Mietpreisbremse Deutschland 2026: что изменится и как инвестору подготовиться

Регулирование арендного рынка в Германии остаётся одной из самых обсуждаемых тем 2025–2026 годов.
После нескольких лет высоких ставок и роста цен на жильё федеральное правительство решило продлить действие Mietpreisbremse до 2029 года, чтобы сдержать рост арендной платы в «напряжённых регионах» (angespannter Wohnungsmarkt).

Для собственников и инвесторов это значит одно: правила игры в арендном бизнесе ужесточаются.

Что такое Mietpreisbremse

Mietpreisbremse — это ограничение роста арендной платы при повторной сдаче жилья (Neu­vermietung).
В районах с официально признанным дефицитом жилья арендная ставка не может превышать более чем на 10 % местную среднюю (ortsübliche Vergleichsmiete).

Основные принципы:

• действует только в обозначенных федеральными землями зонах;
• не распространяется на новостройки (сданы после 1. октября 2014 г.);
• не применяется к первой сдаче после капитальной реконструкции;
• при нарушении арендатор может потребовать Rückzahlung zu viel gezahlter Miete.

Цель закона — защита арендаторов, но на практике он существенно влияет на доходность объектов и стратегию инвесторов.

Продление до 2029 года: что изменится

К концу 2025 года истекал федеральный срок действия закона, однако в декабре 2024 года федеральное правительство одобрило продление до 31 декабря 2029 года.
Одновременно в 2026 году планируются следующие изменения:

1. Усиление контроля: Länder (земли) обязаны активнее проверять правомерность арендных ставок.
2. Повышение штрафов за нарушение — до 50 000 €.
3. Расширение перечня зон с angespanntem Wohnungsmarkt (в 2026 году добавлены части Баварии, Гессена, Баден-Вюртемберга).
4. Более жёсткий контроль меблированной аренды — Zuschläge за мебель не должны использоваться для обхода лимитов.
5. Создание экспертной комиссии — к концу 2026 года она представит предложения по дальнейшему реформированию Mietpreisbremse и цифровому контролю арендных данных.

Где действует Mietpreisbremse

По данным BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung), к 2025 году более 50 % немецких муниципалитетов относятся к «напряжённым рынкам».
В их числе:

• Берлин, Мюнхен, Гамбург, Франкфурт, Штутгарт;
• часть земель — NRW (Дюссельдорф, Кёльн, Бонн), Бавария, Баден-Вюртемберг, Гессен;
• а также растущие B-Städte — Лейпциг, Дрезден, Нюрнберг.

Перед покупкой или сдачей объекта всегда проверяйте, входит ли адрес в актуальный список земельных постановлений о Mietpreisbremse (Mietpreisverordnung).

Как влияет на доходность

Для инвестора ограничение Mietpreisbremse означает, что:

• рост арендной ставки ограничен, даже при смене арендатора;
• оценка доходности (Rendite) должна учитывать этот потолок;
• объекты в «свободных» зонах (без Mietpreisbremse) становятся привлекательнее;
• ценность новостроек и Sanierungen растёт, ведь они освобождены от ограничений.

Пример:

Квартира в Берлине, аналогичный Mietspiegel = 12 €/m².
Вы можете установить максимум 13,20 €/m² ( + 10 %).
Если планировали 15 €/m², это минус 12 % от потенциальной доходности.

Как действовать собственнику

1. Проверить зону действия — сайт земли или mietspiegel.de.
2. Собрать документы о допустимой арендной ставке (Mietspiegel, Zustand, Modernisierung).
3. Если объект модернизирован — зафиксировать инвестиции: при капитальном улучшении разрешено повышать аренду.
4. Рассмотреть покупку новостроек или после полной Sanierung — они не подпадают под ограничение.
5. Работать с Hausverwaltung, которая следит за правомерностью Mietanpassung и ведёт Nebenkostenabrechnung корректно.

Перспектива на 2026–2029

В правительстве обсуждается возможность объединить Mietpreisbremse с новыми мерами стимулирования строительства — то есть, ограничения сохранятся, но владельцы энергоэффективных и «доступных» квартир получат налоговые льготы.

Для инвестора стратегия остаётся прежней:

• покупать качественные, энергоэффективные объекты;
• работать с профессиональными Verwaltung;
• считать реальную Nettorendite и учитывать правовые лимиты.

Вывод

Mietpreisbremse 2026 — не повод уходить с рынка, а сигнал к более точному расчёту доходности.
Закон защищает арендаторов, но для профессиональных инвесторов остаются широкие возможности:
новостройки, Sanierungen, апартаменты в «свободных» зонах и долгосрочные модели аренды (Serviced Apartments, Seniorenwohnungen).

✅ Главное — понимать правила и использовать их в свою пользу.