Когда покупатель слышит от застройщика фразу «свободная планировка», кажется, что это билет в мир безграничных возможностей. Можно разместить спальню, где угодно, объединить кухню с гостиной, а ванну сделать — с видом на закат. Но в реальности — все сложнее, за этой «свободой» часто скрывается набор правил, о которых мало кто задумывается.
На деле свободной планировки не существует юридически. Даже если перед вами квартира без единой перегородки — на бумаге она уже спланирована. В техническом паспорте БТИ зафиксированы границы помещений и назначение каждой зоны: жилая, кухня, санузел, коридор. Эти обозначения нельзя игнорировать: архитектор дома уже предусмотрел, где должны проходить коммуникации, стояки и вентиляционные шахты.
Многие узнают об этом слишком поздно — когда решают продать квартиру. Например, один наш клиент купил жильё «со свободной планировкой» и установил кухню у окна с видом на парк. Через несколько лет, при продаже, выяснилось, что кухня оказалась над жилой зоной соседей. Чтобы узаконить перепланировку, пришлось заказывать проект, согласовывать изменения и оплачивать штраф. Как итог: потеря времени, нервов и почти 300 тысяч рублей.
Документы важнее стен
То, что в квартире пусто, не значит, что можно ставить перегородки где угодно. Все границы и функции помещений нужно сверять с поэтажным планом и техническим паспортом.
Любые изменения требуют согласований
Любые работы, связанные с переносом кухни, санузла, объединением помещений или сносом стен, — требуют утверждения в жилищной инспекции. Если квартира куплена в ипотеку, к процессу подключается и банк.
В Domeo ESTATE мы сопровождаем клиентов на всех этапах: от проверки законности перепланировки до её официального согласования, чтобы квартира не превратилась в источник юридических проблем.
Ограничения, о которых забывают:
— размещать санузел над жилой комнатой соседей;
— выносить батареи на балкон или лоджию;
— объединять лоджию с основной комнатой;
— демонтировать несущие конструкции или трогать вентиляционные шахты.
Эти запреты могут показаться формальностью, но именно они защищают конструктив здания и безопасность жильцов.
Свободная планировка — не всегда экономия
Ремонт в такой квартире обходится дороже и занимает больше времени. Нужно возводить перегородки, продумывать разводку электрики и коммуникаций, решать вопросы звукоизоляции. Всё это требует участия профессионального проектировщика, а значит — дополнительных вложений.
По оценкам экспертов, стоимость ремонта «с нуля» в свободной планировке на 20–30% выше, чем в квартире с готовым зонированием. При этом итоговый результат часто не сильно отличается — но при этом узаконен и безопасен.
Свободная планировка — это не бесконечное поле возможностей, а возможность создать пространство под себя, если действовать грамотно и с пониманием правил. Она действительно подходит тем, кто готов инвестировать время и средства в проект, а не просто «поставить стены». Главное — помнить: свобода в недвижимости не в отсутствии перегородок, а в возможности реализовать свои идеи без риска для документов и бюджета.