С 1 ноября должна была закончиться история с повышенными компенсациями банкам по льготной ипотеке. Но власти решили продлить текущие условия до конца года, а с 1 января 2026 года начать постепенно снижать выплаты. Разбираемся, какие изменения готовятся и что ждет тех, кто планирует купить квартиру.
Как государство помогает банкам выдавать дешевые кредиты?
Сама схема возмещения банкам со стороны государства устроена довольно просто: заемщик оформляет ипотеку под 6%, хотя ключевая ставка уже давно превышает 16%. Государство компенсирует банкам разницу между рыночной и льготной ставкой, чтобы сделать выдачу таких кредитов для них менее затратной и поддержать доступность жилья для льготников.
В начале года, когда спрос на льготную ипотеку резко упал, Минфин увеличил размер надбавки. С февраля по август банки получали ключевую ставку + 3 п. п. по кредитам на новостройки и + 3,5 п. п. – по займам на строительство частных домов. То есть при ставке в 21% и ипотеке под 6% государство платило банку целых 18 процентных пунктов. Мера оказалась эффективной: в августе объем выдачи льготных кредитов достиг 315 млрд рублей, что стало рекордом года.
Однако потом компенсацию начали сокращать. С августа по ноябрь она составляла размер ключевой ставки + 2,5 п. п. для новостроек и + 3 п. п. для частного строительства. И вот тут рынок уже начал сдавать позиции. В сентябре объем выдачи впервые за несколько месяцев упал на 7 млрд по сравнению с августом. Кредитов выдали меньше, люди стали осторожнее.
Что нас ждет в январе?
До конца текущего года условия возмещения останутся без изменений. Банки продолжат получать те же компенсации, что и сейчас. Однако с 1 января надбавку урежут еще на 0,5 п. п.: для новостроек она составит ключевую ставку +2 п. п., для частного строительства – + 2,5 п. п. На первый взгляд, кажется мелочью, но для банков это ощутимое снижение доходности. Когда льготное кредитование становится менее выгодным, финансовые организации начинают искать способы компенсировать потери и именно здесь последствия ощущают заемщики.
Ставки, скорее всего, сохранят на прежнем уровне, так как их они регулируются через программы господдержки государство через программы. Но банки будут искать, где подстраховаться.
Во-первых, они повысят минимальный первоначальный взнос. Если раньше на квартиру за 8 млн рублей нужно было внести принести 1,6 млн рублей, то теперь могут попросить 2–2,4 млн. Для многих семей такая разница станет критичной.
Во-вторых, банки начали строже оценивать платежеспособность заемщиков. Если раньше кредиторы могли закрыть глаза на незначительные несоответствия в документах и прочие нюансы, то с 1 октября каждую справку проверяют дотошно. Рассмотрение заявок занимает больше времени – требования к клиентам стали строже.
Формально программа льготной ипотеки продолжит действовать, но на практике получить одобрение станет заметно сложнее.
Что будет с рынком недвижимости?
Когда получить ипотеку становится сложнее, спрос на жилье закономерно снижается. Причем на первичном рынке эти изменения будут ощутимы сильнее, ведь именно туда направлены все эти льготные программы. Застройщики столкнутся с замедлением продаж и начнут искать выход.
Некоторые девелоперские компании, вероятно, пойдут на умеренное снижение цен, однако эксперты не ожидают резких обвалов. Другие застройщики переключатся на альтернативные схемы: длинные рассрочки, трейд-ин, аренда с правом выкупа. Иными словами, рынок будет пытаться адаптироваться, но эпоха ипотечного бума, похоже, подошла к концу.
Повышенные компенсации были временной антикризисной мерой – именно они помогли строительной отрасли не просесть во время высоких ставок. Теперь государство постепенно сворачивает поддержку. Поэтому, если вы думаете о льготной ипотеке, лучше не откладывать решение: дальше условия будут только ужесточаться.
Вы можете оформить льготную ипотеку с господдержкой от НКБ. Наши специалисты помогут вам подобрать комфортный график платежей и провести сделку с минимальными затратами времени и денег.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.