В связи с тем, что сейчас фактически каждая вторая квартира на вторичном рынке продается с основанием права: наследование, также ранее вы меня просили написать на эту тему, ближайшие пару статей будут посвящены именно ей. Вопрос этот действительно сложный и неоднозначный, т.к. нюансов предостаточно. Поэтому рекомендую сохранить себе эти статьи. Если вы планируете покупать себе вторичку, думаю они вам пригодятся. Итак, поехали! Почему наследство это всегда повышенное внимание к деталям. На словах звучит красиво: наследник вступил в права, теперь может продавать, квартира «чистая». На деле - именно с такими объектами чаще всего возникают судебные споры, отложенные риски и даже случаи отмены сделки спустя годы. Покупка квартиры, которая досталась продавцу по наследству, требует особого внимания к документам и всей истории недвижимости. Убедитесь, что в договоре прямо указаны: И ещё пара советов: В следующих статьях разберемся в различиях наследства по закону и по завещанию. Если у вас ест
В связи с тем, что сейчас фактически каждая вторая квартира на вторичном рынке продается с основанием права: наследование, также ранее вы меня просили написать на эту тему, ближайшие пару статей будут посвящены именно ей. Вопрос этот действительно сложный и неоднозначный, т.к. нюансов предостаточно. Поэтому рекомендую сохранить себе эти статьи. Если вы планируете покупать себе вторичку, думаю они вам пригодятся.
Итак, поехали!
Часть 1. Общая информация.
Почему наследство это всегда повышенное внимание к деталям. На словах звучит красиво: наследник вступил в права, теперь может продавать, квартира «чистая». На деле - именно с такими объектами чаще всего возникают судебные споры, отложенные риски и даже случаи отмены сделки спустя годы.
Главные риски для покупателя:
- Оспаривание права собственности.
Родственники, которые не участвовали в разделе наследства, через три года могут прийти и «заявиться». Судебные разбирательства - не редкость, особенно если наследников было несколько, а кто-то пропустил сроки или не был оповещён. И знаете что? Бывало такое, что квартира была продана, а спустя пару лет появился новый наследник. И вперед судиться - уже с новыми собственниками. - Обременения и долги.
На квартире могут висеть долги по ЖКУ, налогам, судебные запреты или залоги - всё это всплывает уже после сделки. А в Росреестре не всегда обновляют данные быстро; неприятные сюрпризы могут появиться уже после регистрации. - Пожизненно прописанные.
Вроде бы собственник новый, а выписать прописанного иждивенца или несовершеннолетнего непросто - только через суд. На практике, такие истории редко заканчиваются в пользу покупателя. - Сомнение в документах.
Свидетельство о праве на наследство иногда бывает фальшивым, выданным с нарушениями или при наличии других претендентов на квартиру. В моей практике пару раз попадались такие «забытые» наследники или даже завещания, появившиеся спустя годы.
Покупка квартиры, которая досталась продавцу по наследству, требует особого внимания к документам и всей истории недвижимости.
Какие документы обязан предоставить продавец?
- Свидетельство о праве на наследство (это основание собственности; сверяйте описание объекта и данные наследника)
- Выписка из ЕГРН (её срок годности 30 дней, но всегда запрашивайте «свежую»; проверьте собственника и отсутствие обременений - залог, арест, завещательный отказ)
- Технический паспорт и экспликация с основными характеристиками жилья (желательно)
- Справка об отсутствии долгов по ЖКУ и выписка из домовой книги (подтверждает отсутствие прописанных граждан)
- Подтверждение погашения ипотеки, если жильё ранее было в залоге
- Паспорт собственника; проверьте все страницы, чтобы исключить случаи смены фамилии или замены документа
- Документы, подтверждающие, что обязательные наследники получили своё (несовершеннолетние, инвалиды и т.д.)
- Попросите показать историю квартиры: нет ли судебных споров, сколько было собственников и как они владели объектом.
На что обратить внимание в договоре купли-продажи?
Убедитесь, что в договоре прямо указаны:
- Свидетельство о праве на наследство, как основание собственности
- Реальная дата регистрации права продавца на квартиру после наследства
- Гарантии отсутствия прав третьих лиц (в случае предъявления претензий покупатель передаёт ответственность продавцу)
- Полный список обременений и долгов
- Актуальные сведения о квартире из ЕГРН, технических и кадастровых документов.
И ещё пара советов:
- Всегда изучайте срок владения объектом: если квартира была получена по наследству менее трёх лет назад, то особенно внимательно проверяйте все документы и основания.
- По возможности привлеките юриста для проверки цепочки собственников и документов на наследство: иногда бывшие наследники или их представители обращаются в суд спустя долгое время. Это может стоить дешевле, чем потом судиться за свои деньги и квадратные метры
- Проверьте нет ли открытых судебных дел о споре по этому объекту
- Не соглашайтесь на аванс без полного пакета документов.
- Не ленитесь проверять всё по списку и не бойтесь задавать неудобные вопросы.
В следующих статьях разберемся в различиях наследства по закону и по завещанию. Если у вас есть какие-то вопросы на эту тему, то напишите, пожалуйста, в комментариях.