Многие покупатели вторичного жилья не задумываются, откуда появилась квартира на рынке: кто был прошлым владельцем, почему его наследники теперь продают недвижимость. А зря. Если квартира досталась продавцу в наследство не по завещанию, а по закону это повод задуматься, насколько безопасна такая покупка. Сегодня пришла очередь разобраться в таких сделках.
Часть 3. Наследство по закону. Подводные камни для покупателя. Что надо знать?
Что значит наследство по закону?
Если у умершего не было завещания, его имущество распределяется строго по очередям, предусмотренным законодательством. На практике квартира может перейти одновременно нескольким родственникам первой очереди - детям, супругу, родителям. Если их нет, появляются наследники второй очереди - братья, сестры, бабушки, дедушки. Причём, иногда родственников находят спустя годы, что усложняет жизнь покупателям - появляются «новые» владельцы.
Бывают ситуации, когда немолодых дальнейших родственников находят спустя годы после открытия наследства, что способно поставить под угрозу любые последующие сделки.
Если нет наследников одной очереди (никто не вступил в наследство или все отказались), имущество переходит наследникам следующей очереди.
В каждом круге наследство делится между всеми родственниками данной очереди в равных долях. Например, если у наследодателя двое детей и жена, то каждый получает по одной трети квартиры.
Очень важный момент: право обязательной доли - инвалиды, несовершеннолетние дети и иждивенцы всегда получают свою часть, даже если были другие наследники.
Сохраните себе фото – очередность наследования у нас в стране:
Покупка квартиры, доставшейся по наследству - тема, вокруг которой, кажется, всегда кружит воронка страхов, слухов и неясностей. Казалось бы, наследство оформлено, документы получены, продавец показывает свидетельство о праве на наследство. Но, чем проще выглядит сделка, тем бдительнее стоит быть. Рассказываю «на пальцах», почему так, и что может пойти не по плану.
Подводные камни для покупателя. Что надо знать?
1. «Скрытые наследники» - главный кошмар.
Самый частый вопрос в моих консультациях: если есть свидетельство о наследстве, можно ли спокойно покупать? Увы, не всегда. Согласно закону, есть круг обязательных наследников, которых не могут лишить их доли. Бывает, родственник о них «забыл», нотариус не нашёл, но спустя годы появляется папа, мама, взрослый ребёнок, который вдруг «осознал свои права» и начинает судиться. Такие дела, как показывает практика, могут привести к отмене сделки - квартиру вернут наследнику, а добросовестный покупатель останется с исками, убытками и длинными разбирательствами.
2. Нотариус вправе отказать в выдаче свидетельства.
Ещё одна ловушка: отказ нотариуса. Причины могут быть разные - спор о составе семьи, сомнения в дееспособности наследника, недочёты в документах, подозрение на мошенничество. Но если отказ был, а затем наследник каким-то образом всё-таки получил документ (через суд, «по знакомству», или с ошибками), риски для покупателя возрастают в разы. При малейшей проблеме сделка может быть признана недействительной.
3. Неочевидные ошибки и формальности.
Если в наследственной цепочке были несовершеннолетние, люди с ограниченной дееспособностью, лица, оспаривающие право собственности, сделку могут признать ничтожной по формальным признакам.
Иногда наследник не вступил в наследство вовремя, пропустил срок, а суд восстановил его права с опозданием. Юристам такие схемы давно известны и вызывают много спорных ситуаций.
4. Судебная практика - враг неопределённости.
Часто даже «железные» документы не гарантируют безопасности. Суд может признать сделку недействительной через год, пять и даже десять лет. В случае спора между недобросовестными наследниками, покупатель зачастую остаётся «заложником ситуации»: деньги уже уплачены, недвижимость ушла, а новый собственник по решению суда выселяется.
Как себя обезопасить?
- Требуйте расширенную справку о составе семьи умершего.
- Узнавайте, не было ли других наследственных дел по этому умершему.
- Проверяйте: нет ли претендентов среди детей, родителей, супругов, инвалидов.
- Настоящее свидетельство о праве на наследство - не панацея; ищите решения суда, уточняйте нюансы в Росреестре.
- Оформляйте сделку с грамотным юристом, который разбирается именно в наследственных квартирах.
В следующей статье разберу для вас тему: «Как узнать «скрытых» наследников и состав семьи человека, после которого осталась в наследство квартира».
Вместо вывода.
На нашем рынке действует простое правило: «осведомлён — значит вооружён». Наследственная квартира - благодатная почва для проблем, если не проявить бдительность. Если в вашей жизни наступил момент покупки такой квартиры, потратьте время на проверку юридической «чистоты», не доверяйте шаблонным заверениям продавцов. Чем больше задаёте вопросов, тем выше шанс сохранить свои деньги и нервы. А если не получилось, помните, даже самая тяжёлая ситуация решается, если действовать грамотно и не тянуть с консультацией к профессионалам.
Пусть ваша покупка будет удачной, а наследство - не источником неприятностей.