Мария пришла с простой мыслью: «Эта инвестиционная однушка требует ремонта, жить в ней никто не планирует — давайте продадим, я добавлю и приобретем несколько готовых квартир для сдачи». По сути — построить себе понятную «пенсионную подушку», которая ежемесячно даёт рублёвый денежный поток.
Старт: быстрая продажа без скидок на «срочность»
Квартира у Марии была ликвидной: видовой этаж, большая кухня, просторная комната и лоджия, новый кирпичный дом с собственной котельной. Я сделал аналитику по району, выставили по верхней планке допустимого коридора — и через три недели нашли покупателя с налом. Сделка прошла ровно, без сложностей. Деньги — на счёте, переходим к подбору.
Стратегия: «только ликвид и только под аренду»
Задача: купить две готовые квартиры во вторичке, чтобы их можно было сдать на следующий день после клининга. Покупку рассматривали в микрорайоне Доброе: кирпичные дома не старше 2007, близость к остановкам, функциональные планировки, отделка, не требующая больших вложений под сдачу – вариантов было мало. На просмотр шли только если объект был готов по документам к продаже.
Сразу отсеяли:
- объекты с неоформленным наследством,
- квартиры с невыделенными долями детям,
- варианты «стоим год, не торгуемся» (цена неадекватна рынку — проходим мимо).
Сделка №1: видовая квартира и +10% за год
Первая покупка сложилась быстро. Полностью кирпичный дом, функциональная однушка с мебелью и техникой, видовой этаж. Поторговались — забрали очень удачно на тот момент, по низу рынка аналогичных объектов.
Факты по итогу покупки через год:
- +10% к рыночной цене,
- ≈ +1 млн руб. к текущей оценке,
- съёмщик нашёлся за 1–2 дня после клининга и мелких доводок.
Хозяйка, продавшая квартиру, позже призналась моему клиенту: «Зачем я вам её отдала… Если будете продавать — позвоните». Это лучший индикатор удачной покупки.
Сделка №2: два месяца поиска и победа терпения
Со второй квартирой рынок сопротивлялся: два месяца я «прочёсывал» Доброе в ежедневном режиме. То документы не готовы, то игры с объявлением «снимают, выставляют», то состояние требует больших вложений, что смысла идти смотреть нет.
И вот — всплывает квартира, которую я запомнил ещё в начале подбора. Тогда у продавцов не было разрешения опеки, и они временно сняли с продажи объект, сейчас — всё готово, встречный вариант подобран. Договорились о снижении цены на предстоящие вложения в отделку и ожидание, закрепились задатком, вышли на сделку.
Состояние — «честная вторичка»: нужен лёгкий косметический марафет и клининг. Сам дом, локация и планировка — ликвид. После наведения порядка квартиру быстро сдали. Идеальных вариантов не бывает, всегда есть свои плюсы и минусы, вопрос только в том, с какими минусами Вы готовы мириться. Ремонт всегда можно сделать, а вот изменить локацию, характеристики дома и самого лота Вы не сможете.
Что дало результат (и сэкономило месяцы жизни)
- Аналитика перед продажей — продали быстро и по оптимальной цене, без «скидок за срочность».
- Чёткий фильтр рисков — все документы проверялись до показа, а не «по ходу».
- Рыночная насмотренность — фиксирую каждую квартиру, её историю, динамику цены и поведение продавца. Это помогает «выявить» нужный объект, когда он снова появляется.
- Торг по делу — скидка там, где она обоснована, а не «дайте дисконт просто потому, что торговаться принято».
- Готовность принимать решение — фиксация задатком в течении 3-х дней после осмотра.
Сухой остаток по кейсу
- Продали инвест-однушку за 3 недели.
- Купили две вторичные квартиры в «Добром», обе — с готовностью к сдаче.
- По первой — рост цены ≈10% за год/+1 млн к оценке.
- Обе — сданы без простоя, объекты начали генерировать доход сразу.
- По срокам: ~3 месяца от старта продажи до запуска второй квартиры в аренду.
Если собирать арендный портфель «по-взрослому»
— Берите только то, что сдадите завтра: дом, локация, планировка, доступность — без компромиссов.
— Фото в рекламе часто врут. Смотрите «ногами» — «невыразительные» фотографии иногда скрывают лучшие лоты.
— Документы — без эмоций. Наследство, доли, опека, перепланировки, банкротства — проверяем до аванса/задатка.
— Торг — это цифры и аргументы, а не фраза: «сколько скинете».
— Фиксируйте рынок. История объектов и продавцов — ваш козырь.
✅Если Вы или ваши знакомые планируют купить или продать недвижимость просто напишите мне 👉whatsapp📝
✅Сделаем это без суеты и лишних рисков: найду ликвид, проверю собственников и документы, выторгую адекватную цену и проведу сделку «под ключ».
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых! И на youtube - канал 😊
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️