уже пришел иск о признании сделки недействительной.
- Вы стали стороной в судебном процессе о признании кого-либо недееспособным.
Помните: стоимость консультации адвоката несопоставима с ценой потери квартиры и миллионов рублей.
Не ждите, пока вашу сделку оспорят в суде!
Если вы столкнулись с похожей несправедливостью или просто хотите обезопасить предстоящую покупку квартиры, не теряйте время — звоните в Московскую коллегию адвокатов "Лекс". Мы проведем комплексную проверку юридической чистоты объекта, досудебно урегулируем споры, составим железобетонное исковое заявление и представим ваши интересы в суде любой инстанции. Работаем в офисе в Москве и онлайн через WhatsApp.
📞 Звоните нам прямо сейчас:
+7 (495) 720-24-66 (Телефон для Москвы и РФ)
💬 Пишите в WhatsApp по этому же номеру
+7 903-720-24-66 для быстрой онлайн-консультации.
👍Ставьте лайк и делитесь статьей!➡️
👉 Подписывайтесь на канал в Яндекс Дзен - https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd?share_to=link
🔔Оставляйте заявку на онлайн-консультацию: https://yandex.ru/business/widget/request/company/121798944789
💬 Задайте вопрос адвокату и получите письменную консультацию бесплатно: Бесплатная письменная юридическая консультация
✈️ В Telegram-канале – смотрите, слушайте, читайте и скачивайте образцы