Офис как актив: где зарабатывать на нехватке рабочих пространств

В Москве дефицит современных офисных помещений переписывает правила игры на рынке. Цены и спрос на качественные площади бьют рекорды, а грамотный консалтинг становится критически важным для инвесторов и бизнеса.

Дефицит офисов меняет рынок

Сегодня столичный рынок офисной недвижимости переживает уникальный этап. Объемы ввода новых площадей отстают от динамики спроса: по итогам первого полугодия 2025 года уровень вакантности в бизнес-центрах Москвы достиг рекордно низких 3,2–4,7%. В некоторых деловых районах этот показатель не превышает 1%. Такое соотношение предложения и спроса формирует не только высокие арендные ставки, но и конкурентную борьбу за качественные объекты.

• Более 60% спроса на новые офисы формируют конечные пользователи — компании, планирующие долгосрочное размещение.
• Оставшиеся площади выкупают частные и институциональные инвесторы, рассматривающие офис как стратегический актив.
• Интерес к покупке собственного офиса растет на фоне ограничений вывода капитала за рубеж и стремления зафиксировать издержки.
• Девелоперы активно работают над новыми проектами, но темпы ввода не покрывают отложенный и текущий спрос.

В результате на рынке сложился устойчивый дефицит современных офисов, особенно в сегменте класса A и Prime. Компании вынуждены заранее планировать переезд или расширение, а инвесторы — искать наиболее ликвидные форматы для вложения средств.

Что происходит со ставками и спросом

Рост арендных и продажных ставок — ключевой тренд последних лет. В 2024 году офисные ставки в Москве выросли почти на 20%. Средняя годовая ставка на офис класса A/Prime к середине 2025 года составила около 37 500 руб./кв. м, а к 2026 году прогнозируется переход за отметку 41 000 руб./кв. м. В премиальных локациях ставки существенно выше: например, крупные сделки заключаются по ценам 70 000–75 000 руб./кв. м.

К основным драйверам роста спроса и ставок относятся:

• Дефицит новых площадей — предложение не поспевает за растущим спросом.
• Рост числа инвесторов — офис становится привлекательной альтернативой традиционным инструментам вложений.
• HR-брендинг — компании инвестируют в качественные офисы для привлечения и удержания сотрудников.
• Ограничения вывода капитала — стимулируют вложения в недвижимость в России.
• Изменение формата работы — гибридные и проектные команды требуют новых решений по пространству.

Согласно аналитике NF Group, спрос на офисы блоками и зданиями от застройщика за 2024 год вырос почти втрое. Однако к осени 2025 года рынок стабилизировался: общий показатель спроса составил 632 000 кв. м, что на 7% ниже аналогичного периода прошлого года. Причины — ограниченность крупных площадей, высокие ставки аренды и снижение предложения небольших офисов с отделкой.

В перспективе ожидается дальнейший рост рынка: новые проекты быстро находят своих покупателей или арендаторов, а инвесторы продолжают рассматривать офис как инструмент сохранения и приумножения капитала.

Форматы офисов в дефиците

Дефицит затронул практически все форматы офисных помещений. Спрос распределяется между тремя ключевыми сегментами:

Небольшие офисы для малого бизнеса

Офисы площадью до 500 кв. м востребованы среди малых предприятий, креативных индустрий и семейных компаний. На рынке их доля не превышает 5% — предложение крайне ограничено.

• Высокий спрос у собственников малого бизнеса, желающих владеть своим пространством.
• Популярность формата Family office — отдельные помещения, часто рядом с домом владельца.
• Для инвесторов — удобный входной билет: небольшие лоты проще перепродать или сдать в аренду.
• Недостаток готовых решений с отделкой и сервисом.

Преимущества небольших офисов:

• Гибкость в использовании.
• Высокая ликвидность на вторичном рынке.
• Возможность быстрой сдачи в аренду при смене стратегии.

Средние площади для растущих команд

Блоки и этажи 500–1000 кв. м оптимальны для ИТ-компаний, фондов, агентств и средних фирм. Стандартный этаж нового бизнес-центра — около 1000 кв. м.

