Гражданин, не имеющий статуса ИП, приобретает и спустя некоторое время продает коммерческое помещение (офис, склад и т.д.). Для налоговой инспекции коммерческое назначение недвижимости – значимый признак, указывающий на то, что физическое лицо фактически занимается предпринимательской деятельностью. Но не все так однозначно.
Вариант 1. Физическое лицо приобретает коммерческое помещение (или несколько коммерческих помещений в ограниченный период времени), сдает его в аренду, систематически получает арендную плату.
В таком случае деятельность гражданина, действительно, будет признана предпринимательской с вытекающими из этого факта налоговыми последствиями:
- доход, полученный от продажи помещения, не подлежит освобождению от НДФЛ в связи с давностью владения (по общему правилу – 5 лет, п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 12.03.2025 № 03-04-05/24256). Соответственно, не имеет значения, пять или более лет помещение находилось в собственности налогоплательщика, от НДФЛ полученный доход не освобождается;
- имущественный вычет по НДФЛ (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ) также не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности;
- однако налогоплательщик имеет право на профессиональные налоговые вычеты (п. 1 ст. 221 НК РФ). Для этого требуется документально подтвердить произведенные расходы (например, на ремонт коммерческого помещения). Если гражданин не может предоставить подтверждение своих расходов, то профессиональный вычет предоставляется в размере 20 % от общей суммы доходов, полученных от продажи коммерческого помещения.
На что обращают внимание суды, поддерживая выводы проверяющих о фактической предпринимательской деятельности:
→ целевое назначение нежилого помещения;
→ длительность хозяйственных отношений налогоплательщика с арендатором;
→ использование помещения арендатором в своей предпринимательской деятельности;
→ периодичность получения дохода от передачи помещения в аренду.
Вариант 2. Гражданин приобретает одно коммерческое помещение, не сдает его в аренду, не использует его иным образом для извлечения дохода, продает его спустя некоторое время.
В данном случае признаки предпринимательской деятельности отсутствуют, налогоплательщик вправе применить освобождение от НДФЛ в связи с давностью владения, либо имущественный налоговый вычет (Письмо Минфина РФ от 05.05.2015 № 03-03-11/25909).
Приведу пример из судебной практики. Гражданин приобрел коммерческое помещение, продал его спустя 1,5 года. При этом в течение 1,5 лет помещение не передавалось в аренду, иным способом для извлечения прибыли не использовалось. Первый кассационный суд общей юрисдикции указал, что коммерческое назначение помещения является значимым, но не единственным признаком осуществления предпринимательской деятельности. Гражданин не заключал других сделок по купле-продаже нежилой недвижимости, не использовал коммерческое помещение для передачи в аренду. Из совокупности данных обстоятельств следует, что деятельность гражданина не является предпринимательской, он правомерно воспользовался имущественным налоговым вычетом по НДФЛ (Кассационное определение Первого КСОЮ от 24.01.2022 по делу № 88а-2635/2022).
Если Вам нужна консультация, помощь в сопровождении налоговой проверки, рада помочь: 8-982-722-20-28, mungalova98@mail.ru
Telegram-канал: https://t.me/aboutthetax