Мой канал создан, в первую очередь, для простых людей, для покупателей и продавцов недвижимости. Поэтому я буду тут освещать разные вопросы, в том числе те, которые многим кажутся очевидными. Но, как показывает мой опыт, то, что очевидно для одного, неочевидно для кого-то другого.
То, что привычно звучит для жителей Петербурга и Москвы, может быть непонятно для человека, который хочет купить квартиру в крупном городе, но сам живёт далеко.
Итак, сегодня я хочу поговорить с вами о СТУДИЯХ. Уже больше десятка лет это понятие вошло в наш обиход. Но не все понимают, что это такое технически и юридически.
Итак, студия – это обычно небольшая однокомнатная квартира, где кухня соединена с комнатой. Такой вариант «опен спейс», открытого пространства. Изначально студия – это мастерская художника. Потом это слово стало обозначать любое пространство (зал) для занятия творческой деятельностью, такой как танцы или керамика или что-то ещё творческое. В любом случае студия предполагает открытое пространство. Ну, а применительно к квартирам мы стали использовать это слово значительно позже, уже в ХХI веке. Ведь и у художников в мастерской всегда была кухонька, а также туалет и частенько ванная или хотя бы душ.
Бум студий захлестнул наши крупные города, где недвижимость становилась всё менее доступной для простого человека. Купить квартиру для ребёнка-студента или себе для временных приездов, купить инвестиционную квартиру, чтобы потом перепродать или же сдавать посуточно – всё это реалии нашего времени.
Сегодня студия – это обычно небольшая (а иногда и очень маленькая) квартира, в которой есть все удобства – санузел, кухонный уголок и, разумеется, окно. Обычно одно. Но, если повезет, то и два.
Часто студия – это объект для краткосрочного проживания, то есть в отелях, в апарт-отелях делают тое апартаменты- студии, с кухней, для удобства проживающих более длительно, или для семей и людей, которые любят готовить. Но студий полно и в жилом строительстве.
Итак, студия может быть
- апартаментом (коммерческим помещением в апарт отеле или вне его),
- жилым помещением (маленькой квартирой, в которой кухня совмещена с комнатой, а санузел и прихожая отделены.
Соответственно, в жилом помещении вы можете прописаться (зарегистрироваться) постоянно, а в апартаментах возможна только временная регистрация.
А теперь самый щекотливый момент, касающийся юридического статуса студий.
Итак, когда мы говорим «квартира» или «апартамент» мы предполагаем, что это объект с отдельным кадастровым номером. НО вот тут-то и кроется недопонимания понятия «студия». В центре крупных городов, таких как Москва или Петербург, студия может быть долей в квартире, а не отдельным объектом!!! Со всеми прелестями совместного владения имуществом. В центре Петербурга студии практически всегда бывают переделанными коммуналками. То есть инвестор выкупает большую «барскую» квартиру, сносит там перегородки, перекраивает квартиру на новый лад и лепит множество студий, по ходу согласовывая перепланировку и продавая доли новым владельцам. По сути, это такая же коммуналка!!!! Только выглядящая красиво, со множеством отдельных помещений-курятников и микро-санузлов.
Какие есть ТОНКОСТИ ВЛАДЕНИЯ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ?
1) При продаже вашей доли вы должны получить разрешение всех собственников, точнее их отказы от права преимущественной покупки. Это бывает непросто, но осуществимо.
Всегда есть возможность просто послать почтовые уведомления (агенты и нотариусы знают как это делать), подождать месяц, а по факту полтора, получить все почтовые квиточки и уже свободно продавать. Но и тут тоже есть нюансы.
2) студии в старом фонде часто поделены с нарушением норм жилья. То есть на месте кухни, туалета и ванной большой квартиры (МОП – места общего пользования, которые по закону долевой собственности принадлежат в соответствующих пропорциях всем сособственникам), появляется студия, которую покупает кто-то из сособственников. И вот здесь и при продаже и при наследовании и при смене собственников возникает масса нюансов!!! Часто такой объект, даже если ваша студия не попадает на кухню, покупать нельзя! Есть риски, что вам позже придется столкнуться с проблемами.
3) Студии «делёнки» в старом фонде, переделанные из комнат и других помещений большой квартиры не кредитуются банками! Т.к. доля не соответствует комнате! Поэтому, по уму, лучше купить комнату, на которую вам некоторые банки могут дать ипотечное плечо. Или рассчитывать только на свои средства, на наличные, как говорят риелторы (хотя, по большому счёту, они сейчас чаще всего безналичные)).
ВЫВОД:
Студии в старом фонде, студии-доли покупать весьма опасно! Там присутствуют юридические риски, о которых вам в ярких красках расскажут юристы и хорошие агенты. То есть, покупать их можно, но осознавая все риски владения и последующей перепродажи. Поэтому, прежде чем купить себе такой объект, не поленитесь и не поскупитесь нанять агента, который подсветит все нюансы, покажет риски а, возможно и отговорит от сделки. Но если вы готовы рисковать, то можете купить. Студии в центре города обладают неплохим инвестиционным потенциалом. Опять же, важна «цена входа», а она в последнее время совсем не низкая.
Поэтому если вы хотите купить студию, возможно, стоит обратить внимание на новое строительство, как на первичный, так и на вторичный рынок. Там студия – это реально отдельная квартира, где вы не зависите от сособственников. Это полноценный объект недвижимости со своим кадастровым номером. Там, правда, есть некоторые другие нюансы, о которых поговорим уже в следующий раз.
Чтобы приобрести объект, обращайтесь к проверенным риелторам, не экономьте! Иначе можно потом долго кусать локти и переживать о том, что купили «что-то не то». Ведь недвижимость – это не мешок картошки, это ваша инвестиция, ваш комфорт и ваше спокойствие!