• Автономность и возможность индивидуального планирования.
• Часто — единичные предложения в классе A, основной объем — в объектах до 2008 года.
• Высокий спрос на современные инженерные системы и развитую инфраструктуру здания.

Преимущества для арендаторов и покупателей:

• Пространство для роста компании.
• Имиджевый офис для презентаций и встреч.
• Возможность долгосрочной аренды или покупки для фиксации затрат.

Крупные блоки и штаб-квартиры

Офисные пространства от 10 000 кв. м — самый дефицитный формат, предназначенный для штаб-квартир крупных корпораций.

• Реализация требует индивидуального проектирования и значительных инвестиций.
• Далеко не все девелоперы готовы строить такие объекты «под ключ».
• Риск заморозки капитала — причина ограниченного предложения.

Преимущества крупного формата:

• Возможность создать уникальную корпоративную среду.
• Гибкость в организации внутренних пространств.
• Долгосрочный контроль над затратами и развитием бизнеса.

Покупка или аренда: что выгоднее сейчас

В условиях дефицита и высоких ставок вопрос «покупать или арендовать» стал особенно актуальным. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы, и выбор зависит от целей бизнеса и стратегии инвестора.

Покупка офиса оправдана, если:

• Компания планирует долгосрочную работу в одной локации.
• Важна возможность фиксировать затраты на многие годы.
• Рассматривается офис как капиталовложение и инструмент сохранения средств.
• Бизнесу необходима индивидуальная отделка, контроль над пространством и сервисами.

Аренда офиса актуальна, когда:

• Требуется гибкость — возможен рост или сокращение компании.
• Нет готовности инвестировать крупную сумму в покупку.
• Необходим быстрый переезд или запуск временного проекта.
• Важно минимизировать операционные издержки и не отвлекаться на управление недвижимостью.

В текущих условиях покупка становится все более привлекательной для крупных и средних предприятий, а также для инвесторов, ориентированных на стабильный доход от аренды.

Ключевые ошибки инвесторов и арендаторов

На сложном рынке ошибок можно избежать, если знать о типичных ловушках. Вот основные из них:

1. Недооценка локации. Часто выбор делается по цене, а не по перспективам района — это влияет на ликвидность и доходность.
2. Отсутствие анализа инженерных систем. Старое или некачественное оснащение приводит к дополнительным расходам и снижению комфорта.
3. Игнорирование репутации управляющей компании. Слабый сервис снижает привлекательность объекта для арендаторов и сотрудников.
4. Покупка без учета рыночных трендов. Выбор формата не в тренде рынка — риск долгого простоя или низкой доходности.
5. Поспешные решения без профессионального консалтинга. Ошибки в юридических или финансовых аспектах сделки могут привести к потерям.
6. Недооценка затрат на отделку и эксплуатацию. Итоговые инвестиции часто оказываются выше заявленных.
7. Отсутствие стратегии управления после сделки. Без четкого плана актив быстро теряет в стоимости.

Лайфхаки:

• Проводите глубокий анализ района и транспортной доступности.
• Проверяйте все технические параметры объекта.
• Выбирайте объекты с сильной управляющей компанией.
• Обращайтесь за экспертной поддержкой на всех этапах.

Почему экспертиза решает всё

Современный рынок офисной недвижимости стал сложнее и многослойнее. Без грамотной профессиональной поддержки инвесторы и бизнес могут столкнуться с:

• Ошибками в оценке перспектив локации.
• Потерей времени из-за неудачного выбора формата или девелопера.
• Юридическими и финансовыми рисками.
• Неэффективным управлением активом после покупки.

Только экспертиза позволяет:

• Сформировать оптимальную стратегию входа на рынок.
• Анализировать и сравнивать объекты по всем ключевым параметрам.
• Минимизировать риски и просчитать доходность на несколько лет вперед.
• Получить комплексное сопровождение от поиска до пост-продажного обслуживания.

В условиях дефицита и высокой конкуренции грамотный консалтинг становится залогом успеха.

Как WEWALL помогает бизнесу и инвесторам

На рынке, где важен каждый нюанс, ключевым фактором становится индивидуальный подход и полный цикл сопровождения. Агентство WEWALL — один из немногих игроков, обеспечивающих сервис «одного окна» для инвесторов, девелоперов и корпоративных клиентов.

