Какие документы и условия нужны иностранцу для ипотеки в Германии?

Для банка главное не паспорт, а платёжеспособность и прозрачность доходов.

Обязательные документы:

• Загранпаспорт или ID (гражданство не имеет решающего значения).
• Подтверждение доходов:при работе по найму — трудовой контракт и 3–6 последних Gehaltsabrechnungen;
  для предпринимателей — налоговые декларации за последние 2–3 года + банковские выписки.
  
• Выписка из SCHUFA (для резидентов Германии) или кредитная история из страны проживания.
• Справки о наличии Eigenkapital (банковские счета, депозиты).
• Kaufvertrag / Exposé объекта.

Что не обязательно:

• Прописка (Meldeadresse) в Германии. Многие банки кредитуют и нерезидентов, если доходы и капитал прозрачны.
• Немецкое гражданство.

Что критично важно:

• Постоянный, стабильный доход.
• Официальные документы (банки не принимают «серые» схемы).

Пример расчёта: квартира за 300.000 €

• Kaufpreis: 300.000 €
• Nebenkosten (налоги, нотариус, Grundbuch, Makler): ~10 % = 30.000 €
• Gesamtkosten: 330.000 €

Банк ожидает Eigenkapital минимум 80.000–100.000 € (24–30 %).
Остальное можно финансировать через ипотеку.

Если доход стабильный и документально подтверждён, шансы на одобрение высокие.