Коллеги, будущие и настоящие владельцы заведений. Давайте поговорим о самом важном решении, которое определит судьбу вашего бизнеса еще до того, как вы купите первую чашку для капучино. Речь о выборе локации.
За 10 лет работы операционным директором, управляя десятками точек, я вывел железное правило: правильная локация — это 70% успеха. Остальные 30% — это все остальное: концепция, кухня, сервис, маркетинг. И эти 30% не смогут компенсировать провал по главному параметру.
Почему я так категоричен? Потому что видел, как шикарные проекты с блестящей кухней умирали в глухих переулках, и как средненькие заведения собирали бешеные чеки только потому, что стояли в потоке «теплых» гостей.
Почему аренда коммерческой недвижимости превратилась в игру с одним победителем — арендодателем?
Давайте смотреть правде в глаза. Стоимость коммерческих помещений растет не потому, что так диктует рынок. Это искусственный рост, подпитываемый несколькими факторами, которые ставят арендатора в заведомо проигрышное положение.
1. Закон № 214-ФЗ (и его «тень» для коммерции)
Хоть этот закон в основном про жилье, он создал прецедент. Девелоперы, строя новые ТЦ и бизнес-центры, закладывают в стоимость квадратного метра все возрастающие риски и затраты. А потом эти расходы перекладывают на арендаторов в виде «оплаты операционных расходов» — зачастую непрозрачных и раздутых. Вы платите не только за аренду, но и за содержание всего комплекса, даже если вашему кафе от этого никакой прямой пользы.
2. Изменения в Градостроительном кодексе и местные ПЗЗ (Правила землепользования и застройки)
Муниципалитеты все чаще ужесточают требования и меняют зонирование территорий. Земля, отведенная под коммерцию, становится дефицитным товаром. Спрос высок, предложение ограничено — вот вам и растущие цены. Вам могут отказать в согласовании вывески или летней веранды на якобы «формальных» основаниях, потому что ваш фасад попал в зону с новыми ограничениями.
3. Налоговый маневр для коммерческой недвижимости
Рост кадастровой стоимости коммерческих помещений ведет к увеличению налога на имущество для собственников. И они, естественно, закладывают этот рост в вашу арендную ставку. Вы по сути оплачиваете и его налоги.
«Скупой платит дважды»: Почему нельзя брать «условно подходящее» помещение
Самая роковая ошибка — это попытка сэкономить на локации, надеясь, что гениальная концепция «притянет» гостей. Не притянет.
Реальный кейс из моей практики:
В 2018 году мы запускали новый гастрономический проект. Был выбор: топовая локация в ЦАО с арендой 15 000 руб./м² или интересное помещение в 15 минутах ходьбы от метро с арендой 8 000 руб./м². Инвестор настоял на экономии.
Что мы получили:
· Бюджет на маркетинг пришлось увеличить в 3 раза, чтобы «привозить» гостей. Экономия на аренде была тут же съедена рекламой.
· Падение среднего чека. Гость, который специально «приехал к вам», более требователен и менее склонен к спонтанным покупкам. Он пришел по делу и уйдет сразу после.
· Проблемы с доставкой. Курьерам сложнее находить адрес, увеличивается время доставки, падают оценки в агрегаторах.
Через 9 месяцев проект был закрыт. Потеряли мы в итоге больше, чем сэкономили.
Что значит «выбрать помещение заранее по нормам»? Это не про СЭС. Это про вашу будущую прибыль.
Речь не только о том, чтобы проверить, есть ли там водопровод и вентиляция, подходит ли это по текущим нормам и т.д. Речь о глубоком анализе до подписания договора.
Ваш чек-лист должен быть жестче, чем у пожарного инспектора:
1. Юридический аудит помещения. Кто собственник? Нет ли обременений? Каков статус земли? Можно ли разместить вывеску и летнюю веранду? Один мой знакомый заплатил за ремонт фасада, а потом выяснилось, что здание — объект культурного наследия, и ему велели все вернуть в исходный вид.
2. Технический аудит. Не верьте словам. Проверяйте лично или с подрядчиком:
· Подведенная мощность. Хватит ли ее на вашу кухню и кондиционеры? Увеличение мощности — это от 500 000 руб. и 6 месяцев согласований.
· Водоснабжение и канализация. Какое давление воды? Диаметр канализационных труб. Однажды из-за засора в общем стояке ТЦ кафе на первом этаже оказалось затоплено фекалиями из ресторана на третьем. Убытки — миллионы.
· Вентиляция. Это 80% вашего микроклимата. Слабая вентиляция на кухне — значит, гости будут уходить, пропахшие жареным маслом.
3. Анализ трафика и соседей.
· Не просто «много людей», а «ваши люди». Рядом с бизнес-центром нужны быстрые бизнес-ланчи. В парке — кофе с собой и десерты. В спальном районе — семейные ужины и недорогие завтраки.
· Ваши соседи — ваши конкуренты (или союзники). Рядом с фитнес-клубом будет хорошо смотреться бургерная? Вряд ли. А вот сок-бар или салат-бар — идеально.
Чем обернется легкомыслие для собственника в России?
Выбор неправильной локации или «сырого» помещения — это финансовый крах, растянутый во времени.
· Вечная кабала от арендодателя. Вы сделали дорогой ремонт, вложили деньги. Теперь вы привязаны к месту. Арендодатель это знает и будет ежегодно заламывать цену, зная, что вам дорого переезжать.
· Невозможность продать бизнес. Убыточное заведение с неправильной локацией не продать даже за копейки. Ваши инвестиции в ремонт и оборудование сгорят.
· Кредитная удавка. Если вы брали кредит на запуск, а выручка не покрывает даже аренду, вы будете годами работать на банк, медленно погружаясь в долговую яму.
Вывод: Ваша главная инвестиция — это не ремонт, а локация
Не ищите помещение под остаток бюджета. Начинайте с него. Потратьте на поиск и анализ не неделю, а два-три месяца. Лучше отложить запуск на полгода, но найти правильное место, чем открыться через месяц в проходном дворе.
Помните: гениальная концепция может пережить среднюю кухню, но она никогда не переживет плохую локацию. Это правило, проверенное десятками миллионов рублей убытков и десятью годами управленческого опыта.
Если вы хотите получить детальный чек-лист для аудита коммерческого помещения с разбором всех подводных камней, подпишитесь на мой блог. В следующем материале я расскажу, как на этапе проектирования кухни заложить такие решения, которые сэкономят вам 300 000+ рублей на эксплуатации в первый же год.
С уважением к вашему будущему успеху, gastroenthusiast, Эксперт в операционном управлении в HoReCa с 10-летним стажем.