В России постройки, представляющие историческую, архитектурную или художественную ценность, защищены статусом объекта культурного наследия. Что это означает, какие дома относятся к ОКН и может ли любой желающий стать владельцем такого сооружения — расскажем в этом материале.
Культурное наследие — спецпроект Циана и агрегатора исторической недвижимости в продаже «Дом Вдали»
Объекты культурного наследия бывают федерального, регионального и местного значения. К ним могут относиться как отдельные здания, так и целые ансамбли или достопримечательные места. Все они включены в специальный перечень, который называется реестр ОКН.
Работу с объектами культурного наследия в РФ регулирует одноимённый федеральный закон, в нём закреплены основные понятия, принципы сохранения таких зданий и правила, по которым их можно арендовать и выкупать.
Зачем и как здания включают в реестр объектов культурного наследия
Главная цель выявления ОКН — забота о том, чтобы здание не снесли и не перестроили. В реестр объектов культурного наследия строение включают, если оно имеет архитектурную или историческую ценность, связано с важными событиями, личностями или культурными явлениями, было построено более 40 лет назад.
Процедура выглядит так:
- Инициатор, которым может выступить любой житель страны, подаёт заявление в региональный орган охраны ОКН, где перечисляет обоснования: почему это здание достойно получить охранный статус.
- Если основания убедительны, здание включают в реестр выявленных объектов культурного наследия. Это промежуточный статус, который защищает дом от сноса, но пока не даёт охранного статуса памятника культуры.
- Орган охраны ОКН инициирует историко-культурную экспертизу, которая определяет, действительно ли объект представляет ценность, насколько он сохранился и насколько подлинны материалы.
- Если экспертиза даёт положительную оценку зданию, объект включают в реестр, и он попадает под государственную охрану.
Отказать в присвоении статуса объекта культурного наследия могут, если утрачена значительная часть аутентичных элементов, нет достаточных доказательств культурной и исторической значимости здания или если данные об исторических фактах, которые связаны с историей здания, оказались ложными.
При этом отказ на включение выявленного объекта культурного наследия в реестр ОКН можно оспорить в суде. Сделать это также может любой желающий, которому неравнодушна судьба здания.
Сооснователь и управляющий партнёр агрегатора исторической недвижимости в продаже «Дом вдали» Александр Ивакин подчеркнул, что градозащитники стремятся к включению здания в реестр, потому что это один из немногих надёжных способов сохранить исторический облик улиц.
«Без статуса любой объект может быть перестроен или даже снесён при реконструкции, что безвозвратно меняет подлинную городскую среду на новодел, особенно в историческом центре. После включения в реестр любые действия с объектом проходят под надзором органов охраны наследия», — пояснил Александр Ивакин.
Что даёт зданию статус ОКН
Статус ОКН означает, что здание находится под особой охраной государства. Его нельзя не только сносить, но и перестраивать. Выполнять ремонтные работы в исторических зданиях можно только по согласованным проектам и с привлечением специалистов с лицензией Минкульта.
Многие объекты культурного наследия находятся в собственности федеральных или региональных властей, которые могут адаптировать здание под современное использование. Также владельцы ОКН могут продать или сдать его в аренду, провести ремонт, если он не затрагивает предмет охраны, инициировать реставрацию, запускать бизнес, получать налоговые льготы и субсидии на развитие объекта, а в некоторых случаях — строить рядом здания современной архитектуры, не нарушающие облик памятника.
При это закон, помимо сноса и самовольной перестройки, запрещает нарушать ограничения из предмета охраны, проводить перепланировку, нарушать исторический облик и возводить рядом новые строения, которые будут закрывать вид или визуально конфликтовать с историческим зданием.
«На практике случаи сноса ОКН крайне редки и сопровождаются мощной общественной реакцией. Даже если здание в аварийном состоянии, чаще всего принимается решение о восстановлении, в том числе с воссозданием утраченных элементов», — уточнил Александр Ивакин.
Другие охранные статусы
Для сохранения облика исторической среды отдельных территорий и городов в России существуют такие режимы охраны, как историческое поселение и зоны охраны.
Историческое поселение
Историческое поселение — это населённый пункт или его часть, в границах которого расположены объекты культурного наследия: памятники, ансамбли, достопримечательные места и другие культурные ценности, созданные в прошлом. Такой статус присваивается населённому пункту, чтобы сохранить его историческую самобытность.
В России насчитывается более 100 исторических поселений с особыми режимами застройки. Для охраны исторических зданий в исторических поселениях существуют так называемые исторически ценные градоформирующие объекты — ИЦГФО. Их нельзя сносить, как и ОКН. Однако по этим объектам действуют более мягкие требования по проектированию и проведению работ.
«Статус ИЦГФО позволяет сохранить исторический облик центра города и одновременно приспособить ценные здания под современное использование. Ярким примером является Дербент: в историческом центре активно развивается бизнес, но сохраняется исторический облик этих зданий и среды вокруг. Новая застройка ограничена и в этажности, и в применяемых материалах — она выполняется из традиционного для Дербента камня», — поделился Александр Ивакин.
Зоны охраны
Зоны охраны объектов культурного наследия устанавливаются на территориях, которые находятся вблизи ценных культурных объектов. Использование таких участков ограничено.
К зоне охраны относится, например, перспектива Невского проспекта и Стрелка Васильевского острова в Санкт-Петербурге.
Можно ли купить ОКН
Исторические постройки с охранным статусом можно арендовать или купить как у государства, так и у другого собственника — на торгах или напрямую. Существуют даже специальные агрегаторы, которые объединяют такие объекты, находящиеся в продаже.
«Сейчас достаточно много разных программ поддержки этой сферы как на федеральном уровне, так и на уровне регионов и даже городов. Важно узнавать о дополнительных возможностях и преимуществах при выборе здания в зависимости от его локации. Это льготные кредиты, льготная аренда, приватизация за 1 рубль, а также льготы по имущественным налогам в отдельных регионах», — сообщил Александр Ивакин.
Собственник ОКН — не просто владелец. Он обязан сохранять историческую ценность здания, этим он отличается от владельца обычного дома, который можно перестроить или снести, изменить фасад или добавить этаж-другой.
Для объектов культурного наследия существуют меры поддержки и льготные способы приватизации и аренды, если они находятся в государственной и муниципальной собственности.
Читайте самые актуальные новости о рынке недвижимости в Циан.Журнале