Продажа и покупка офисов

WEWALL анализирует цели клиента, подбирает варианты с учетом инвестиционной привлекательности, проводит глубокий аудит объекта. Например, для крупной ИТ-компании был найден и выкуплен блок в новом бизнес-центре с учетом перспектив развития района и потенциала роста арендных ставок. Все этапы — от переговоров до юридического оформления — были реализованы командой WEWALL.

Аренда офисов

Бизнесу важна гибкость и скорость принятия решений. WEWALL берет на себя анализ рынка, подбор офисов с учетом специфики деятельности клиента, переговоры с арендодателями. В одном из кейсов — быстро организован переезд производственной компании в современное пространство с готовой отделкой и возможностью расширения.

Консалтинг и сопровождение

Экспертиза WEWALL позволяет клиентам избегать типовых ошибок и получать максимальную отдачу от вложений. Команда юристов, аналитиков и архитекторов обеспечивает не только сделку, но и последующую трансформацию объекта: от ремонта до управления и реинвестирования. В портфеле агентства — успешные кейсы по полному циклу сопровождения, где актив превращался в прибыльный долгосрочный инструмент для владельца.

Частые вопросы об офисах и коммерческой недвижимости

• Какой офис выбрать — новый или вторичный?
  Новые объекты обеспечивают современную инфраструктуру, лучшие инженерные системы и более высокий уровень сервиса. Вторичный рынок — возможность сэкономить, но часто требует дополнительных вложений.
• Какие затраты учитывать при покупке?
  Помимо цены объекта — расходы на отделку, оборудование, услуги управляющей компании, налоги и обслуживание.
• Что важнее: локация или класс здания?
  И то, и другое. Локация определяет транспортную доступность и перспективы района, класс здания — комфорт и престиж для сотрудников и клиентов.
• Как рассчитать доходность офисной недвижимости?
  Учитывайте арендные ставки, уровень вакантности, эксплуатационные расходы и потенциал роста стоимости объекта.
• Можно ли продать офис быстро?
  Ликвидность зависит от формата, состояния и репутации объекта. Малые и средние офисы продаются быстрее, особенно в востребованных локациях.
• Что делать, если нужен офис под специфические задачи?
  В этом случае важна работа с агентством, способным реализовать индивидуальные решения — от поиска до трансформации пространства.

Что важно учесть при выборе офиса

Вот список нюансов, которые часто недооценивают:

• Инженерные системы — кондиционирование, вентиляция, ИТ-инфраструктура.
• Качество отделки и материалов — влияет на комфорт и расходы на эксплуатацию.
• Репутация управляющей компании — от нее зависит сервис и сохранность актива.
• Перспективы района — транспорт, развитие инфраструктуры, планы по застройке.
• Гибкость пространства — возможность трансформации под задачи бизнеса.
• Правовой статус — проверка документов, отсутствие обременений и рисков.
• Потенциал доходности — спрос на аренду в выбранном сегменте и районе.

Обращайте внимание на совокупность факторов — это позволит избежать неожиданных расходов и повысить ценность объекта в будущем.

Что делать дальше

Рынок офисной недвижимости Москвы требует осознанного подхода. Учитывайте не только стоимость, но и качество управления, перспективы района, формат и сервис. Оптимальное решение — работать с экспертом, который сопровождает на всех этапах: от выбора стратегии до управления активом. Оценить свои возможности и получить индивидуальную консультацию по покупке, аренде или трансформации офиса можно, обратившись в агентство WEWALL — эксперты помогут подобрать оптимальное решение для бизнеса или инвестиций.

Важно

Информация в статье актуальна на ноябрь 2025 года. Рынок коммерческой недвижимости меняется динамично, поэтому перед принятием решения рекомендуется провести дополнительную аналитику и получить индивидуальную консультацию.

Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.

WEWALL – консалтинговая компания по коммерческой недвижимости в Москве. Специализируется на сопровождении инвесторов и девелоперов: аналитика, подбор объектов, стратегия выхода.

Telegram: t.me/wewall

YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll