🚨 Документ 1: Выписка из ЕГРН с «призраками»
Что проверяем:
- ❗ Обременения: ипотека, аресты, залоги
- ❗ Историю переходов прав: недовольные наследники
- ❗ Границы участка: совпадение с кадастром
Реальный случай: Клиент купил дом, а через месяц объявился «законный владелец» — сын продавца, не учтенный в документах. Суд длился 1,5 года!
Спасение:
- ✅ Заказываем расширенную выписку
- ✅ Проверяем нотариальное согласие супруга
- ✅ Сверяем паспортные данные продавца
🚨 Документ 2: Технический паспорт с «невидимками»
Что должно быть:
- ❗ Точная площадь: расхождения >5% = проблемы с банком
- ❗ Перепланировки: узаконены ли изменения?
- ❗ Несущие стены: не тронуты ли при ремонте?
Пример: Семья не получила ипотеку из-за самовольного объединения комнат. Узаконивание стоило 120 000 ₽ и 4 месяца.
Проверка:
- ✅ Сравниваем план БТИ и фактическую планировку
- ✅ Запрашиваем акты выполненных работ
- ✅ Проверяем разрешения на перепланировку
🚨 Документ 3: Договор долевки с «подводными камнями»
Опасные пункты:
- ❗ Изменение сроков сдачи: без штрафных санкций
- ❗ Корректировка планировки: «застройщик вправе изменить»
- ❗ Дополнительные платежи: «техническое обслуживание»
История: Клиент заплатил 3 млн руб., а застройщик добавил платеж за «благоустройство» — еще 300 000 ₽.
Защита:
- ✅ Проверяем проектную декларацию на сайте Минстроя
- ✅ Изучаем реестр проблемных застройщиков
- ✅ Требуем нотариальное удостоверение договора
🚨 Документ 4: Согласие супруга с «двойным дном»
Подводные риски:
- ❗ Поддельная подпись: нотариус может ошибиться
- ❗ Просроченный срок: согласие действительно 1 год
- ❗ Неучтенные дети: могут оспорить сделку
Кейс: Жена продала квартиру без ведома мужа. Через 2 года суд признал сделку недействительной — новый собственник потерял и деньги, и жилье.
Проверяем:
- ✅ Личное присутствие супруга у нотариуса
- ✅ Свежая дата оформления
- ✅ Полные паспортные данные
🚨 Документ 5: Отсутствие выписки из домовой книги
Что скрывается:
- ❗ Прописанные несовершеннолетние: нельзя выписать «в никуда»
- ❗ Временные жильцы: могут иметь право на жилье
- ❗ Бывшие члены семьи: иногда сохраняют прописку
Ситуация: Покупатель узнал о прописанном инвалиде только после сделки. Выписать его невозможно — пожизненная прописка.
Действуем:
- ✅ Запрашиваем расширенную выписку
- ✅ Проверяем всех зарегистрированных
- ✅ Убеждаемся в отсутствии обременений в виде прописки
🛡️ Мои профессиональные проверки
Для каждой сделки я организую:
- Юридический аудит документов (3-5 дней)
- Выездную проверку объекта (лично)
- Верификацию сторон (проверяем всех участников)
- Резервный план (на случай проблем)
💼 Кейс успешного «спасения» сделки
Ситуация: Клиент нашел идеальную квартиру. При проверке обнаружил:
- Незаконную перепланировку
- Долг по ЖКХ 150 000 ₽
- Прописанную бабушку-инвалида
Решение:
- Снизили цену на 600 000 ₽
- Продавец погасил долги
- Оформили официальный отказ от претензий
- Сделка состоялась с защитой для покупателя
📞 Мои услуги по защите сделок
Помогу:
- 🔎 Провести полную проверку документов (24 часа)
- 💼 Организовать безопасный расчет через аккредитив
- ⚖️ Подготовить страховочные документы
- 🏠 Сопроводить сделку у регистратора
P.S. В комментариях поделитесь:
С какими самыми неожиданными документальными проблемами сталкивались вы при покупке недвижимости? Автору самого интересного случая — бесплатная проверка документов! 🎁
#документынаквартиру #проверканедвижимости #риелторкраснодар #сделкаснедвижимостью #юридическаяпроверка
Подписывайтесь на канал — в следующем посте расскажу, как читать договор купли-продажи как профессионал! 📖