Приобретение собственной квартиры часто является одной из самых дорогостоящих сделок в жизни человека, поскольку речь идет о нескольких миллионах рублей. Неудивительно, что покупатели хотят застраховать себя от любых неприятных сюрпризов.
Однако порой уже после подписания договора купли-продажи выясняется, что жилье имеет долги по жилищно-коммунальным услугам, которые накопил прошлый владелец. Управляющие компании в такой ситуации не всегда идут навстречу: не соглашаются переоформлять лицевые счета и требуют, чтобы долги погасил новый хозяин жилья.
Возникает вопрос: вправе ли управляющая компания требовать оплатить чужие задолженности и что по этому поводу говорит закон?
Когда платить за ЖКУ необходимо
Согласно пункту 5 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возникает у человека только после того, как он становится собственником объекта недвижимости.
Это значит, что платить за вывоз мусора, свет, отопление, воду и прочие услуги должен тот, кто является владельцем квартиры. До переоформления права собственности в Росреестре это должен делать прошлый хозяин, а после — новый.
Таким образом, согласно ЖК РФ, обязательство возникает не из-за самого факта наличия жилья, а из-за того, человек является его собственником.
Получается, долги не переходят? Чаще всего — да
Согласно общему правилу, задолженность по жилищно-коммунальным услугам числится не за самим объектом недвижимости, а за человеком, который им владел.
Если прошлый хозяин не оплачивал ЖКУ, то долг будут привязаны именно к нему. К новому собственнику они не перейдут.
Это подтверждается соответствующими разъяснениями Верховного суда, а также судебной практикой.
В подавляющем большинстве дел судьи приходили к выводу, что долги по ЖКУ носят личный характер, поэтому новый владелец квартиры не несет за них ответственность, если они возникли до того, как был приобретен объект недвижимости (определение Верховного суда № 5-КГ17-58).
Взносы на капитальный ремонт — исключение
Согласно пункту 3 статьи 158 ЖК РФ, ответственность по уплате взносов на капитальный ремонт несет собственник жилья. Она переходит к новому хозяину недвижимости вместе с правом собственности.
Дело в том, что такие взносы — обязанность не личного характера: она связана с конкретным жильем.
Многоквартирный дом является общим имуществом, а значит, все владельцы жилья должны вносить свой вклад в его содержание — вне зависимости от того, какой именно собственник накопил долги.
Поэтому задолженность по взносам за капитальный ремонт действительно может перейти к новому владельцу, а управляющая компания вправе потребовать погасить ее.
Пример из жизни
Лена приобрела квартиру на вторичном рынке. После того, как она зарегистрировала право собственности на объект, ей поступила квитанция с задолженностью в 25 000 рублей, которую накопил прошлый владелец.
Лена не хочет платить — она же переехала всего месяц или даже неделю назад. Кажется, что ее возмущение оправдано, но…
Когда Лена пришла решить этот вопрос в управляющую компанию, ей сказали, что не смогут переоформить лицевой счет, пока не будут погашены долги.
Ситуация кажется безвыходной.
Однако Лена изучила законодательство и поняла, что не обязана оплачивать чужие долги по ЖКУ — свету, воде, отоплению.
Лена составляет заявление на перерасчет, ссылаясь в нем на статью 153 ЖК РФ, и прикладывая к нему выписку из ЕГРН с указанием даты перехода права собственности. Тогда управляющей компании ничего не останется, кроме как пересчитать долг с того момента, как Лена зарегистрировала право собственности, исключив тот период времени, когда в квартире проживал прошлый владелец.
Но если в квитанции указаны долги по взносам на капитальный ремонт, то сделать ничего не получится — они перейдут к новому собственнику, а значит, Лена будет обязана их погасить.
Почему на практике возникают проблемы
Хотя нормы закона достаточно четкие, от многих людей все равно требуют оплатить чужие долги. С чем же это связано?
- Халатность управляющих компаний. Они не хотят тратить время на поиск прошлого собственника, поэтому надеются, что задолженность погасит новый. Но такие действия УК являются незаконными.
- Недостаточно тщательная проверка жилья перед приобретением. Вероятно, перед подписанием договора покупатель не запросил у продавца справку об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным услугам.
- Продавец утаил наличие задолженностей. Скорее всего, покупатель просто поверил ему на слово.
- Взносы за капитальный ремонт включены в общую квитанцию. В таком случае невнимательный человек может не понять, за что именно был начислен долг.
На что нужно обращать внимание перед покупкой жилья
Придерживаясь простых рекомендаций, можно избежать оплаты чужих долгов:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Этот документ можно получить в ТСЖ, управляющей компании или у поставщиков услуг. Иногда можно получить несколько справок — по воде, газу, электроэнергии, отоплению и прочим отдельным видам жилищно-коммунальных услуг.
- Потребовать предоставления справки о взносах на капитальный ремонт. Ее можно получить в региональном фонде капитального ремонта.
- Настоять на включении в договор определенного пункта. В документе должно быть указано, что продавец согласен оплатить за свой счет все задолженности, которые будут обнаружены в будущем.
- Проверить лицевые счета. Возможно, прошлый собственник не закрыл их. В таком случае квитанции будут продолжать поступать на его имя. Чтобы избежать этого, новому владельцу жилья стоит сразу же переоформить все договоры с поставщиками услуг и лицевые счета на себя.
Что делать, если управляющая компания требует погасить чужую задолженность
В такой ситуации нужно действовать следующим образом:
- Направить в адрес управляющей компании письменное заявление о перерасчете с даты регистрации права собственности.
- Сослаться на статью 153 ЖК РФ.
- Приложить к заявлению выписку из ЕГРН.
- Подать жалобу в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию, если управляющая компания не откажется от своих требований.
- Обратиться в суд. Согласно судебной практике, в подавляющем большинстве случаев дело решается в пользу нового владельца собственника.
Важно понимать, что задолженность по ЖКУ числится именно за конкретным человеком, а не за квартирой.
К покупателю объекта недвижимости не переходят долги прошлого владельца.
Но управляющие компании и поставщики услуг пользуются тем, что многие люди не разбираются в законодательстве, и требуют оплатить чужую задолженность.
Чтобы избежать проблем, необходимо придерживаться следующих советов:
- проверять долги по ЖКУ перед приобретением жилья;
- включать в договор купли-продажи пункт об обязанности прошлого владельца погашать накопленную им задолженность;
- подать в управляющую компанию заявление на перерасчет.
Следование этим простым рекомендациям позволит сохранить и время, и деньги. Можно не сомневаться в своей правоте: закон защищает права добросовестных покупателей.
Делитесь своим мнением с нами в комментариях👇
✅ подписывайтесь на наш канал и заходите на официальный сайт 1mbank.ru