Нормы в риэлторской практике: что допустимо, а что — нет
В поисках риэлтора для продажи или покупки жилья многие сталкиваются с неопределенностью. Как отличить профессионала от мошенника? Какие правила игры на этом рынке? К сожалению, деятельность риэлторов в России до сих пор не лицензируется и не регламентируется на государственном уровне жесткими рамками. Это создает поле, где каждая компания устанавливает собственные правила, а уровень услуг может кардинально различаться.
Существуют саморегулируемые организации (СРО), такие как Российская гильдия риэлторов (РГР) или Уральская палата недвижимости (УПН), которые разрабатывают этические и профессиональные стандарты. Однако членство в них — добровольное, и в любой момент агентство может из них выйти, чтобы работать «по-своему». Именно поэтому клиенту так важно самому понимать, что является нормой качественного сервиса, а что — признаком недобросовестности.
Давайте разберемся на конкретных примерах, как должна выглядеть цивилизованная работа риэлтора и на какие «красные флаги» стоит обратить внимание.
1. Документы: доверяй, но проверяй. Оригиналы должны остаться у вас!
Что НЕ НОРМА:
Требование или настойчивая просьба риэлтора забрать оригиналы документов на квартиру (паспорт собственника, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН) на хранение.
Почему это тревожный знак?
Недобросовестные агенты используют оригиналы как инструмент давления и шантажа. Забрав документы, они лишают собственника свободы действий и могут удерживать их, чтобы не допустить продажи через другого риэлтора или напрямую. Это противозаконная тактика, отголосок «лихих 90-х», не имеющая места в профессиональной среде.
Что является НОРМОЙ:
Для полноценной работы риэлтору достаточно предоставить копии или сканы всех документов. Опытный специалист уже на этом этапе сможет провести юридическую экспертизу, выявить потенциальные проблемы (например, обременения или неснятые долги по ЖКХ) и предложить пути их решения. Дать собственнику свежую выписку из ЕГРН — это также его прямая задача. Профессионал делает эту проверку заранее, а не тогда, когда покупатель уже готов подписать договор.
Вывод: Никогда и ни при каких условиях не отдавайте оригиналы своих документов риэлтору. Это ваша собственность и ваша гарантия безопасности.
2. Двойная комиссия: кто за кого платит?
Что НЕ НОРМА:
Попытки риэлтора, представляющего интересы продавца, потребовать комиссию с покупателя. Особенно вызывающе выглядит ситуация, когда у покупателя уже есть свой агент.
Почему это тревожный знак?
Риэлтор не может одновременно и в полной мере отстаивать интересы обеих сторон сделки. Его задача — продать объект дороже и на лучших условиях для своего клиента-продавца. Задача риэлтора покупателя — найти наиболее выгодный и безопасный вариант для своего клиента. При двойной оплате возникает конфликт интересов: агент продавца физически не может добиваться снижения цены или ужесточения условий в пользу покупателя. Более того, агрессивное навязывание платных услуг покупателю часто отпугивает адекватных клиентов, и в итоге проигрывает сам продавец, чья квартира «зависает» на рынке.
Что является НОРМОЙ:
Цивилизованная модель — это раздельное представительство. У продавца свой риэлтор, у покупателя — свой. Каждый платит своему агенту за его работу, и каждый специалист максимально защищает интересы своего клиента. Комиссия риэлтора продавца всегда включена в стоимость квартиры и оплачивается из средств продавца после успешной сделки.
3. Ловушка с комиссией: заманили низкой ценой, а потом — доплачивайте
Что НЕ НОРМА:
Реклама услуг с подозрительно низкой комиссией (например, 0,5% или фиксированные 15 000 рублей при среднерыночной стоимости в 2-5%), которая в процессе работы обрастает многочисленными дополнительными платежами. «Отдельно оплачивается показ», «отдельно — составление договора», «отдельно — размещение рекламы», «отдельно — ведение переговоров».
Почему это тревожный знак?
Это классическая схема введения в заблуждение. Клиента привлекают мнимой выгодой, а затем, когда он уже психологически вовлечен (а иногда и при наличии забранных оригиналов документов, как в п.1), начинают выставлять счета. В итоге итоговая сумма может в разы превысить изначально озвученную или даже среднерыночный ценник.
Что является НОРМОЙ:
Честный риэлтор заранее, прозрачно и подробно обсуждает стоимость своих услуг. Размер комиссии (процент или фиксированная сумма) четко прописывается в договоре. Как правило, это единая комиссия, которая покрывает весь комплекс услуг: от оценки и рекламы до сопровождения сделки. Все дополнительные расходы (например, на профессиональную фотосъемку или выписку из ЕГРН ) также согласовываются заранее.
Классический пример несоразмерной наценки — требование 10 000 – 15 000 рублей за составление стандартного договора купли-продажи. Важно понимать: в честных агентствах эта услуга входит в стоимость комплексного сопровождения сделки и не оплачивается отдельно. Если же речь идет именно об отдельной, разовой услуге, то ее рыночная стоимость составляет около 1 500 – 2 000 рублей. Для сравнения: многие банки оказывают эту услугу за 3 000 рублей.
Конечно, не все риэлторы — злодеи. На рынке много честных, добросовестных профессионалов, которые дорожат своей репутацией. Но общая нерегулируемость среды заставляет клиента быть бдительным.
Прежде чем подписать договор, задайте риэлтору четкие вопросы:
1. Какова итоговая стоимость ваших услуг? Что в нее входит, а что оплачивается отдельно? Попросите предоставить полный и подробный расчет.
2. Кто платит комиссию? Будете ли вы требовать деньги с покупателя?
3. На каких условиях будут храниться мои документы? Требуйте прописать в договоре, что оригиналы документов остаются у вас на руках.
4. Внимательно читайте договор на оказание услуг. Особое внимание уделите пунктам о комиссии, сроках эксклюзива, условиях расторжения договора и всем дополнительным платежам, упомянутым в приложениях.
Ваша недвижимость — это серьезный актив. Доверять его стоит только тому специалисту, который работает прозрачно, уважает ваши права и действует в рамках закона и профессиональной этики.
А с какими ситуациями сталкивались вы при работе с риэлторами? Делитесь опытом в комментариях — это поможет другим избежать ошибок.