**Вопрос:** На какой срок действует договор ипотеки (залога недвижимости), если в нем указано, что он действует «до полного исполнения обязательств» по кредитному договору?
**Краткий ответ:** Если в договоре ипотеки не установлен конкретный срок, а есть лишь отсылка к исполнению основного обязательства, то срок действия залога ограничен одним годом с момента наступления срока платежа по кредиту. Пропуск этого срока для обращения в суд ведет к прекращению залога.
#### **Суть спора**
Банк предоставил компании кредит, срок погашения которого истек 29 сентября 2017 года. Для обеспечения возврата кредита был заключен договор ипотеки нежилого здания. В договоре залога срок его действия был определен формулировкой «до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору».
Компания-заемщик кредит не вернула, и банк подал в суд с требованием обратить взыскание на заложенную недвижимость. Иск был предъявлен 29 июля 2019 года.
Залогодатель оспорил требование банка, заявив, что договор ипотеки к этому моменту уже прекратил свое действие.
#### **Путаница в судах**
* **Суд первой инстанции** удовлетворил иск банка, посчитав, что залог продолжает действовать, пока обязательство не исполнено.
* **Апелляционный суд** с этим не согласился и отказал банку в иске.
* **Кассационный суд** отменил решение апелляции и поддержал позицию суда первой инстанции.
В результате противоречивых решений спор дошел до Верховного Суда РФ.
#### **Позиция Верховного Суда: Ключевые выводы**
Верховный Суд встал на сторону апелляции и четко разъяснил применение закона. Вот основные тезисы его решения:
1. **Применяются правила о поручительстве.** Поскольку залогодатель не является заемщиком (обязательство третьего лица), к отношениям применяются нормы Гражданского кодекса о поручительстве (ст. 364-367 ГК РФ).
2. **«Бессрочный» залог действует только год.** Согласно п. 6 ст. 367 ГК РФ, если в договоре поручительства (или, как в данном случае, ипотеки третьего лица) не установлен конкретный срок, оно прекращается, если кредитор не предъявит иск в течение **года** со дня наступления срока исполнения основного обязательства.
3. **Формулировка «до полного исполнения» не отменяет годичный срок.** Указание в договоре, что залог действует «до полного исполнения обязательств», признается отсутствием установленного срока. Это означает, что начинает действовать диспозитивное правило о годичном сроке.
4. **Последствия пропуска срока.** Срок для возврата кредита истек 29 сентября 2017 года. Банк должен был подать иск до 29 сентября 2018 года. Поскольку он обратился в суд лишь в июле 2019 года, право на обращение взыскания на залог было утрачено.
5. **Связь заемщика и залогодателя не имеет значения.** Довод банка о том, что заемщик и залогодатель являются аффилированными лицами, не отменяет применения общего правила. Такая связь — обычное условие обеспечения и не исключает действия закона.
**Итог:** Верховный Суд отменил решение кассационной инстанции и оставил в силе постановление апелляционного суда, отказавшего банку в иске.
**Что важно запомнить:** Указание в договоре залога фразы «до полного исполнения обязательств» без определения конкретной календарной даты или периода создает риск для кредитора. Для сохранения прав на залог необходимо успеть обратиться в суд в течение одного года с момента, когда основной должник должен был исполнить свое обязательство.
*Источник: Определение Верховного Суда РФ от 31 января 2022 года № 305-ЭС21-14432*